Du unterschreibst den Kaufvertrag, bekommst den Schlüssel und denkst, das war's. Was die meisten Altbau-Käufer in diesem Moment nicht wissen: Das Gebäudeenergiegesetz stellt Dir mit dem Eigentumsübergang drei technische Pflichten ins Haus. Frist: zwei Jahre. Bußgeld bei Verstoß: bis zu 50.000 Euro. Kontrolliert wird vom Schornsteinfeger. Wer das nicht auf dem Schirm hat, erlebt eine unschöne Überraschung.

Ich habe in den letzten Jahren mehrere Altbauten erworben und den Prozess jedes Mal neu durchlebt: Kaufvertrag, Notar, Grundbuch, und dann der Anruf vom Schornsteinfeger, der wissen will, wann die Heizung erneuert wird. Dieser Artikel erklärt, was konkret auf Dich zukommt, was es kostet und wie Du die zwei Jahre sinnvoll nutzt.

Was das GEG von Altbau-Käufern verlangt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) kennt für Bestandsgebäude zwei Kategorien von Pflichten: solche, die unabhängig vom Eigentümerwechsel gelten, und solche, die beim Eigentumsübergang ausgelöst werden. Letztere sind die Nachrüstpflichten, und sie treffen Dich als Käufer unabhängig davon, wie alt der Vorbesitzer war oder warum er verkauft hat.

Die Logik dahinter ist simpel: Der Gesetzgeber nutzt den Eigentumsübergang als natürlichen Kontrollpunkt. Ein Kauf löst ohnehin Kosten aus, der neue Eigentümer hat Einblick ins Gebäude, und die Maßnahmen sind überschaubar. Wer einen Altbau kauft, soll ihn auf ein Mindestmaß energetischer Ordnung bringen, nicht auf Neubau-Standard, aber auf das, was technisch einfach umsetzbar ist.

Die drei Pflichten sind in §§ 47, 69 und 72 GEG geregelt. Alle drei müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllt sein. Das klingt nach viel Zeit, aber der Puffer ist schnell aufgebraucht. Handwerker sind ausgebucht, Förderanträge brauchen Zeit, und der Grundbucheintrag liegt oft Monate hinter dem Kaufvertragsdatum.

Die drei Nachrüstpflichten im Detail

Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG)

Ist die Decke zwischen dem obersten beheizten Stockwerk und einem kalten Dachboden nicht oder nur unzureichend gedämmt, musst Du nachrüsten. Das Ziel: ein Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) von maximal 0,24 W/(m²·K). Statt die Decke zu dämmen, kannst Du alternativ das darüber liegende Dach dämmen, das Ergebnis muss aber denselben U-Wert erreichen.

In der Praxis ist das die handwerklich einfachste der drei Maßnahmen. Bei einem zugänglichen, begehbaren Dachboden reicht oft das Verlegen von Mineralwolle-Bahnen oder das Einblasen von Zellulosedämmung. Ein Energieberater kann per Wärmebrückenberechnung prüfen, ob der Wert schon erfüllt ist. Manchmal stellt sich heraus, dass die vorhandene Dämmung ausreicht, nur schlecht dokumentiert ist.

Kosten für die Dämmung der obersten Geschossdecke: je nach Fläche und Material zwischen 20 und 60 Euro pro Quadratmeter. Bei 80 Quadratmetern Dachbodenfläche also 1.600 bis 4.800 Euro. Über die BAFA sind Zuschüsse von 15 Prozent und mehr möglich, wenn Du den Antrag vor der Auftragserteilung stellst.

Rohrleitungsdämmung (§ 69 GEG)

Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume führen (Keller, Dachboden, ungeheizte Garagen), müssen gedämmt sein. Das Prinzip heißt Rohr-auf-Rohr-Dämmung: Die Dämmschicht muss mindestens so dick sein wie der Rohrdurchmesser. Ein Rohr mit 22 Millimetern Durchmesser braucht also eine Dämmung von mindestens 22 Millimetern Stärke.

Das gilt für Rohre und Armaturen, die frei zugänglich und nicht in Wänden oder Böden eingebettet sind. Was verputzt oder eingebaut ist, muss nicht freigelegt werden.

Rohrleitungsdämmung ist die günstigste der drei Maßnahmen. Selbst ein großes Kellergeschoss kostet selten mehr als 1.000 bis 2.000 Euro. Viele Handwerker erledigen das als Ergänzung zu anderen Arbeiten. Frag beim Heizungsbauer nach, wenn er ohnehin vor Ort ist. Wer handwerklich begabt ist, kann die Leitungen auch selbst mit Kautschukschläuchen dämmen.

