Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, klingt erstmal einfach: Käufer und Verkäufer werden sich über den Preis einig, der Notar beurkundet – und fertig.

In Wirklichkeit steckt dahinter ein komplexer Prozess mit vielen Beteiligten: Bank, Notar, Grundbuchamt, Finanzamt und manchmal sogar Behörden wie die Gemeinde oder das Landwirtschaftsamt.

Gerade für Einsteiger wirken die Abläufe und Begriffe oft verwirrend. Dieser Leitfaden erklärt dir Schritt für Schritt, was passiert, wer welche Aufgabe übernimmt, welche Stolperfallen es gibt – und wie du sie vermeidest.

1. Kaufzusage – die erste Vereinbarung

Käufer und Verkäufer einigen sich auf den Kaufpreis. Diese Zusage ist noch nicht verbindlich, solange sie nicht notariell beurkundet wurde.

👉 Warum trotzdem wichtig?

• Der Verkäufer nimmt die Immobilie vom Markt.
• Der Käufer kümmert sich jetzt ernsthaft um die Finanzierung.

Best Practice: Vereinbarungen über „Reservierungen" oder „Handschläge" sind rein moralisch. Verbindlich wird es erst beim Notar.

2. Finanzierung – die Bank prüft genau

Die Bank will sicherstellen, dass du das Darlehen langfristig bedienen kannst. Dafür verlangt sie:

• Gehaltsnachweise
• Kontoauszüge
• Eigenkapitalnachweise

Außerdem schaut die Bank auch auf die Immobilie selbst: Lage, Wert, Zustand.

Ergebnis der Prüfung:

• Finanzierungsbestätigung: Die Bank signalisiert Bereitschaft.
• Darlehensvertrag: Erst mit deiner Unterschrift ist es rechtsverbindlich.

👉 Stolperfalle: Wenn die Finanzierung platzt, ist ein unterschriebener Kaufvertrag trotzdem gültig – das kann teuer werden. Deshalb gilt: Finanzierung unbedingt vor der Beurkundung klären!

3. Kaufvertragsentwurf – der Notar erstellt den Vertrag

Der Notar wird meist vom Verkäufer ausgewählt. Er erstellt den Vertragsentwurf und schickt ihn an Käufer, Verkäufer und Bank.

Wichtig: Der Entwurf muss dir mindestens 14 Tage vor dem Termin vorliegen, damit du genug Zeit hast, Fragen zu klären.

Best Practice: Lass den Entwurf von einem Anwalt oder Steuerberater prüfen, wenn du unsicher bist. Viele Käufer übersehen Klauseln zu Übergabetermin, Renovierungspflichten oder Inventar.

4. Prüfung des Vertrags – Absicherung für beide Seiten

Alle Beteiligten schauen jetzt genau hin:

• Käufer: Sind alle Absprachen enthalten (Übergabe, Zustand, Zählerstände)?
• Verkäufer: Steht klar drin, dass er nach Zahlung rechtlich „frei" ist?
• Bank: Passt der Vertrag zu den Sicherheiten (Grundschuld)?

👉 Tipp: Alles, was dir unklar ist, direkt beim Notar ansprechen. Er ist verpflichtet, neutral aufzuklären.

5. Beurkundung – jetzt wird's verbindlich

Im Notartermin liest der Notar den Vertrag komplett vor und erklärt rechtliche Risiken.

Mit der Unterschrift wird der Kaufvertrag rechtskräftig:

• Käufer ist zur Zahlung verpflichtet.
• Verkäufer zur Übergabe.

👉 Ab diesem Zeitpunkt gibt es kein Zurück ohne Folgen.

6. Auflassungsvormerkung – Schutz für den Käufer

Direkt nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt.

Einfach gesagt: Das ist eine Reservierung im Grundbuch.

Warum so wichtig?

• Der Verkäufer kann nicht mehr doppelt verkaufen.
• Es können keine neuen Belastungen (z. B. Hypotheken) eingetragen werden.

Ohne Vormerkung wäre der Käufer ungeschützt – deshalb ist dieser Schritt Pflicht.

7. Grundschuldbestellung – Sicherheit für die Bank

Bevor die Bank Geld überweist, will sie eine Grundschuld im Grundbuch.

