Bis Ende 2022 lief das einfach: Die CO₂-Abgabe in der Gasrechnung landete als Heizkosten beim Mieter, fertig. Seit 2023 ist Schluss damit. Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz zwingt Dich als Vermieter, je nach energetischem Zustand Deines Hauses bis zu 95 Prozent dieser Kosten selbst zu tragen. In diesem Artikel zerlegen wir das 10-Stufen-Modell – mit einem Rechner, an dem Du Dein eigenes Objekt durchspielen kannst.

Wenn Du Dich vorher noch in die Grundlagen einlesen willst: Wir haben einen großen Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung und einen Deep Dive zur Heizkostenverordnung mit Heizkosten-Rechner. Die CO₂-Aufteilung ist die logische Ergänzung zu beiden – sie hängt direkt an Deiner Brennstoffrechnung und landet am Ende in derselben Nebenkostenabrechnung.

Warum es das CO2KostAufG überhaupt gibt

Seit dem 1. Januar 2021 erhebt Deutschland einen nationalen CO₂-Preis auf Heizöl, Erdgas, Flüssiggas und alle anderen Brennstoffe, die nicht im EU-Emissionshandel sind. Das passiert nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Energielieferanten kaufen Emissionszertifikate, der Preis wandert über die Brennstoffrechnung zum Endkunden.

Zwei Jahre lang zahlte den CO₂-Aufschlag in Mietverhältnissen vollständig der Mieter – als Bestandteil der Heizkosten. Genau das wollte der Gesetzgeber ändern. Denn die Steuerungswirkung des CO₂-Preises war für Mieter wirkungslos: Du wohnst in einem schlecht gedämmten Haus, zahlst die Zeche und kannst trotzdem nichts an der Dämmung machen. Der Vermieter, der investieren müsste, spürt den Preis dagegen gar nicht.

Seit dem 1. Januar 2023 gilt deshalb das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Die Logik ist simpel: Je schlechter das Gebäude, desto höher der Vermieteranteil. So entsteht ein finanzieller Anreiz für energetische Sanierung – und der Mieter wird teilweise entlastet.

Das 10-Stufen-Modell auf einen Blick

Maßstab ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr. Aus diesem Wert wird die passende Stufe ausgelesen – und damit der Vermieter- und Mieteranteil:

Zur Einordnung: Ein gut saniertes Mehrfamilienhaus mit Energieeffizienzklasse B oder C liegt häufig in Stufe 3 oder 4. Ein typischer unsanierter Bestandsbau aus den 60er- oder 70er-Jahren landet schnell in Stufe 7 oder 8. Bei einem völlig ungedämmten Altbau mit alter Ölheizung ist Stufe 10 keine Seltenheit – und dann zahlst Du als Vermieter fast den kompletten CO₂-Aufschlag.

CO₂-Kosten-Rechner: Was bedeutet das für Dein Objekt?

Theorie ist nett, Zahlen sind besser. Der Rechner unten ist mit realistischen Werten eines Mehrfamilienhauses vorausgefüllt – ändere Brennstoff, Verbrauch, CO₂-Preis und Wohnfläche, und Du siehst sofort, in welche Stufe Du fällst und wer wie viel zahlt:

Spiel mit den Werten: Halbiere den Verbrauch, und Du wanderst durch zwei oder drei Stufen nach unten – der Vermieteranteil sinkt entsprechend. Wechsle von Heizöl auf Erdgas, und der spezifische Ausstoß sinkt um rund 30 Prozent. Das ist kein Buchhalter-Trick, sondern genau die Logik, die der Gesetzgeber wollte: Wer in moderne Heizung und Dämmung investiert, zahlt weniger CO₂-Aufschlag.

So berechnest Du den Vermieteranteil Schritt für Schritt

Falls Du nicht alles dem Rechner überlassen willst, hier der Ablauf in Worten:

