Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts beschlossen. In den Medien läuft das Paket unter dem Stichwort Miete II. Fünf Bereiche werden neu geregelt: Indexmieten, Möblierungszuschlag, Kurzzeitmietverträge, Schonfristzahlung und Modernisierungsumlage. Hier liest Du, was auf Dich als Vermieter zukommt und wo Du bereits jetzt aktiv werden solltest.

Die Ausgangslage: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert

Bevor wir auf die neue Reform schauen, ein kurzer Blick zurück. Der Bundesrat hat am 11. Juli 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 gebilligt. Damit gilt weiterhin: In ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die jetzt vorgelegte Miete II baut auf dieser Grundlage auf. Ziel der Bundesregierung ist, weitere Lücken zu schließen, durch die in den letzten Jahren faktisch höhere Mieten verlangt wurden, etwa über Indexmieten oder möblierte Kurzzeitvermietungen.

Die fünf zentralen Änderungen im Überblick

Der Gesetzentwurf greift gezielt in fünf Bereiche ein. Drei davon engen den Spielraum bei der Mietgestaltung ein, einer verschiebt die Balance bei Kündigungen, und der fünfte ist tatsächlich vermieterfreundlich.

  • Deckel für Indexmieten in angespannten Märkten
  • Transparenzpflicht beim Möblierungszuschlag
  • Kurzzeitmietverträge auf sechs Monate begrenzt
  • Erweiterte Schonfristzahlung bei Mietrückständen
  • Modernisierungsumlage mit höherer Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren

Die Details zu jedem Punkt findest Du im Folgenden.

1. Indexmieten werden gedeckelt

Indexmieten sind in den letzten zwei Jahren stark in die Kritik geraten. Wer 2022 oder 2023 einen indexierten Mietvertrag abgeschlossen hat, sah sich plötzlich mit Erhöhungen konfrontiert, die deutlich über dem lagen, was bei einer Vergleichsmietenanpassung möglich gewesen wäre. Genau hier setzt die Reform an.

Was sich konkret ändert

Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3,5 Prozent, bleibt der Teil oberhalb dieser Schwelle bei der Mietanpassung außer Betracht. Der neue § 557b Absatz 4 BGB regelt diesen Deckel.

Wichtige Eckpunkte:

  • Die Begrenzung gilt nur in angespannten Wohnungsmärkten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung ausweist
  • Sie greift sowohl für bestehende als auch für neue Indexmietverträge
  • Die Regelung wirkt symmetrisch, also auch in Phasen der Deflation
  • Die Deckelung ersetzt nicht die Indexmiete als solche, sie kappt nur Spitzen bei hoher Inflation

Beispiel: Der Verbraucherpreisindex steigt um 4,8 Prozent in einem Jahr. Statt der vollen 4,8 Prozent darfst Du Deine Indexmiete in einem angespannten Markt nur um 3,5 Prozent erhöhen. Bei einer Ausgangsmiete von 900 Euro sind das 31,50 Euro statt 43,20 Euro.

2. Möblierungszuschlag muss separat ausgewiesen werden

Möblierte Vermietung war lange ein beliebter Hebel, um die Mietpreisbremse rechnerisch zu umgehen. Eine pauschale Miete inklusive Möbel ließ kaum nachvollziehen, welcher Anteil auf die Wohnung selbst und welcher auf die Einrichtung entfiel. Damit ist bald Schluss.

Die neuen Regeln

  • Vermieter müssen den Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert ausweisen
  • Fehlt diese Angabe, gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert vermietet, mit allen Folgen für die Mietpreisbremse
  • Der Zuschlag muss angemessen sein und sich am Zeitwert der Möbel orientieren
  • Für vollmöblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete ohne Wertberechnung möglich
  • Höhere Zuschläge bleiben zulässig, müssen aber durch den tatsächlichen Möbelwert belegt werden

Praktisch heißt das: Wer möbliert vermietet, sollte spätestens bei der nächsten Vertragsunterzeichnung eine saubere Aufstellung vorbereiten, was zur Möblierung gehört, welchen Zeitwert die einzelnen Stücke haben und wie sich daraus der Zuschlag rechnet.