Heizkessel-Austausch (§ 72 GEG)

Das ist die aufwändigste und teuerste Pflicht. Das GEG verbietet den weiteren Betrieb von Konstanttemperaturkesseln (also keine Niedertemperatur- oder Brennwertkessel), die mit Öl oder Gas befeuert werden, eine Nennleistung zwischen 4 und 400 kW haben und älter als 30 Jahre sind.

Entscheidend ist das Einbaudatum laut Typenschild oder Schornsteinfeger-Protokoll, nicht das Herstellungsdatum. Das ist ein Punkt, den viele Käufer beim Besichtigungstermin vergessen zu prüfen. Für das Jahr 2026 bedeutet das konkret:

  • Kessel eingebaut vor 1996: Austauschpflicht besteht bereits
  • Kessel eingebaut 1996: Austauschpflicht greift im Jahr 2026
  • Kessel eingebaut 1997: Austauschpflicht greift 2027

Von der Austauschpflicht ausgenommen sind Niedertemperaturkessel und Brennwertkessel. Diese dürfen unabhängig vom Alter weiterbetrieben werden. Außerdem gilt: Heizkessel, die ausschließlich zur Warmwasserbereitung dienen, fallen nicht unter § 72 GEG.

Was kommt nach dem alten Kessel? Das GEG schreibt seit 2024 keine bestimmte Technologie vor, aber neue Heizungen mit fossilen Brennstoffen müssen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien einbinden. In der Praxis heißt das: Wärmepumpe, Hybridheizung oder Gasheizung mit Wärmpumpen-Anteil. Reine Öl- oder Gasheizungen ohne erneuerbaren Anteil sind als Neuinstallation nicht mehr zulässig.

Die Kosten für einen Heizungstausch liegen je nach Technologie und Gebäudegröße zwischen 10.000 und 30.000 Euro. Die KfW fördert den Austausch auf erneuerbare Energien mit bis zu 70 Prozent Zuschuss. Das ist der höchste Fördersatz, der aktuell im Gebäudebereich existiert. Aber: Der Antrag muss vor der Beauftragung gestellt sein, und Du brauchst einen Energieeffizienz-Experten für die Antragstellung.

Wann beginnt die Zwei-Jahres-Frist, und warum sie kürzer ist als Du denkst

Die Frist beginnt mit dem tatsächlichen Eigentumsübergang. Das ist das Datum der Grundbucheintragung, nicht der Tag des Kaufvertrags. In Deutschland liegen zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag typischerweise sechs Wochen bis vier Monate. Die Frist ist also um diese Zeit kürzer, als sie beim Kaufvertrag aussieht.

Ein Beispiel: Du unterschreibst im Januar 2026, der Grundbucheintrag erfolgt im April 2026. Deine Nachrüstpflichten müssen bis April 2028 erfüllt sein, nicht bis Januar 2028. Wer das verpasst, verliert möglicherweise Förderanträge oder läuft in die Frist hinein.

Sinnvoll ist es, sich das Datum der Eigentumsumschreibung vom Notar bestätigen zu lassen und es als harte Deadline im Kalender zu verankern. Ich mache das seit meinem zweiten Kauf so. Beim ersten hatte ich den Termin im Kopf, aber nie wirklich dokumentiert.

Wer prüft die Einhaltung?

Die Kontrolle liegt hauptsächlich bei den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegern. Im Rahmen der Feuerstättenschau, die alle ein bis zwei Jahre stattfindet, prüfen sie, ob Heizkessel ausgetauscht und Rohrleitungen gedämmt wurden. Sie erfassen das Einbaudatum der Heizung, den Kesseltyp und die Nennleistung.

Bei der Dämmung der obersten Geschossdecke liegt die Nachweispflicht beim Eigentümer. Hier ist keine regelmäßige Schornsteinfeger-Kontrolle vorgesehen, aber im Streitfall, etwa bei einer Baugenehmigung oder einem behördlichen Verfahren, musst Du belegen können, dass der U-Wert erfüllt ist. Rechnungen, Handwerker-Protokolle und ein Energieberater-Attest sind die sauberste Dokumentation.

Lokale Baubehörden können ebenfalls kontrollieren, müssen es aber nicht aktiv tun. Die Gefahr liegt eher darin, dass Du beim Weiterverkauf oder bei einer Sanierungsplanung in ein Prüfverfahren gerätst.

