Anschlussfinanzierung 2026: Was der Zinssprung für Deine Rate bedeutet

Dein Darlehen aus dem Jahr 2016 läuft aus. Damals hast Du 300.000 Euro zu 1,2 Prozent aufgenommen, die Rate lag bei 800 Euro im Monat und war nie ein Thema. Für die Restschuld verlangt Deine Bank jetzt fast 4 Prozent. Es ist dieselbe Wohnung mit demselben Mieter, nur kostet sie Dich ein paar hundert Euro im Monat mehr.

Mit diesem Termin bist Du nicht allein. Nach der Prolongationsstudie 2026 der Beratung Simon-Kucher laufen zwischen 2026 und 2031 in Deutschland Immobiliendarlehen über rund 555 Milliarden Euro aus. Jährlich sind das bis zu 94 Milliarden Euro, die neu verhandelt werden. Für Bestandshalter ist die Anschlussfinanzierung damit die Cashflow-Frage der nächsten Jahre.

Was der Zinssprung mit Deiner Rate macht

Den Sprung solltest Du an einem konkreten Objekt durchrechnen, statt ihn zu schätzen. Ausgangspunkt ist ein Darlehen über 300.000 Euro aus dem Jahr 2016, mit 1,2 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Die Annuität liegt damit bei 3,2 Prozent, also bei 800 Euro im Monat.

Nach zehn Jahren sind rund 236.700 Euro Restschuld übrig. Diese Restschuld finanzierst Du 2026 neu, sagen wir zu 3,9 Prozent. Willst Du weiter mit 2 Prozent tilgen, liegt die Annuität bei 5,9 Prozent der Restschuld.

Das sind 364 Euro mehr im Monat und gut 4.300 Euro mehr im Jahr, obwohl die Schuld um mehr als 63.000 Euro gesunken ist. Du kannst die Rate natürlich bei 800 Euro belassen, tilgst dann aber fast nichts mehr. Von den 800 Euro gehen rund 769 Euro allein für Zinsen weg.

An dieser Stelle entscheidet sich, ob eine Wohnung im Bestand weiter trägt. Ob Deine Miete den Sprung auffängt, siehst Du an den Zahlen, die Du für das Objekt schon führst. Welche das sind, steht in unserer Übersicht der Kennzahlen für Immobilieninvestments.

Durchschnittszins und Bestkondition sind zwei verschiedene Zahlen

In Zinsmeldungen stehen meist zwei Werte nebeneinander, die schnell verwechselt werden. Die Bestkondition ist der Topzins für Kunden mit guter Bonität, viel Eigenkapital und einem unkomplizierten Objekt. Der Durchschnittszins beschreibt, was tatsächlich abgeschlossen wird.

Für den 3. bis 9. August 2026 weist Interhyp bei zehn Jahren Zinsbindung 3,83 Prozent effektiv aus, wenn der Beleihungsauslauf (Anteil des Darlehens am Objektwert) unter 70 Prozent liegt. Bei 80 Prozent sind es 3,90 Prozent, über 90 Prozent 4,19 Prozent. Dr. Klein nennt für dieselbe Laufzeit einen Topzins von 3,71 Prozent, Stand 3. August 2026.

Beide Angaben stimmen. Wenn Dir jemand 3,7 Prozent nennt, Dein eigenes Angebot aber bei 4,2 Prozent liegt, liegt das meist am Beleihungsauslauf. Vermietete Objekte bewerten viele Banken zudem etwas vorsichtiger als selbst genutzte. Welche Unterlagen dafür nötig sind, kennst Du aus der Erstfinanzierung, den Ablauf haben wir im Artikel zum Immobilienkauf bis zur Schlüsselübergabe beschrieben.

Zinssätze veralten schnell. Alle Werte in diesem Artikel haben den Stand Anfang August 2026. Prüf vor jeder Entscheidung den tagesaktuellen Zins und lass Dir jedes Angebot mit Datum geben.

Forward-Darlehen, verlängern oder umschulden?

Forward-Darlehen: den Zins von heute reservieren

Ein Forward-Darlehen ist ein Kreditvertrag, den Du heute abschließt und der erst später ausgezahlt wird. Üblich sind bis zu 60 Monate Vorlauf. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag von 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Vorlaufmonat.

Diesen Aufschlag kannst Du gegenrechnen. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten je Monat kommen 0,48 Prozentpunkte dazu. Aus 3,9 Prozent werden also 4,38 Prozent. Das Forward-Darlehen zahlt sich nur aus, wenn der Marktzins in zwei Jahren über 4,38 Prozent steht.

Die Kehrseite gehört dazu. Du musst das Darlehen abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind. Du kaufst Dir also Sicherheit gegen einen Anstieg und gibst dafür die Chance auf einen günstigeren Zins auf.

Bei der eigenen Bank verlängern

Die Prolongation ist der bequemste Weg. Deine Bank schickt ein Angebot, Du unterschreibst, die Grundschuld bleibt liegen. Notarkosten fallen keine an. Diese Bequemlichkeit bezahlst Du über den Zins. Nach der Simon-Kucher-Studie entscheiden 42 Prozent der Eigentümer primär über den Zinssatz. Rund 20 Prozent erwägen einen Bankwechsel. Von den Kunden, die ihre Bank frühzeitig anspricht, bleiben über 90 Prozent.