1. CO₂-Kosten aus der Brennstoffrechnung übernehmen. Seit 2023 müssen Energielieferanten die CO₂-Kosten getrennt ausweisen. Du findest sie als eigene Position auf der Jahresrechnung Deines Gasversorgers, Heizölhändlers oder Fernwärmeanbieters.
2. CO₂-Ausstoß ermitteln. Der Lieferant nennt entweder direkt die emittierte Menge in Kilogramm CO₂, oder Du multiplizierst Verbrauch (kWh) mit dem Emissionsfaktor: 0,2016 kg/kWh bei Erdgas, 0,2869 kg/kWh bei Heizöl, beim Fernwärmeversorger erfragt.
3. Spezifischen CO₂-Ausstoß berechnen. Gesamt-CO₂ (in kg) geteilt durch die Wohnfläche des Gebäudes (in m²). Das Ergebnis ist Dein Wert für das Stufenmodell.
4. Stufe in der Tabelle ablesen und den Vermieteranteil entsprechend ermitteln.
5. Anteile auf die CO₂-Kosten anwenden. Vermieteranteil bleibt bei Dir. Mieteranteil wird – wie die übrigen Heizkosten – nach dem Heizkostenverteiler über die HeizKV-Aufteilung auf die einzelnen Wohnungen verteilt.
6. Transparent in der Abrechnung ausweisen. Verbrauch, Emissionsfaktor, CO₂-Ausstoß, Stufe, Vermieter- und Mieteranteil müssen für den Mieter nachvollziehbar sein.

Welche Brennstoffe betroffen sind

Das CO2KostAufG greift überall dort, wo der nationale CO₂-Preis erhoben wird. In der Praxis sind das vor allem:

• Erdgas – größte Gruppe, klassische Etagen- und Zentralheizungen.
• Heizöl – häufig in Altbauten, hoher Emissionsfaktor und damit oft hohe Stufen.
• Flüssiggas – in Tankversorgung, vor allem ländlich.
• Fernwärme – soweit fossile Anteile enthalten sind. Reine Wärme aus Biomasse, Solarthermie oder Großwärmepumpen fällt nicht unter das BEHG.
• Pellets und Hackschnitzel – nach aktuellem Stand nicht bepreist, da Biomasse im BEHG noch keinen Emissionsfaktor trägt.

Wer mit Wärmepumpe heizt, ist hier außen vor – Strom wird im europäischen Emissionshandel bepreist, nicht im nationalen System. Spannend bleibt aber, dass Wärmepumpen seit Oktober 2024 in der HeizKV verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen. Mehr dazu im HeizKV-Artikel.

Der CO₂-Preis 2026 und was danach kommt

Der nationale CO₂-Preis wurde 2021 mit 25 Euro pro Tonne eingeführt und ist Jahr für Jahr planmäßig gestiegen:

• 2024: 45 €/t
• 2025: 55 €/t
• 2026: Preiskorridor 55 bis 65 €/t, maßgeblicher Referenzwert 60 €/t
• ab 2027: freier Zertifikatehandel im nationalen Emissionshandelssystem (nEHS), Preisbildung am Markt

Das heißt: Ab 2027 wird der Preis volatil. Schätzungen für die Anfangsjahre liegen zwischen 80 und 150 Euro pro Tonne – mit klar steigender Tendenz, weil die Zertifikatemenge politisch begrenzt wird. Wer heute auf veralteten Heizungen sitzt, bekommt das Jahr für Jahr stärker zu spüren.

Ausnahmen und Sonderfälle

Denkmalschutz, Sanierungssperren und Co.

Wenn Du das Gebäude aus rechtlichen Gründen nicht nach modernem Standard sanieren kannst – Denkmalschutz, kommunaler Milieuschutz, Erhaltungssatzungen – darfst Du Deinen Anteil nach § 9 CO2KostAufG halbieren oder ganz entfallen lassen. Die Voraussetzungen sind im Gesetz eng gefasst, aber gerade in innerstädtischen Lagen relevant. Den Anspruch musst Du im Streitfall belegen können – am besten mit Bescheid der Denkmalbehörde oder einem Sanierungsgutachten.

Anschluss- und Benutzungszwang bei Fernwärme

In manchen Kommunen besteht ein Anschluss- und Benutzungszwang an das Fernwärmenetz. In diesem Fall hat der Vermieter keine Wahl, welche Heizung er nutzt. Das CO2KostAufG sieht für solche Fälle eine reduzierte Vermieterquote vor (§ 9 Abs. 1 Nr. 2).

Gewerbemieter

Bei Nichtwohngebäuden gilt nach § 8 CO2KostAufG bis auf Weiteres eine pauschale 50/50-Aufteilung. Ein Stufenmodell für Gewerbe ist seit 2023 angekündigt, aber bis Mai 2026 nicht umgesetzt. Wer gemischt vermietet (Wohnen + Gewerbe), muss die beiden Bereiche getrennt abrechnen.