Für wen gilt die Pflicht nicht?

Die wichtigste Ausnahme steht in § 47 Abs. 3 GEG (für die Geschossdecke) und § 73 GEG (für Rohrleitungen und Heizkessel): Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 eine der Wohneinheiten selbst bewohnt haben, sind von den Nachrüstpflichten befreit.

Dieser Stichtag ist das Inkrafttreten der ersten Energieeinsparverordnung (EnEV). Wer zu diesem Zeitpunkt selbst in seinem Haus wohnte, hat die Pflicht nie bekommen, er darf das Gebäude unverändert lassen.

Diese Ausnahme gilt aber nicht für neue Käufer. Wer das Gebäude danach kauft, egal aus welchem Grund der Vorbesitzer verkauft hat, übernimmt die Nachrüstpflichten. Die Ausnahme erlischt mit dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Das ist ein Punkt, der in Kaufberatungen immer wieder falsch dargestellt wird.

Eine weitere Ausnahme betrifft Denkmalschutz-Objekte: Wenn Auflagen der Denkmalbehörde bestimmte Maßnahmen verbieten oder technisch unmöglich machen, entfällt die Pflicht für diese Maßnahme. Aber das ist eng gefasst, ein Denkmal-Status schützt nicht pauschal vor allen Pflichten.

Was passiert, wenn Du die Frist verpasst?

Das GEG stuft die Nichterfüllung der Nachrüstpflichten als Ordnungswidrigkeit ein. Der Bußgeldrahmen nach § 108 GEG liegt bei bis zu 50.000 Euro. In der Praxis werden Bußgelder selten ausgeschöpft, tatsächliche Bescheide liegen meist im Bereich von 500 bis 5.000 Euro. Aber "selten" ist kein Argument, wenn der Bezirksschornsteinfeger eine ausgelaufene Frist dokumentiert hat.

Abgesehen vom Bußgeld gibt es einen weiteren praktischen Nachteil: Wer die Pflichten nicht erfüllt hat und das Objekt weiterverkaufen will, muss die Mängel im Kaufvertrag offenlegen oder riskiert Gewährleistungsansprüche des Käufers. Das reduziert den Verkaufspreis oder macht den Deal komplizierter.

Und noch ein Punkt, den ich für unterschätzt halte: Schornsteinfeger dokumentieren alles. Wenn Du beim dritten Besuch immer noch keine neue Heizung hast und die Frist schon abgelaufen ist, liegt eine schriftliche Dokumentation vor. Das ist der Ausgangspunkt für behördliche Maßnahmen.

So gehst Du es an: Checkliste für neue Altbau-Eigentümer

Noch vor dem Kaufvertrag, oder spätestens beim ersten Besichtigungstermin:

  • Schornsteinfeger-Protokoll anfordern. Der Verkäufer hat eines. Aus dem Protokoll siehst Du Heizungstyp, Einbaudatum, Nennleistung und ob bereits Beanstandungen vorliegen.
  • Energieausweis prüfen. Energieeffizienzklasse und Energiebedarf geben erste Hinweise auf den Zustand der Hülle, gedämmte Geschossdecke oder nicht.
  • Dachboden besichtigen. Ist der Boden mit Dämmmatten belegt? Oder liegt dort nackter Estrich oder Holzdielen auf kaltem Holzbalken?
  • Keller besichtigen. Sind die Rohrleitungen an Heizkörpern und Warmwasserverteilern gedämmt? Nacktes Kupfer- oder Stahlrohr ohne Ummantelung ist ein klares Zeichen.
  • Heizungsraum inspizieren. Typenschild und Einbaudatum notieren. Auf das Schild achten, das vorne am Kessel klebt. Dort stehen Hersteller, Typ und meistens auch das Baujahr.

Nach dem Eigentumsübergang:

  • Datum des Grundbucheintrags notieren und als Frist-Endpunkt minus zwei Jahre in den Kalender eintragen.
  • Energieberater beauftragen. Ein unabhängiger Energieeffizienz-Experte erstellt einen Sanierungsfahrplan (iSFP), der alle drei Maßnahmen koordiniert und Förderanträge vorbereitet. Für KfW-Anträge beim Heizungstausch ist er ohnehin Pflicht.
  • Förderanträge stellen, bevor Aufträge vergeben werden. BAFA und KfW zahlen keine Rückwirkung. Wer den Handwerker beauftragt, bevor der Antrag bewilligt ist, verliert den Anspruch.
  • Maßnahmen priorisieren. Heizungstausch zuerst. Er hat die längste Vorlaufzeit (Planung, Antrag, Lieferzeiten), die höchsten Kosten und die stärkste Förderung.
  • Dokumentation aufbewahren. Rechnungen, Handwerkerbestätigungen und Energieberater-Atteste in einer Akte. Bei einem späteren Weiterverkauf brauchst Du den Nachweis.