3. Kurzzeitmietverträge auf sechs Monate begrenzt

Bisher waren befristete Mietverträge mit Bezug auf einen besonderen Anlass (zum Beispiel berufliche Befristung) ein flexibler Weg, möbliert und außerhalb der Mietpreisbremse zu vermieten. Die Reform setzt hier eine harte Grenze.

Was geplant ist

  • Kurzzeitmietverträge dürfen maximal sechs Monate laufen
  • Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate ist möglich, wenn sich der Bedarf des Mieters unvorhergesehen verlängert
  • Voraussetzung bleibt ein besonderer Anlass beim Mieter, etwa ein zeitlich befristetes Projekt
  • Diese Verträge sind weiterhin von der Mietpreisbremse ausgenommen, nur eben nicht mehr unbegrenzt nutzbar

Wer regelmäßig Wohnungen möbliert und befristet vermietet (etwa an Pendler, Projektmitarbeiter oder Wochenendnutzer), sollte die eigene Strategie überdenken. Längere Vertragslaufzeiten unter Umgehung der Mietpreisbremse werden mit der Reform deutlich schwieriger.

4. Schonfristzahlung gilt jetzt auch bei ordentlicher Kündigung

Eine der wichtigsten Änderungen für die tägliche Praxis betrifft Mietrückstände. Bisher konnten Mieter eine fristlose Kündigung wegen ausstehender Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage durch Nachzahlung abwenden. Bei einer parallel ausgesprochenen ordentlichen Kündigung half die Nachzahlung dagegen nicht. Genau diese Lücke wird geschlossen.

So funktioniert die neue Regelung

  • Mieter mit Mietrückständen können auch eine ordentliche Kündigung einmalig durch vollständige Nachzahlung abwenden
  • Die Frist beträgt zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage
  • Die Möglichkeit besteht nur einmal pro Mietverhältnis, wer mehrfach Mietschulden anhäuft, verliert diesen Schutz
"Für Vermieter heißt das in der Praxis: Eine Räumungsklage wegen Mietrückständen kann künftig öfter ohne Erfolg bleiben, wenn der Mieter rechtzeitig nachzahlt. Umso wichtiger werden saubere Forderungsverläufe und ein professionelles Mahnwesen."

5. Modernisierungsumlage: Wertgrenze steigt auf 20.000 Euro

Die einzige Änderung der Reform, die klar zugunsten der Vermieter geht. Das vereinfachte Verfahren für die Modernisierungsumlage nach § 559c BGB wird attraktiver.

Bisher und neu im Vergleich

  • Bisher konntest Du Modernisierungskosten bis 10.000 Euro im vereinfachten Verfahren auf die Miete umlegen
  • Künftig liegt die Wertgrenze bei 20.000 Euro pro Wohnung
  • Ohne aufwändige Einzelaufstellung von Instandhaltungs- und Modernisierungsanteilen
  • Pauschal werden 30 Prozent der Kosten als Erhaltungsaufwand abgezogen, der Rest ist umlagefähig

Die unverändert geltende Umlagequote von 8 Prozent pro Jahr und die Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren bleiben bestehen. Wer mehrere kleinere Modernisierungen im Portfolio hat, gewinnt mit der höheren Wertgrenze deutlich an Flexibilität, etwa beim Heizungstausch, Fenstertausch oder energetischen Einzelmaßnahmen.

Wie ist der aktuelle Stand des Verfahrens?

Wichtig zu wissen: Mit dem Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 ist nichts in Kraft. Der Entwurf geht jetzt in das parlamentarische Verfahren. Bundestag und Bundesrat müssen zustimmen, einzelne Regelungen können im Verlauf noch angepasst werden.

Realistisch ist ein Inkrafttreten im Lauf des Jahres 2026, ein konkretes Datum gibt es noch nicht. Bei der Indexmieten-Begrenzung und dem Möblierungszuschlag ist mit intensiver Debatte zu rechnen, da hier wirtschaftliche Interessen besonders stark betroffen sind.

