Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts beschlossen. In den Medien läuft das Paket unter dem Stichwort Miete II. Fünf Bereiche werden neu geregelt: Indexmieten, Möblierungszuschlag, Kurzzeitmietverträge, Schonfristzahlung und Modernisierungsumlage. Hier liest Du, was auf Dich als Vermieter zukommt und wo Du bereits jetzt aktiv werden solltest.
Die Ausgangslage: Mietpreisbremse bis 2029 verlängert
Bevor wir auf die neue Reform schauen, ein kurzer Blick zurück. Der Bundesrat hat am 11. Juli 2025 die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 gebilligt. Damit gilt weiterhin: In ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die jetzt vorgelegte Miete II baut auf dieser Grundlage auf. Ziel der Bundesregierung ist, weitere Lücken zu schließen, durch die in den letzten Jahren faktisch höhere Mieten verlangt wurden, etwa über Indexmieten oder möblierte Kurzzeitvermietungen.
Was unverändert gilt: Ausnahmen, Kappungsgrenze und Form
Rund um das Mietrecht 2025 kursierten einige falsche Zahlen, etwa eine angeblich abgesenkte Kappungsgrenze oder Kündigungen per E-Mail. Diese Regeln gelten heute tatsächlich und werden von der Miete II nicht angetastet:
- Ausnahmen von der Mietpreisbremse: Eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, fällt nicht unter die Bremse. Dasselbe gilt für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB).
- Mieterhöhung im Bestand: Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, bevor die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wirkt. Innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit besonders angespanntem Markt um höchstens 15 Prozent (§ 558 BGB). Eine Absenkung auf 15 Prozent bundesweit gab es nie.
- Form der Mieterhöhung: Das Erhöhungsverlangen braucht nur Textform und eine Begründung, etwa über den Mietspiegel. Eine E-Mail genügt also (§ 558a BGB). Wie Du dabei vorgehst, zeigt unser Leitfaden Mieterhöhung richtig umsetzen.
- Form der Kündigung: Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum bedarf weiterhin der Schriftform, also eines eigenhändig unterschriebenen Schreibens. Eine E-Mail reicht dafür nicht (§ 568 BGB).
Die fünf zentralen Änderungen im Überblick
Der Gesetzentwurf greift gezielt in fünf Bereiche ein. Drei davon engen den Spielraum bei der Mietgestaltung ein, einer verschiebt die Balance bei Kündigungen und der fünfte ist tatsächlich vermieterfreundlich.
- Deckel für Indexmieten in angespannten Märkten
- Transparenzpflicht beim Möblierungszuschlag
- Kurzzeitmietverträge auf sechs Monate begrenzt
- Erweiterte Schonfristzahlung bei Mietrückständen
- Modernisierungsumlage mit höherer Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren
Die Details zu jedem Punkt findest Du im Folgenden.
1. Indexmieten werden gedeckelt
Indexmieten sind in den letzten zwei Jahren stark in die Kritik geraten. Wer 2022 oder 2023 einen indexierten Mietvertrag abgeschlossen hat, sah sich plötzlich mit Erhöhungen konfrontiert, die deutlich über dem lagen, was bei einer Vergleichsmietenanpassung möglich gewesen wäre. Genau hier setzt die Reform an.
Was sich konkret ändert
Steigt der Verbraucherpreisindex innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, bleibt die Hälfte des Teils oberhalb dieser Schwelle bei der Mietanpassung außer Betracht. Der neue § 557b Absatz 4 BGB regelt diesen Deckel. Die starre Grenze von 3,5 Prozent aus dem Referentenentwurf ist damit vom Tisch. Weitere Rechenbeispiele stehen in unserem Artikel zu Mietpreisbremse 2029, Kappungsgrenze und Indexmiete-Deckel.