Das bedeutet: Falls du das Darlehen nicht bedienen kannst, darf die Bank die Immobilie versteigern lassen.

👉 Ablauf: Dafür gibt es meist einen separaten Termin beim Notar. Erst danach fließt das Darlehen.

8. Kaufpreisfälligkeitsmitteilung – erst prüfen, dann zahlen

Jetzt prüft der Notar, ob alle Bedingungen erfüllt sind:

Löschung alter Belastungen:

Belastungen sind Einträge im Grundbuch, die Rechte Dritter sichern.

Beispiele: alte Hypotheken, Grundschulden, Wohnrechte (z. B. jemand darf lebenslang in der Wohnung wohnen), Wegerechte (z. B. Nachbarn dürfen über den Hof fahren).

👉 Diese müssen gelöscht werden – außer du übernimmst sie bewusst.

Behördliche Genehmigungen:

Manche Grundstücke brauchen eine Zustimmung. Beispiele:

• Landwirtschaftsamt (bei landwirtschaftlichen Flächen)
• Gemeinde (bei Erbpachtgrundstücken oder beim Vorkaufsrecht)
• Eigentümergemeinschaft (bei Eigentumswohnungen)

👉 Ohne diese Genehmigungen ist der Vertrag unwirksam.

Steuerliche Freigabe:

Du musst die Grunderwerbsteuer zahlen. Danach stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Nur mit dieser kannst du ins Grundbuch.

👉 Erst wenn alles passt, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung – erst dann darfst du zahlen.

9. Kaufpreiszahlung – Geld gegen Schlüssel

Du überweist den Kaufpreis (Eigenkapital selbst, Rest über die Bank).

Best Practice: Verkäufer sollte Schlüssel erst nach vollständigem Zahlungseingang übergeben. Käufer wiederum sollte nur zahlen, wenn die Fälligkeitsmitteilung vorliegt.

10. Eigentumsumschreibung – offizieller Eintrag im Grundbuch

Der Notar beantragt die endgültige Umschreibung. Das Grundbuchamt trägt dich als neuen Eigentümer ein.

👉 Das dauert oft mehrere Wochen, ist aber nur noch Formsache.

11. Schlüsselübergabe – endlich ins neue Zuhause

Die Übergabe erfolgt meist nach der Kaufpreiszahlung. Käufer und Verkäufer treffen sich, nehmen Zählerstände auf, prüfen den Zustand und halten alles im Übergabeprotokoll fest.

👉 Ab hier kannst du renovieren, einziehen oder vermieten – auch wenn du im Grundbuch noch nicht eingetragen bist.

12. Abschluss – der Kreis schließt sich

Sobald das Grundbuchamt dich eingetragen hat, bist du rechtlich und wirtschaftlich Eigentümer.

FAQ – häufige Fragen

Wie lange dauert ein Immobilienkauf?

Meist 8–12 Wochen. Verzögerungen gibt's durch Banken, Behörden oder das Grundbuchamt.

Wer zahlt den Notar?

Üblicherweise der Käufer (inkl. Grundbuchkosten). Der Verkäufer zahlt nur die Löschung seiner alten Einträge.

Was passiert, wenn die Finanzierung scheitert?

Der Vertrag bleibt gültig – Käufer riskieren Schadensersatz. Deshalb Finanzierung immer vor der Beurkundung absichern.

Was sind Belastungen im Grundbuch?

Hypotheken, Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch, Wegerechte. Sie können den Wert oder die Nutzung einschränken. Prüfe genau, was du übernimmst.

Welche Behörden müssen zustimmen?

• Landwirtschaftsamt: bei landwirtschaftlichen Flächen
• Gemeinde: bei Erbpacht oder Vorkaufsrecht
• Eigentümergemeinschaft: bei Eigentumswohnungen

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Eine einmalige Steuer beim Kauf, ca. 3,5–6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland). Erst wenn sie bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

"Ein Immobilienkauf ist ein Marathon, kein Sprint. Viele Schritte laufen im Hintergrund, und jeder hat seinen Grund: Schutz des Käufers, Sicherheit für die Bank, rechtliche Sauberkeit für den Verkäufer."

Fazit – entspannt durch den Prozess

Wer den Ablauf kennt, kann gelassen bleiben – und am Ende die Schlüsselübergabe unbeschwert genießen.

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