Selbstnutzer in der WEG

Vermietest Du eine Eigentumswohnung, ist die WEG für die Heizung verantwortlich. Die WEG legt die Brennstoff- und CO₂-Kosten zunächst nach Miteigentumsanteilen oder Verbrauch um. Erst auf Ebene der einzelnen Wohnung wendest Du dann das 10-Stufen-Modell zwischen Dir und Deinem Mieter an. Das ist der Punkt, an dem viele WEG-Hausverwaltungen schlampen – sauber sortiert kriegst Du das nur, wenn Verbrauch und CO₂-Kosten pro Einheit transparent vorliegen.

Was passiert, wenn Du die Aufteilung nicht vornimmst

Die Sanktion ist im Gesetz klar geregelt – und sie ist nicht groß, aber unangenehm:

Nimmt der Vermieter keine Aufteilung vor oder weist die Informationen nicht aus, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Drei Prozent klingt nach wenig, summiert sich aber: Bei 1.500 Euro Heizkostenanteil pro Wohnung sind das 45 Euro pro Jahr. Bei einem Achtparteienhaus also 360 Euro, die Du jährlich verschenkst. Dazu kommt der Reputationsschaden, wenn ein Mieter das Thema aufgreift und einen Anwalt einschaltet – denn die Kürzung greift, ohne dass er einen Schaden nachweisen muss.

Es kommt aber noch ein zweites Risiko dazu, das oft übersehen wird: Ohne ausgewiesene Aufteilung gilt der Mieteranteil als nicht bestimmt. In der Konsequenz musst Du als Vermieter im Streitfall damit rechnen, die gesamten CO₂-Kosten zu tragen – nicht nur die 3 Prozent Kürzung, sondern den vollständigen Posten. Die Beweislast für eine korrekte Aufteilung liegt bei Dir.

In der Praxis: Wo es bei Vermietern hakt

Ich habe in den letzten Monaten zig Nebenkostenabrechnungen von befreundeten Vermietern und Steuerberatern angeschaut. Die typischen Probleme:

• Die CO₂-Aufteilung fehlt komplett. Vor allem bei Vermietern mit ein bis drei Einheiten, die das Thema noch nicht auf dem Schirm haben. Hier hilft am ehesten ein systematischer Jahresprozess.
• Falscher Bezugswert. Manche teilen durch die Wohnfläche der einzelnen Wohnung statt durch die Gesamtfläche – Stufenwert wird dadurch zu hoch oder zu niedrig.
• Mischverbrauch nicht getrennt. Wenn die Heizung gleichzeitig Warmwasser bereitet (Verbundanlage), muss die CO₂-Berechnung auf den gesamten Brennstoffeinsatz angewendet werden – nicht nur auf den reinen Heizungsanteil.
• WEG-Daten nicht da. Die Hausverwaltung liefert die WEG-Hausgeldabrechnung mit allen Kosten, aber ohne klare Trennung der CO₂-Position. Hier musst Du oft beim Verwalter nachhaken, denn nur er hat die Energierechnung des Gesamtgebäudes.
• Mieterwechsel im Abrechnungsjahr. Die CO₂-Aufteilung folgt der Heizkostenabrechnung – also zeitanteilig.

Was die CO₂-Aufteilung für ViVi bedeutet

Wir haben uns die CO₂-Aufteilung bei ViVi früh angeschaut, weil sie inhaltlich direkt an unsere Nebenkostenabrechnung anschließt – derselbe Heizkostenposten, dieselbe Brennstoffrechnung, dieselbe Wohnfläche. Aktuell ist das Folgendes in der Planung beziehungsweise im Aufbau:

• CO₂-Posten aus der Energierechnung extrahieren. Idee: Du lädst die Jahresrechnung von Gas, Heizöl oder Fernwärme hoch, und ViVi liest Brennstoffmenge, Energieinhalt und ausgewiesene CO₂-Kosten automatisch aus.
• Stufenmodell automatisch anwenden. Aus Verbrauch, Emissionsfaktor und Wohnfläche bestimmt ViVi die richtige Stufe und teilt die Kosten zwischen Vermieter und Mietern.
• Sauber in der Nebenkostenabrechnung ausweisen. Die CO₂-Aufteilung erscheint als eigene, transparente Position in der Abrechnung – mit Stufe, Anteil und Berechnungsgrundlage.
• Sanierungs-Was-wäre-wenn. Ein Szenario-Modus, der Dir zeigt, wie eine Sanierungsmaßnahme (Dämmung, neue Heizung, hydraulischer Abgleich) Deine Stufe und damit Deinen Vermieteranteil verschiebt. So bekommt eine Investition direkt einen Eurobetrag dran.