Wichtige Eckpunkte:
- Die Begrenzung gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung für jeweils höchstens fünf Jahre ausweist
- Sie greift auch in bestehenden Indexmietverträgen. Maßgeblich ist jede Änderungserklärung, die Deinem Mieter zugeht, nachdem die Verordnung für sein Gebiet gilt
- Die Grenze gilt für jedes Jahr ab Mietbeginn oder letzter Anpassung einzeln. Wer mehrere Jahre nicht erhöht hat, wird dadurch nicht schlechter gestellt
- Die Deckelung ersetzt nicht die Indexmiete als solche, sie kappt nur Spitzen bei hoher Inflation
Beispiel: Der Verbraucherpreisindex steigt um 4,8 Prozent in einem Jahr. Die 1,8 Prozentpunkte über der Schwelle zählen nur zur Hälfte, also 0,9 Punkte. Du darfst Deine Indexmiete in einem ausgewiesenen Gebiet damit um 3,9 Prozent erhöhen. Bei einer Ausgangsmiete von 900 Euro sind das 35,10 Euro statt 43,20 Euro.
2. Möblierungszuschlag muss separat ausgewiesen werden
Möblierte Vermietung war lange ein beliebter Hebel, um die Mietpreisbremse rechnerisch zu umgehen. Eine pauschale Miete inklusive Möbel ließ kaum nachvollziehen, welcher Anteil auf die Wohnung selbst und welcher auf die Einrichtung entfiel. Damit ist bald Schluss.
Die neuen Regeln
- Vermieter müssen dem Mieter die Höhe des Möblierungszuschlags unaufgefordert vor Vertragsschluss mitteilen
- Fehlt diese Auskunft, gilt die Wohnung für die zulässige Miethöhe nach der Mietpreisbremse als unmöbliert vermietet. Das gilt bis zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft
- Angemessen ist ein Zuschlag von monatlich höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel bei Vertragsschluss
- Für voll ausgestattete Wohnungen gilt ein Zuschlag bis 10 Prozent der Miete für die unmöblierte Wohnung als angemessen, ohne dass Du den Möbelwert ausrechnen musst
- Die neuen Regeln gelten nur für Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden
Praktisch heißt das: Wer möbliert vermietet, sollte spätestens bei der nächsten Vertragsunterzeichnung eine saubere Aufstellung vorbereiten, was zur Möblierung gehört, welchen Zeitwert die einzelnen Stücke haben und wie sich daraus der Zuschlag rechnet.
3. Kurzzeitmietverträge auf sechs Monate begrenzt
Bisher waren befristete Mietverträge mit Bezug auf einen besonderen Anlass (zum Beispiel berufliche Befristung) ein flexibler Weg, möbliert und außerhalb der Mietpreisbremse zu vermieten. Die Reform setzt hier eine harte Grenze.
Was geplant ist
- Kurzzeitmietverträge dürfen maximal sechs Monate laufen
- Eine einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate ist möglich, wenn sich der Bedarf des Mieters unvorhergesehen verlängert
- Voraussetzung bleibt ein besonderer Anlass beim Mieter, etwa ein zeitlich befristetes Projekt
- Diese Verträge sind weiterhin von der Mietpreisbremse ausgenommen, nur eben nicht mehr unbegrenzt nutzbar
- Die Grenze gilt für Verträge, die nach dem Inkrafttreten geschlossen werden
Wer regelmäßig Wohnungen möbliert und befristet vermietet (etwa an Pendler, Projektmitarbeiter oder Wochenendnutzer), sollte die eigene Strategie überdenken. Längere Vertragslaufzeiten unter Umgehung der Mietpreisbremse werden mit der Reform deutlich schwieriger.
4. Schonfristzahlung gilt jetzt auch bei ordentlicher Kündigung
Eine der wichtigsten Änderungen für die tägliche Praxis betrifft Mietrückstände. Bisher konnten Mieter eine fristlose Kündigung wegen ausstehender Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage durch Nachzahlung abwenden. Bei einer parallel ausgesprochenen ordentlichen Kündigung half die Nachzahlung dagegen nicht. Genau diese Lücke wird geschlossen.
