Virtuelle Eigentümerversammlung: Was seit Oktober 2024 wirklich erlaubt ist

70,2 Prozent der Hausverwaltungen, die schon Hybridversammlungen durchführen, halten eine rein virtuelle Versammlung mittlerweile für sinnvoller als das Original in Präsenz. Trotzdem traut sich kaum eine WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft, der Zusammenschluss aller Eigentümer eines Hauses), den Schritt zu gehen. Die meisten kennen die neue Regel nicht oder haben Angst vor einem Beschluss, der später angefochten wird.

Ich sitze selbst in zwei WEGs, einmal als Eigentümer, einmal über eine vermietete Einheit. Bis vor anderthalb Jahren gab es nur eine Option: ein Raum, ein Termin, meistens ein Werktagabend, an dem die Hälfte der Eigentümer aus Zeitgründen fehlte. Seit Oktober 2024 hat sich das rechtlich geändert. Was seitdem geht, was nicht, und wo die Fallen liegen.

Was hat sich am 17. Oktober 2024 geändert?

Mit dem neuen § 23 Absatz 1a Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die rein virtuelle Eigentümerversammlung als dritte zulässige Versammlungsform dazugekommen, neben der klassischen Präsenzversammlung und der Hybridversammlung (ein Teil ist vor Ort, ein Teil online zugeschaltet).

Vorher war das ausgeschlossen. Die WEG-Reform von 2020 hatte virtuelle Versammlungen bewusst nicht erlaubt, aus Sorge um die Rechte derer, die mit Technik nicht so vertraut sind. Vier Jahre später hat der Gesetzgeber das korrigiert, auch weil sich Hybridformate in der Praxis längst etabliert hatten.

Wichtig: Virtuell ist seitdem möglich, aber nicht automatisch der Standard. Eine WEG muss sich aktiv dafür entscheiden.

Wie kommt eine WEG überhaupt zur virtuellen Versammlung?

Welche Mehrheit braucht der Beschluss?

Die Eigentümer müssen mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass künftige Versammlungen rein virtuell stattfinden dürfen. Eine einfache Mehrheit reicht hier nicht, anders als bei den meisten anderen Sachbeschlüssen, die eine WEG seit der 2020er-Reform unabhängig vom Quorum (der Mindestanzahl anwesender Stimmen) mit einfacher Mehrheit fassen kann.

Drei Viertel sind eine hohe Hürde, bewusst so gewählt. Wer in einer kleinen WEG mit sechs Einheiten sitzt, in der zwei Eigentümer grundsätzlich gegen alles Digitale sind, wird diese Mehrheit selten erreichen.

Wie lange gilt der Beschluss?

Maximal drei Jahre ab Beschlussfassung. Danach braucht es einen neuen Beschluss, wieder mit drei Vierteln. Das ist eine bewusste Schutzregel: Die Eigentümer sollen regelmäßig neu entscheiden, ob das Format noch passt, statt einmal beschlossen für immer festzustecken.

Muss trotzdem mal eine Präsenzversammlung stattfinden?

Ja, jedenfalls für eine Übergangszeit. Wer vor dem 1. Januar 2028 einen Beschluss nach § 23 Absatz 1a WEG fasst, muss bis einschließlich 2028 trotzdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung anbieten, außer die Eigentümer verzichten einstimmig darauf. Einstimmig heißt hier jeder, nicht nur die Mehrheit.

Diese Regel soll verhindern, dass eine Mehrheit eine Minderheit, die mit Technik wenig anfangen kann, faktisch aus der WEG drängt.

Was ist mit der Hybridversammlung, reicht die nicht auch?

Für viele WEGs ist die Hybridversammlung der pragmatischere Zwischenschritt. Hier ist weiterhin ein Versammlungsort mit Verwalter und mindestens den Eigentümern Pflicht, die persönlich erscheinen wollen, der Rest schaltet sich online zu. Die Hybridversammlung braucht keinen Drei-Viertel-Beschluss, weil sie schon seit der WEG-Reform 2020 als Ergänzung zur Präsenzversammlung zulässig ist. Der Nachteil: Jemand muss trotzdem einen Raum buchen, Technik vor Ort aufbauen und betreuen, was bei kleinen WEGs unverhältnismäßig viel Aufwand für wenige Online-Teilnehmer bedeutet. Deshalb ist die rein virtuelle Versammlung für viele Verwaltungen am Ende attraktiver als die Hybridlösung. Sie spart Raummiete, Anfahrt und den doppelten technischen Aufwand komplett.

Was muss eine virtuelle Versammlung technisch und rechtlich leisten?

Das Gesetz verlangt, dass die virtuelle Versammlung hinsichtlich Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein muss. Das ist bewusst offen formuliert, aber in der Praxis heißt es konkret:

• Jeder Eigentümer braucht funktionierende Zugangsdaten zur Plattform, rechtzeitig vor dem Termin.
• Ton und Bild müssen während der gesamten Versammlung stabil laufen, nicht nur in der ersten halben Stunde.
• Abstimmungen müssen so erfolgen, dass jede Stimme eindeutig zugeordnet werden kann, ein reiner Textchat ohne Auswertung reicht nicht.
• Wortmeldungen müssen technisch möglich sein, nicht nur Zuhören.