Wenn Du Lust hast, ein Feedback-Sparringspartner für diese Funktionen zu sein: Schreib uns einfach an, dann nehmen wir Dich in die Pilotgruppe auf.

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Häufige Fragen zur CO₂-Kostenaufteilung

Was regelt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz?

Das CO2KostAufG regelt seit dem 1. Januar 2023, wie die durch den nationalen CO₂-Preis verursachten Kosten aus Brennstoffrechnungen (Erdgas, Heizöl, Flüssiggas, Fernwärme) zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Maßstab ist der spezifische CO₂-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr.

Wie funktioniert das 10-Stufen-Modell?

Das 10-Stufen-Modell teilt Wohngebäude nach ihrem CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche ein. Bei sehr effizienten Gebäuden (unter 12 kg CO₂/m²/a) trägt der Mieter 100 Prozent der CO₂-Kosten, bei sehr ineffizienten Gebäuden (52 kg CO₂/m²/a und mehr) zahlt der Vermieter 95 Prozent. Dazwischen liegen acht weitere Stufen mit Vermieteranteilen von 10 bis 80 Prozent.

Wer berechnet die CO₂-Kostenaufteilung?

Die Berechnung ist Sache des Vermieters. Grundlage ist die Jahresrechnung Deines Energielieferanten, der die CO₂-Kosten seit 2023 separat ausweisen muss. Aus Verbrauch und Emissionsfaktor wird der CO₂-Ausstoß ermittelt, durch die Wohnfläche geteilt und in die passende Stufe einsortiert.

Was passiert, wenn die CO₂-Kostenaufteilung in der Abrechnung fehlt?

Nimmt der Vermieter keine Aufteilung vor oder weist er die erforderlichen Informationen nicht aus, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG). Zusätzlich kann er die nachträgliche Aufteilung verlangen.

Wie hoch ist der CO₂-Preis 2026?

Für das Jahr 2026 gilt im nationalen Emissionshandelssystem (nEHS) ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO₂. Der maßgebliche Zertifikatepreis liegt bei 60 Euro pro Tonne. Ab 2027 wird der Preis frei am Markt gebildet, eine deutliche Steigerung wird erwartet.

Gilt das CO2KostAufG auch für Fernwärme?

Ja, sofern in der Fernwärme fossile Brennstoffe enthalten sind, die unter das Brennstoffemissionshandelsgesetz fallen. Der Fernwärmeversorger weist die CO₂-Kosten in der Abrechnung gesondert aus. Bei Fernwärme aus rein erneuerbaren Quellen (Biomasse, Solarthermie, Geothermie) fällt kein nationaler CO₂-Preis an.

Gilt das 10-Stufen-Modell auch für Gewerbemieter?

Nein. Bei Nichtwohngebäuden gilt nach § 8 CO2KostAufG bis auf Weiteres eine pauschale 50/50-Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter. Ein eigenes Stufenmodell für Gewerbe ist seit 2023 angekündigt, aber bislang nicht in Kraft.

Unterm Strich

Die CO₂-Kostenaufteilung ist einer dieser kleinen, scheinbar harmlosen Bausteine in der Nebenkostenabrechnung, der Dich schnell viel Geld kosten kann – wenn Du ihn falsch oder gar nicht behandelst. Drei Dinge musst Du auf dem Schirm haben: den spezifischen CO₂-Ausstoß sauber berechnen, die richtige Stufe ablesen, die Aufteilung transparent in der Abrechnung ausweisen. Wer das macht, ist auf der sicheren Seite.

Und wer noch einen Schritt weiter denken will: Der CO₂-Preis steigt jedes Jahr. Was 2026 nach 60 Euro pro Tonne aussieht, sind ab 2027 mit hoher Wahrscheinlichkeit 80, 100 oder mehr. Bei einem energetisch schwachen Objekt landet ein immer größerer Teil dieser Kosten bei Dir. Wer das jetzt sieht, entscheidet bewusster über Sanierung, Heizungstausch und Dämmung – und kann den Effekt mit dem Rechner sofort beziffern.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht oder Deinen Steuerberater zu konsultieren.