Der Zusammenhang ist naheliegend. Wer erst vier Wochen vor Ablauf über die Anschlussfinanzierung nachdenkt, hat keine Vergleichsangebote und nimmt, was auf dem Tisch liegt.

Zu einer anderen Bank umschulden

Ein Wechsel kostet weniger, als die meisten annehmen. Die Grundschuld wird nicht gelöscht und neu eingetragen, sondern an die neue Bank abgetreten. Dafür liegen die Kosten bei etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Grundschuld, bei 200.000 Euro also rund 400 bis 600 Euro. Den Papierkram übernimmt meist die neue Bank.

Bei 236.700 Euro Restschuld bringen 0,2 Prozentpunkte Zinsunterschied rund 473 Euro im Jahr. Die Wechselkosten hast Du damit im ersten Jahr wieder eingespielt.

Was Dir § 489 BGB gibt

Ein Punkt geht bei Anschlussfinanzierungen oft unter. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst Du jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen, mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die zehn Jahre laufen ab dem Tag der Vollauszahlung, nicht ab der Unterschrift.

Praktisch heißt das, dass eine lange Zinsbindung weniger Bindung ist, als sie wirkt. Schließt Du 2026 mit 15 Jahren Zinsbindung ab und stehen die Zinsen 2036 deutlich niedriger, kommst Du nach zehn Jahren kostenfrei heraus. Nach oben bist Du 15 Jahre abgesichert, nach unten nach zehn Jahren wieder beweglich. In einer Phase, in der niemand den Zins in fünf Jahren kennt, ist diese Asymmetrie ein starkes Argument für die längere Bindung.

Wann Du anfangen solltest

Das Interhyp-Bankenpanel erwartet für die kommenden Wochen überwiegend gleichbleibende Zinsen. Für den Rest des Jahres 2026 rechnet die Hälfte der befragten Institute mit einem moderaten Anstieg. Auf eine Prognose solltest Du Deinen Plan trotzdem nicht bauen, sondern auf einen Zeitplan.

1. 60 bis 36 Monate vorher. Ab hier ist ein Forward-Darlehen möglich. Lass Dir die Restschuld zum Ablauftag von Deiner Bank bestätigen und rechne den Forward-Aufschlag durch.
2. 24 Monate vorher. Erste Angebote einholen. Nach der Simon-Kucher-Studie holen rund 60 Prozent derjenigen, die sich mehr als zwei Jahre vorher mit dem Thema befassen, mindestens zwei Vergleichsangebote ein.
3. 12 bis 6 Monate vorher. Das Angebot der eigenen Bank anfordern und gegen mindestens zwei Fremdangebote halten. Sondertilgungsrecht, Tilgungswechsel und die Frage nach einer höheren Rate gehören in den Vergleich.
4. 3 Monate vorher. Entscheidung treffen. Grundschuldabtretung und Auszahlungstermin brauchen Vorlauf.

Wir verwalten unsere Immobilien selbst und sehen den größten Hebel nicht im letzten Zehntelprozentpunkt, sondern im Zeitpunkt. Wer zwei Jahre vorher weiß, wie hoch seine Restschuld ist und was die neue Rate mit dem Cashflow des Objekts macht, verhandelt anders als jemand, der vier Wochen vor Ablauf ein Schreiben seiner Bank öffnet.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung ist die Finanzierung der Restschuld, die nach Ablauf der Zinsbindung Deines Immobiliendarlehens noch offen ist. Verlängerst Du bei Deiner bisherigen Bank, heißt das Prolongation. Wechselst Du zu einer anderen Bank, ist es eine Umschuldung.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn der Marktzins bis zur Auszahlung stärker steigt als der Forward-Aufschlag. Der liegt üblicherweise bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten je Monat sind das 0,48 Prozentpunkte, die der Marktzins bis dahin überschreiten muss.

Muss ich bei meiner bisherigen Bank verlängern?

Nein. Du kannst die Restschuld bei jeder Bank neu finanzieren. Die Grundschuld wird dabei an die neue Bank abgetreten, statt gelöscht und neu eingetragen zu werden. Deine bisherige Bank muss Dir kein besseres Angebot machen, sie hat aber ein Interesse daran, Dich zu halten.

Was kostet der Wechsel zu einer anderen Bank?

Die Grundschuldabtretung kostet etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der eingetragenen Grundschuld, bei 200.000 Euro also rund 400 bis 600 Euro für Notar und Grundbuchamt. Schon 0,2 Prozentpunkte Zinsvorteil auf eine Restschuld von 236.700 Euro bringen rund 473 Euro im Jahr.

Kann ich mein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung kündigen?

Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst Du ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei zehn Jahren Zinsbindung brauchst Du dieses Recht nicht, bei 15 oder 20 Jahren ist es Deine Ausstiegsmöglichkeit.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung. Die genannten Zinssätze haben den Stand Anfang August 2026 und ändern sich täglich. Für Deine konkrete Finanzierung sprich mit Deiner Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater.