Ich habe in den letzten Wochen mehrere neue Grundsteuerbescheide für 2025 geöffnet. Bei zwei Objekten in gefragten Lagen stand eine Summe drauf, die über 60 Prozent höher lag als im Vorjahr. Kein Tippfehler: Die Grundsteuerreform ist seit dem 1. Januar 2025 in Kraft, und in vielen deutschen Städten bedeutet das für Eigentümer und am Ende für Mieter spürbar mehr Kosten. Wer die Erhöhung jetzt nicht sauber berechnet, korrekt umlegt und rechtzeitig kommuniziert, verschenkt Geld oder handelt sich Streit mit seinen Mietern ein.

Was hat sich durch die Grundsteuerreform 2025 geändert?

Der Auslöser war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Die Richter erklärten die alte Berechnung für verfassungswidrig, weil sie auf Einheitswerten aus dem Jahr 1964 in den alten und sogar aus dem Jahr 1935 in den neuen Bundesländern beruhte. Diese Werte hatten mit der Realität am heutigen Immobilienmarkt nichts mehr zu tun. Zwischen dem Urteil und dem tatsächlichen Start der Reform lagen sieben Jahre, die viele Kommunen genutzt haben, um ihre Hebesätze grundlegend neu zu kalibrieren. Seit dem 1. Januar 2025 gilt deshalb eine neue Formel: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz. Damit das funktioniert, mussten die Finanzämter bundesweit jedes einzelne Grundstück neu bewerten, ein Mammutprojekt, das mehrere Jahre gedauert hat.

Einheitlich ist die Reform dabei nicht. Der Bund hat ein eigenes Modell vorgegeben, fünf Länder (Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen) haben aber von der sogenannten Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und rechnen nach eigenen Regeln. Bayern stellt rein auf Grundstücks- und Gebäudefläche ab, Baden-Württemberg auf den Bodenwert, Hamburg bezieht zusätzlich die Wohnlage ein. Je nachdem, wo Deine Immobilie steht, kann sich die neue Steuer also nach einer ganz anderen Formel ergeben als beim Objekt zwei Bundesländer weiter.

Am Ende entscheidet trotzdem vor allem ein Wert über die tatsächliche Höhe: der Hebesatz, den jede der gut 11.000 Gemeinden in Deutschland selbst festlegt. Und genau hier liegt das Problem für viele Eigentümer. Für Vermieter ist die Grundsteuerreform dabei nur eine von mehreren Neuerungen, die 2026 ins Haus stehen. Einen Überblick über weitere Änderungen liest Du in unserem Artikel zur Mietrechtsreform 2026.

Wie stark steigt die Grundsteuer wirklich? Ein Blick in die Zahlen

Die Politik hatte die Reform als "aufkommensneutral" verkauft: Insgesamt sollten die Kommunen nicht mehr Geld einnehmen als vorher, nur die Verteilung sollte gerechter werden. In der Praxis sieht das anders aus.

Laut einer Erhebung des Bundes der Steuerzahler haben mehr als 60 Prozent der Kommunen in Nordrhein-Westfalen und in Hessen ihren Hebesatz höher angesetzt, als für eine aufkommensneutrale Umstellung nötig gewesen wäre. Nach Daten des Deutschen Industrie- und Handelskammertags ist der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B bundesweit schon 2024 von 554 auf 568 Prozent gestiegen, noch bevor die eigentliche Reform überhaupt griff.

Wie groß die Unterschiede inzwischen sind, zeigt das Grundsteuer-Ranking 2025 von Haus & Grund Deutschland und IW Consult: Für ein vergleichbares Einfamilienhaus zahlst Du in Zwickau im Schnitt 258 Euro Grundsteuer im Jahr, in Tübingen sind es 1.377 Euro, ein Unterschied von 434 Prozent für ein praktisch identisches Objekt. Berlin hat seinen Hebesatz von 810 auf 470 Prozent gesenkt, in vielen anderen Großstädten und gefragten Lagen ziehen die Werte dagegen kräftig an. Erhöhungen von 30 bis 100 Prozent gegenüber dem Vorjahr sind in Ballungsräumen längst keine Seltenheit mehr.

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar: Steigt die jährliche Grundsteuer für ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten von 2.400 auf 3.840 Euro, verteilt sich die Differenz von 1.440 Euro nach Wohnfläche auf die Mieter. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung in einem Haus mit insgesamt 480 Quadratmetern Wohnfläche sind das gut 210 Euro mehr im Jahr, also rund 17,50 Euro mehr pro Monat in der Vorauszahlung. Für sich genommen ist das wenig, in der Summe über alle Einheiten und mehrere Objekte aber genug, dass Deine Mieter eine nachvollziehbare Erklärung erwarten dürfen.