So funktioniert die neue Regelung
- Mieter mit Mietrückständen können auch eine ordentliche Kündigung einmalig durch vollständige Nachzahlung abwenden
- Die Frist beträgt zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage
- Die Möglichkeit besteht nur einmal pro Mietverhältnis, wer mehrfach Mietschulden anhäuft, verliert diesen Schutz
- Zahlt der Mieter schon vor Zugang der Kündigung vollständig, ist die ordentliche Kündigung ausgeschlossen
- Rückstände aus der Zeit vor dem Inkrafttreten fallen nicht unter die neue Regel
Für Vermieter heißt das in der Praxis: Eine Räumungsklage wegen Mietrückständen kann künftig öfter ohne Erfolg bleiben, wenn der Mieter rechtzeitig nachzahlt. Umso wichtiger werden saubere Forderungsverläufe und ein professionelles Mahnwesen.
5. Modernisierungsumlage: Wertgrenze steigt auf 20.000 Euro
Die einzige Änderung der Reform, die klar zugunsten der Vermieter geht. Das vereinfachte Verfahren für die Modernisierungsumlage nach § 559c BGB wird attraktiver.
Bisher und neu im Vergleich
- Bisher konntest Du Modernisierungskosten bis 10.000 Euro im vereinfachten Verfahren auf die Miete umlegen
- Künftig liegt die Wertgrenze bei 20.000 Euro pro Wohnung
- Ohne aufwändige Einzelaufstellung von Instandhaltungs- und Modernisierungsanteilen
- Wie bisher werden pauschal 30 Prozent der Kosten als Erhaltungsaufwand abgezogen, der Rest ist umlagefähig (§ 559c BGB)
- Für Maßnahmen, die Du vor dem Inkrafttreten angekündigt hast, bleibt es bei 10.000 Euro
Die unverändert geltende Umlagequote von 8 Prozent pro Jahr und die Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren bleiben bestehen. Wer mehrere kleinere Modernisierungen im Portfolio hat, gewinnt mit der höheren Wertgrenze deutlich an Flexibilität, etwa beim Heizungstausch, Fenstertausch oder energetischen Einzelmaßnahmen.
Wie ist der aktuelle Stand des Verfahrens?
Wichtig zu wissen: Stand 25. September 2026 ist nichts davon in Kraft. Die Bundesregierung hat den Entwurf am 1. Juli 2026 als Drucksache 21/6807 in den Bundestag eingebracht, die erste Lesung war am 9. Juli 2026. Der Rechtsausschuss hat für den 14. Oktober 2026 eine öffentliche Anhörung angesetzt. Zweite und dritte Lesung stehen noch aus, einzelne Regelungen können sich bis dahin ändern.
Ein Datum für das Inkrafttreten gibt es noch nicht. Der Entwurf sieht zwei Stufen vor: Die Regeln zu Kurzzeitmietverträgen und zum Möblierungszuschlag gelten ab dem ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung. Alles andere, also Indexmieten-Deckel, Schonfristzahlung und Modernisierungsumlage, gilt ab dem Tag nach der Verkündung. Die Eckpunkte fasst auch die Pressemitteilung des Bundesjustizministeriums zusammen.
Was Du als Vermieter jetzt prüfen solltest
Auch wenn die Reform noch nicht gilt, lohnt es sich, die eigenen Verträge schon jetzt durchzugehen. So bist Du vorbereitet, sobald das Gesetz in Kraft tritt.