Was Du als Vermieter jetzt prüfen solltest

Auch wenn die Reform noch nicht gilt, lohnt es sich, die eigenen Verträge schon jetzt durchzugehen. So bist Du vorbereitet, sobald das Gesetz in Kraft tritt.

Konkrete Checkliste:

  • Indexmietverträge: Liegen Deine Objekte in einem angespannten Wohnungsmarkt? Wenn ja, kalkuliere künftige Anpassungen schon jetzt mit dem 3,5-Prozent-Deckel im Hinterkopf
  • Möblierte Wohnungen: Erstelle eine vollständige Möbelliste mit Zeitwerten. Prüfe, ob Dein bisheriger Zuschlag durch die neuen Regeln gedeckt wäre
  • Kurzzeitvermietungen: Identifiziere Verträge, die länger als sechs Monate laufen sollen. Diese Modelle musst Du gegebenenfalls neu strukturieren
  • Mietrückstände: Reagiere früh und konsequent. Sauberes Mahnwesen wird mit der erweiterten Schonfristzahlung wichtiger
  • Modernisierungsplanung: Prüfe, ob anstehende Maßnahmen unter die neue Wertgrenze von 20.000 Euro fallen, das vereinfacht die Umlage erheblich

Was die Reform für ViVi bedeutet: Ideen und Roadmap

Wir bauen ViVi bewusst nah an der Realität privater Vermieter. Wenn sich Rahmenbedingungen verändern, schauen wir uns sehr genau an, an welchen Stellen wir die Plattform weiterdenken müssen. Hier ein offener Blick darauf, was bereits funktioniert und welche Ideen die Miete-II-Reform bei uns ausgelöst hat:

Schon heute in ViVi verfügbar

  • Postbriefversand: Erhöhungsschreiben und rechtsrelevante Mitteilungen versendest Du direkt aus ViVi, inklusive digitaler Archivierung. Genau das wird mit der Reform wichtiger, weil saubere Dokumentation im Streitfall den Unterschied macht.

Ideen, die wir gerade durchdenken

  • Indexmieten-Check mit 3,5-Prozent-Deckel: Eine automatische Prüfung, ob Deine geplante Anpassung im zulässigen Rahmen liegt, inklusive Hinweis bei Objekten in angespannten Märkten.
  • Möblierungs-Inventar: Eine strukturierte Möbelliste mit Zeitwert, Anschaffungsdatum und automatischer Berechnung des zulässigen Zuschlags. So hast Du im Streitfall sofort eine belastbare Aufstellung.
  • Mahn- und Schonfristmonitor: Ein Workflow, der Mietrückstände früh sichtbar macht und die zwei-Monats-Frist nach Räumungsklage automatisch nachhält.
  • Modernisierungs-Rechner: Eine Berechnungslogik nach § 559 BGB inklusive Kappungsgrenze und neuer Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren, damit Du Investitionsentscheidungen sauber durchrechnen kannst.

Welche dieser Ideen am dringendsten gebraucht wird, entscheiden wir nicht allein am Schreibtisch. Wenn Du Wünsche oder Prioritäten hast, schreib uns gerne. Genau diese Rückmeldungen prägen, wie ViVi sich weiterentwickelt.

Fazit: Vorbereitet sein, bevor es ernst wird

Die Mietrechtsreform 2026 verschiebt das Gleichgewicht zwischen Mieter- und Vermieterinteressen weiter in Richtung Mieterschutz. Vier von fünf Kernregelungen schränken den Spielraum bei der Mietgestaltung ein, nur die Modernisierungsumlage wird für Vermieter einfacher.

Das ist kein Grund zur Panik. Wer sein Portfolio sauber dokumentiert, mit Augenmaß kalkuliert und frühzeitig auf strukturelle Veränderungen reagiert, kommt gut durch die Reform. Entscheidend ist, dass Du nicht abwartest, bis das Gesetz beschlossen ist, sondern Deine Verträge und Prozesse schon jetzt durchgehst.

Die nächsten Monate werden zeigen, welche Details des Entwurfs sich im Bundestag noch verändern. Sobald die endgültige Fassung steht, fassen wir die finalen Regelungen für Dich zusammen.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren. Stand der Informationen: 30. April 2026.