Für Dich als Vermieter heißt das: Eine Kostenposition, die Du bisher kaum beachtet hast, verändert auf einmal die ganze Betriebskostenabrechnung, und Du musst Deine Mieter darüber informieren.

Wann merken Deine Mieter die Erhöhung überhaupt, und warum das für Dich zählt

Viele Vermieter verschicken die Betriebskostenabrechnung für 2025 erst gegen Ende 2026. Das bedeutet: Die meisten Mieter sehen die neue, höhere Grundsteuer zum ersten Mal als Position in einer Abrechnung, die schon ein ganzes Jahr zurückliegt, verbunden mit einer Nachzahlung, die auf einen Schlag fällig wird. Genau das lässt sich vermeiden, wenn Du nicht wartest, bis die Abrechnung steht, sondern die Vorauszahlungen rechtzeitig anpasst (mehr dazu im nächsten Abschnitt zu § 560 BGB). Aus eigener Erfahrung macht das einen großen Unterschied: zwischen einem Mieter, der sich über zehn Euro mehr im Monat wundert, und einem Mieter, der Monate später eine Nachzahlung über mehrere Hundert Euro erklärt bekommt und entsprechend verärgert reagiert.

Darfst Du die neue Grundsteuer überhaupt auf Deine Mieter umlegen?

Ja, und zwar zu 100 Prozent. Die Grundsteuer zählt nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass Dein Mietvertrag eine wirksame Betriebskostenklausel enthält, entweder durch Verweis auf die BetrKV oder durch ausdrückliche Nennung der Grundsteuer als umlagefähige Position. Steht im Vertrag nichts dazu, bleibst Du auf der Erhöhung sitzen.

Zwei Punkte solltest Du dabei nicht übersehen. Erstens das Wirtschaftlichkeitsgebot: Du darfst nur Kosten umlegen, die bei sorgfältiger Prüfung gerechtfertigt sind. Das heißt konkret, dass Du den neuen Bescheid auf Plausibilität prüfen solltest, bevor Du ihn eins zu eins weiterreichst. Eine falsch erfasste Wohnfläche oder eine falsch zugeordnete Nutzungsart im Bescheid kommt öfter vor, als man denkt, und geht sonst zulasten Deiner Mieter und am Ende zulasten des Vertrauens.

Zweitens Mischobjekte: Hast Du in Deinem Haus auch gewerblich genutzte Flächen, etwa ein Ladenlokal im Erdgeschoss, darfst Du deren Anteil an der Grundsteuer nicht auf die Wohnungsmieter verteilen. Das klingt selbstverständlich, ist in der Praxis aber einer der häufigsten Streitpunkte bei Betriebskostenabrechnungen.

Wie informierst Du Deine Mieter korrekt über die Erhöhung?

Hier wird es konkret rechtlich, und genau hier passieren die meisten Fehler. Zwei Regelungen aus § 560 BGB sind entscheidend.

Nach § 560 Absatz 2 BGB musst Du Deine Mieter innerhalb von drei Monaten, nachdem Du von einer rückwirkenden Erhöhung der Betriebskosten erfährst, in Textform darüber informieren. Verpasst Du diese Frist, kannst Du die Mehrkosten für den betroffenen Zeitraum nicht mehr nachfordern. Das betrifft vor allem Mietverhältnisse, bei denen mit Pauschalen statt mit Vorauszahlungen gearbeitet wird.

Nach § 560 Absatz 4 BGB kannst Du die Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen. Das ist die für Dich praktisch wichtigste Regel. Bei bereits feststehenden Kostensteigerungen, etwa einem neuen Grundsteuerbescheid mit einer deutlichen Erhöhung, darfst Du das auch vorab tun, statt ein Jahr lang draufzuzahlen und Deinen Mietern dann eine böse Überraschung als Nachzahlung zu präsentieren.

Eine Begründung für die Anpassung ist rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben, ich würde sie aber immer mitliefern. Ein Satz wie "Die Grundsteuer für Ihr Objekt ist laut neuem Bescheid des Finanzamts von X auf Y Euro gestiegen, daher passen wir die monatliche Vorauszahlung um Z Euro an" macht aus einer Erhöhung ein nachvollziehbares Ereignis statt eines Streitpunkts. Mieter reagieren spürbar gelassener, wenn sie verstehen, woher eine Zahl kommt.

Welche Fehler passieren Vermietern bei der Grundsteuer-Umlage am häufigsten?