Konkrete Checkliste:
- Indexmietverträge: Liegen Deine Objekte in einem angespannten Wohnungsmarkt? Wenn ja, kalkuliere künftige Anpassungen schon jetzt mit der hälftigen Anrechnung oberhalb von 3 Prozent
- Möblierte Wohnungen: Erstelle eine vollständige Möbelliste mit Zeitwerten. Prüfe, ob Dein Zuschlag unter 1 Prozent des Zeitwerts im Monat oder bei Vollmöblierung unter 10 Prozent der Miete bleibt
- Kurzzeitvermietungen: Identifiziere Verträge, die länger als sechs Monate laufen sollen. Diese Modelle musst Du gegebenenfalls neu strukturieren
- Mietrückstände: Reagiere früh und konsequent. Sauberes Mahnwesen wird mit der erweiterten Schonfristzahlung wichtiger
- Modernisierungsplanung: Prüfe, ob anstehende Maßnahmen unter die neue Wertgrenze von 20.000 Euro fallen, das vereinfacht die Umlage erheblich
Was die Reform für ViVi bedeutet: Ideen und Roadmap
Wir bauen ViVi bewusst nah an der Realität privater Vermieter. Wenn sich Rahmenbedingungen verändern, schauen wir uns sehr genau an, an welchen Stellen wir die Plattform weiterdenken müssen. Hier ein offener Blick darauf, was bereits funktioniert und welche Ideen die Miete-II-Reform bei uns ausgelöst hat:
Schon heute in ViVi verfügbar
- Postbriefversand: Erhöhungsschreiben und rechtsrelevante Mitteilungen versendest Du direkt aus ViVi, inklusive digitaler Archivierung. Genau das wird mit der Reform wichtiger, weil saubere Dokumentation im Streitfall den Unterschied macht.
- Mahnwesen: Bei überfälliger Miete erinnert ViVi über vier feste Mahnstufen, von der Zahlungserinnerung bis zur 3. Mahnung. Jede Stufe stellst Du selbst ein, der Mahnbrief enthält die Forderungsaufstellung Monat für Monat.
Ideen, die wir gerade durchdenken
- Indexmieten-Check mit neuer Kappung: Eine automatische Prüfung, ob Deine geplante Anpassung im zulässigen Rahmen liegt, inklusive Hinweis bei Objekten in angespannten Märkten.
- Möblierungs-Inventar: Eine strukturierte Möbelliste mit Zeitwert, Anschaffungsdatum und automatischer Berechnung des zulässigen Zuschlags. So hast Du im Streitfall sofort eine belastbare Aufstellung.
- Schonfristmonitor: Ein Workflow, der die Zwei-Monats-Frist nach Räumungsklage nachhält und festhält, ob die einmalige Schonfrist im Mietverhältnis schon genutzt wurde.
- Modernisierungs-Rechner: Eine Berechnungslogik nach § 559 BGB inklusive Kappungsgrenze und neuer Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren, damit Du Investitionsentscheidungen sauber durchrechnen kannst.
Welche dieser Ideen am dringendsten gebraucht wird, entscheiden wir nicht allein am Schreibtisch. Wenn Du Wünsche oder Prioritäten hast, schreib uns gerne. Genau diese Rückmeldungen prägen, wie ViVi sich weiterentwickelt.
Fazit: Vorbereitet sein, bevor es ernst wird
Die Mietrechtsreform 2026 verschiebt das Gleichgewicht zwischen Mieter- und Vermieterinteressen weiter in Richtung Mieterschutz. Vier von fünf Kernregelungen schränken den Spielraum bei der Mietgestaltung ein, nur die Modernisierungsumlage wird für Vermieter einfacher.
Wer sein Portfolio sauber dokumentiert, mit Augenmaß kalkuliert und frühzeitig auf strukturelle Veränderungen reagiert, kommt gut durch die Reform. Entscheidend ist, dass Du nicht abwartest, bis das Gesetz beschlossen ist, sondern Deine Verträge und Prozesse schon jetzt durchgehst.
Die nächsten Monate werden zeigen, welche Details des Entwurfs sich im Bundestag noch verändern. Sobald die endgültige Fassung steht, fassen wir die finalen Regelungen für Dich zusammen.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren. Stand der Informationen: 25. September 2026.