Wenn einzelne Eigentümer faktisch ausgeschlossen sind, weil Zugangsdaten fehlen, der Ton dauerhaft ausfällt oder Abstimmungen nur im Textchat laufen, entsteht ein echtes Risiko für spätere Streitigkeiten über die gefassten Beschlüsse.

Was muss in der Einladung stehen?

Die Einladungsfrist liegt weiterhin bei mindestens drei Wochen, in Textform (also auch per E-Mail, nicht nur per Brief). Pflichtangaben sind Tagesordnung, Format der Versammlung, Datum und Uhrzeit, sowie bei virtueller oder hybrider Versammlung die Zugangsdaten zur Plattform oder zumindest der Hinweis, wann und wie sie verschickt werden. Wer als Verwalter die Zugangsdaten erst am Vorabend rausschickt, läuft Gefahr, dass sich später jemand erfolgreich darauf beruft, nicht richtig informiert gewesen zu sein.

Welche Pflichten treffen den Verwalter zusätzlich?

Der Verwalter bleibt auch bei der virtuellen Versammlung für das Protokoll verantwortlich und muss die gefassten Beschlüsse unverzüglich in die Beschlusssammlung eintragen, eine Art laufendes Verzeichnis aller Beschlüsse der WEG, das jeder Eigentümer jederzeit einsehen darf. Bei einer virtuellen Versammlung kommt dazu, dass der Verwalter die Plattform so wählen muss, dass auch technisch weniger versierte Eigentümer teilnehmen können, ohne sich vorher eine neue Software installieren zu müssen. In der Praxis bedeutet das meist eine einfache Einwahl per Link im Browser, ohne Account-Zwang und ohne App-Download.

Was passiert, wenn bei der virtuellen Versammlung etwas schiefgeht?

Genau hier zeigt sich, ob die Drei-Viertel-Hürde und die technischen Anforderungen mehr sind als Papier.

Wird ein Beschluss automatisch ungültig, wenn die Technik versagt hat?

Nein, nicht automatisch. Das Landgericht Frankfurt am Main hat am 13. Februar 2025 entschieden, dass formale Mängel, etwa die Online-Zuschaltung eines Eigentümers ohne wirksamen Gestattungsbeschluss, nicht zwangsläufig zur Anfechtbarkeit des gefassten Beschlusses führen. Wer einen Beschluss anfechten will, muss darlegen, dass der Mangel das Abstimmungsergebnis tatsächlich beeinflusst haben könnte. Ein einzelner kurzer Tonausfall bei jemandem, dessen Stimme das Ergebnis ohnehin nicht verändert hätte, reicht also nicht automatisch für eine erfolgreiche Anfechtung.

Das nimmt etwas Druck aus der Sache, ändert aber nichts an der Grundregel: Wer als Verwalter saubere Zugangsdaten, stabile Technik und nachvollziehbare Abstimmungen organisiert, hat von Anfang an weniger Angriffsfläche.

Trotzdem würde ich als Eigentümer Wert darauflegen, dass mein Verwalter Probleme während der Versammlung selbst direkt im Protokoll vermerkt, etwa einen mehrminütigen Tonausfall bei einem bestimmten Eigentümer. Diese Dokumentation entscheidet später, ob ein Gericht von einem relevanten Mangel ausgeht oder nicht. Wer das Protokoll erst Tage später aus dem Gedächtnis schreibt, lässt solche Details meist unter den Tisch fallen, was im Streitfall beiden Seiten schadet.

Wie lange kann ein Beschluss noch angefochten werden?

Die Anfechtungsfrist von einem Monat nach § 45 Satz 1 WEG gilt unverändert, auch für virtuelle und hybride Versammlungen. Wer als Eigentümer mit einem Beschluss nicht einverstanden ist, muss innerhalb dieses Monats klagen, sonst ist der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er fehlerhaft zustande gekommen ist. Ähnlich knapp sind die Fristen bei anderen WEG-Themen: Auch bei der Mietrechtsreform 2026 hängt viel davon ab, wer welche Frist im Blick behält.

Lohnt sich der Aufwand für eine kleine WEG überhaupt?

Kommt auf die Größe und die Beteiligung an. Eine WEG mit vier Einheiten, bei der ohnehin fast immer alle anwesend sind, gewinnt durch Virtualisierung wenig. Eine WEG mit 40 Einheiten, bei der ein Werktagabend in einem Gemeinschaftsraum für viele schlicht nicht machbar ist, kann durch ein virtuelles Format die Beteiligung deutlich erhöhen. Das deckt sich mit den Zahlen aus der Branche: Deutlich mehr als drei Viertel der von VDIV befragten Verwaltungen befürworten virtuelle Eigentümerversammlungen grundsätzlich, vor allem wegen der besseren Teilnahmequote und dem Wegfall von Anfahrt und Raummiete.