In der Praxis tauchen bei der Grundsteuer in der Betriebskostenabrechnung immer wieder dieselben Stolperfallen auf:

• Abrechnung nach Zahlungsdatum statt Wirtschaftsjahr. In die Abrechnung 2024 gehört die Grundsteuer, die auf das Jahr 2024 entfällt, unabhängig davon, wann Du sie tatsächlich überwiesen hast.
• Volle Jahressumme bei einem Mieterwechsel unterm Jahr. Zieht ein Mieter im Juli aus, darf ihm nicht die komplette Jahres-Grundsteuer angerechnet werden, sondern nur der zeitanteilige Betrag für die Monate, in denen er tatsächlich gewohnt hat.
• Verteilung nach dem falschen Schlüssel. Ist im Mietvertrag die Verteilung nach Wohnfläche vereinbart, muss auch genau danach gerechnet werden, nicht nach Personenzahl oder einem Pauschalwert, der sich irgendwann eingeschlichen hat.
• Doppelte Erfassung. Taucht die Grundsteuer sowohl in einer Sammelposition "öffentliche Lasten" als auch separat in der Abrechnung auf, zahlen Deine Mieter sie zweimal. Das ist ein Klassiker bei Abrechnungsvorlagen, die über Jahre kopiert und nur oberflächlich angepasst wurden.
• Fehlende Transparenz. Wer die Grundsteuer nicht als eigene, klar erkennbare Position ausweist, sondern in einem Sammelposten versteckt, schafft selbst die Grundlage für Rückfragen und Widersprüche.

Eine eigene Zeile mit Verweis auf den Bescheid kostet Dich zwei Minuten und erspart Dir im Zweifel Wochen an Korrespondenz. Mehr zu sauberen Abrechnungen generell findest Du in unserem Leitfaden zur Nebenkostenabrechnung, die Regeln zur korrekten Verteilung von Heizkosten erklären wir im Artikel zur Heizkostenverordnung.

Wir verwalten unsere Immobilien selbst, deshalb landet auch bei uns jeder neue Bescheid erst als Foto auf dem Handy, bevor er irgendwo archiviert ist. Genau für diesen Moment ist ViVi gedacht.

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Häufige Fragen zur Grundsteuer 2026 und der Umlage auf Mieter

Muss ich meinen Mietern den Grundsteuerbescheid zeigen?

Einen pauschalen Anspruch auf Vorlage des kompletten Bescheids gibt es nicht automatisch. In der Praxis solltest Du ihn auf Nachfrage trotzdem vorlegen können, das schafft Vertrauen und verhindert, dass aus einer Nachfrage ein Rechtsstreit wird.

Was passiert, wenn ich die Drei-Monats-Frist nach § 560 Absatz 2 BGB verpasse?

Dann kannst Du die Mehrkosten für den betroffenen Abrechnungszeitraum nicht mehr von Deinen Mietern nachfordern. Die drei Monate beginnen, sobald Du selbst Kenntnis von der rückwirkenden Erhöhung hast, also mit Erhalt des neuen Bescheids, nicht erst mit der nächsten Abrechnung.

Kann ich die Vorauszahlungen sofort anpassen, sobald der neue Bescheid da ist?

Wenn die Kostensteigerung bereits feststeht, etwa durch einen behördlich festgesetzten neuen Grundsteuerbescheid, darfst Du die Vorauszahlungen schon vor der nächsten Abrechnung in Textform auf ein angemessenes Niveau anpassen. Das verhindert hohe Nachzahlungen am Jahresende für beide Seiten.

Darf ich die gesamte Grundsteuer umlegen, wenn im Haus auch eine Gewerbefläche vermietet ist?

Nein. Du musst den Anteil herausrechnen, der auf die gewerblich genutzte Fläche entfällt, und darfst nur den verbleibenden Anteil auf die Wohnungsmieter verteilen.

Fazit

Die Grundsteuerreform hat aus einer bisher unauffälligen Position in der Betriebskostenabrechnung über Nacht einen handfesten Streitpunkt gemacht, mit Erhöhungen von teils 30 bis 100 Prozent in gefragten Lagen. Wer den neuen Bescheid prüft, die Umlage korrekt berechnet und seine Mieter rechtzeitig sowie nachvollziehbar informiert, kommt entspannt durch die nächste Abrechnungsrunde. Wer die Drei-Monats-Frist aus § 560 BGB verschläft oder die Erhöhung kommentarlos in einen Sammelposten schiebt, riskiert genau das Gegenteil.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht oder Deinen Steuerberater zu konsultieren.