Was ViVi dabei übernehmen kann

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Was noch in Arbeit ist: Ein strukturierter Sanierungsplan direkt in der App, der alle drei GEG-Nachrüstpflichten abfragt und mit einer Fördermittel-Übersicht verknüpft. Das ist noch nicht live, aber es ist der nächste Baustein, an dem wir arbeiten. Wenn Du das als Erster nutzen willst, schreib uns an.

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Häufige Fragen zu Nachrüstpflichten beim Altbau-Erwerb

Welche Nachrüstpflichten gelten beim Kauf eines Altbaus?

Nach dem GEG sind drei Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang Pflicht: die Dämmung der obersten Geschossdecke auf maximal 0,24 W/m²K (§ 47 GEG), die Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 GEG) sowie der Austausch von Öl- und Gasheizkesseln, die älter als 30 Jahre sind (§ 72 GEG).

Ab wann beginnt die Zwei-Jahres-Frist beim Altbaukauf?

Die Frist beginnt mit dem tatsächlichen Eigentumsübergang, also dem Datum der Grundbucheintragung, nicht dem Kaufvertragsdatum. In der Praxis liegen zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintrag oft zwei bis vier Monate. Die Frist ist damit kürzer, als viele Käufer vermuten.

Gilt die Ausnahme für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser auch für neue Käufer?

Nein. Die Ausnahme schützt ausschließlich Eigentümer, die ihre Immobilie am 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben. Wer das Gebäude danach kauft, egal ob durch Kauf oder Erbschaft, übernimmt die Nachrüstpflichten vollständig.

Welche Heizkessel sind von der 30-Jahres-Regel betroffen?

Betroffen sind Konstanttemperaturkessel mit Öl- oder Gasbetrieb und einer Nennleistung zwischen 4 und 400 kW. Maßgeblich ist das Einbaudatum laut Typenschild. Kessel, die vor 1996 eingebaut wurden, sind im Jahr 2026 bereits austauschpflichtig. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen.

Welche Förderung gibt es für die Nachrüstmaßnahmen?

Über BAFA und KfW sind Zuschüsse von 15 bis 70 Prozent möglich. Den höchsten Satz gibt es beim Heizungstausch auf erneuerbare Energien. Wichtig: Der Förderantrag muss vor der Beauftragung des Handwerkers gestellt werden. Nachträgliche Anträge werden nicht bewilligt.

Wer kontrolliert, ob Nachrüstpflichten erfüllt wurden?

Die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger prüfen im Rahmen der Feuerstättenschau Heizkessel-Austausch und Rohrleitungsdämmung. Für die Geschossdeckendämmung liegt die Dokumentationspflicht beim Eigentümer. Rechnungen und Handwerkerbestätigungen sollten sorgfältig aufbewahrt werden.

Fazit

Wer einen Altbau kauft, kauft drei gesetzliche Hausaufgaben mit. Dämmung der obersten Geschossdecke, Rohrleitungsdämmung und der Austausch eines 30 Jahre alten Kessels. Letzterer ist die teuerste, aber auch die am stärksten geförderte Pflicht. Zwei Jahre klingt nach Luft, ist es aber nur, wenn man die Planung früh beginnt: Förderantrag vor Auftragserteilung, Energieberater frühzeitig einbinden, Frist-Datum vom Notar bestätigen lassen.

Das Risiko bei Nichterfüllung ist nicht hypothetisch: Der Schornsteinfeger dokumentiert, und bis zu 50.000 Euro Bußgeld sind im Gesetz verankert. Wer die drei Maßnahmen kennt und strukturiert angeht, hat nichts zu fürchten und kauft unter Umständen sogar günstiger, weil er beim Preisgespräch mit dem Verkäufer die ausstehenden Investitionen benennen kann.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Energieberatung. Die konkreten Anforderungen können je nach Gebäude, Baujahr und regionalen Vorschriften abweichen. Für Deinen spezifischen Fall empfehlen wir, einen zugelassenen Energieeffizienz-Experten oder Fachanwalt für Baurecht zu konsultieren.