In meiner eigenen WEG mit zwölf Einheiten kamen früher selten mehr als sieben Eigentümer persönlich, der Rest schickte Vollmachten oder fehlte ganz. Bei der ersten Hybridversammlung, die wir vor der Gesetzesänderung ausprobiert haben, weil unser Verwalter das auch ohne ausdrücklichen Beschluss schon anbot, waren plötzlich elf von zwölf live dabei, fünf davon online. Der Unterschied war nicht die Begeisterung für Technik, sondern schlicht, dass niemand nach der Arbeit noch eine Stunde Anfahrt einplanen musste.

Wichtig bei der Abwägung ist auch die Kostenseite. Wer als WEG regelmäßig einen externen Versammlungsraum mieten muss, weil der eigene Gemeinschaftsraum zu klein ist, spart durch eine virtuelle Versammlung genau diese Raummiete, die je nach Stadt und Größe der WEG schnell zwischen 150 und 400 Euro pro Termin liegen kann. Bei einer jährlichen ordentlichen Versammlung plus gelegentlichen außerordentlichen Versammlungen kommt da über drei Jahre, also über die Laufzeit eines Virtualisierungsbeschlusses, ein spürbarer Betrag zusammen.

Was hat das mit ViVi zu tun?

Ehrlich gesagt, direkt wenig. ViVi ist eine Plattform für private Vermieter, die ihre eigenen Mietverhältnisse organisieren, keine WEG-Verwaltungssoftware mit Stimmrechtsmodul, Versammlungstool oder Beschlusssammlung. Wer als Verwalter eine ganze WEG technisch durch eine virtuelle Versammlung führen will, braucht dafür spezialisierte WEG-Software, die genau das abbildet.

Wo ViVi trotzdem reinspielt: Viele unsere Nutzer sind selbst Eigentümer in einer WEG und vermieten ihre Einheit gleichzeitig weiter. Einladungen, Protokolle und Beschlüsse der Eigentümerversammlung landen bei denen oft als PDF im selben Posteingang wie die Mieteranfragen. Genau solche Dokumente kannst Du in ViVi abfotografieren oder hochladen, ViVi liest heraus, worum es geht, und Du musst nicht selbst nachhalten, in welchem Ordner das Protokoll der letzten Versammlung lag. Wie gut das bei anderen wiederkehrenden Dokumenten funktioniert, zeigt sich auch beim Erstellen der Nebenkostenabrechnung, wo dieselbe Ablagelogik greift.

Häufige Fragen zu virtuellen Eigentümerversammlungen

Kann eine einzelne Eigentümerin eine rein virtuelle Versammlung verhindern?

Ja, indirekt. Da der Grundsatzbeschluss für virtuelle Versammlungen drei Viertel der abgegebenen Stimmen braucht, reicht schon eine größere Minderheit, um ihn zu blockieren. Eine einzelne Stimme allein verhindert ihn aber nur in sehr kleinen WEGs.

Darf der Verwalter im Alleingang entscheiden, dass die nächste Versammlung virtuell stattfindet?

Nein. Der Verwalter kann eine virtuelle Versammlung vorschlagen und organisatorisch vorbereiten, die Entscheidung über das Format selbst trifft aber immer die Eigentümergemeinschaft per Beschluss mit der nötigen Drei-Viertel-Mehrheit.

Was passiert, wenn der Drei-Jahres-Beschluss ausläuft und niemand neu abstimmt?

Dann fällt die WEG automatisch auf die Formate Präsenz oder Hybrid zurück. Eine rein virtuelle Versammlung ohne gültigen, aktuellen Beschluss wäre formal angreifbar.

Muss ich als Eigentümer technisches Equipment besitzen, um an einer virtuellen Versammlung teilnehmen zu können?

Im Grunde reichen ein internetfähiges Gerät mit Kamera und Mikrofon, also meist ein Laptop oder Tablet, und eine stabile Internetverbindung. Wer das nicht hat, sollte das frühzeitig dem Verwalter melden, denn die Vergleichbarkeit mit einer Präsenzversammlung ist gesetzlich vorgeschrieben.

Fazit

Seit Oktober 2024 ist die rein virtuelle Eigentümerversammlung rechtlich möglich, aber an klare Bedingungen geknüpft: drei Viertel Mehrheit, maximal drei Jahre Geltungsdauer, und bis 2028 grundsätzlich mindestens eine Präsenzversammlung pro Jahr. Wer als Eigentümer oder Verwalter den Schritt geht, sollte vor allem auf stabile Technik und nachvollziehbare Abstimmungen achten, denn genau dort entscheidet sich, ob ein Beschluss am Ende hält.

Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei konkreten Streitfällen rund um Beschlüsse, Anfechtungsfristen oder die Wirksamkeit einer virtuellen Versammlung empfiehlt sich der Rat einer Fachanwältin oder eines Fachanwalts für Wohnungseigentumsrecht.