Seit dem 30. Juni 2026 muss jede deutsche Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern einen kommunalen Wärmeplan vorliegen haben. Wenn Du in einer dieser rund 80 Städte vermietest, hast Du wahrscheinlich schon davon gehört, in der Lokalzeitung, im Amtsblatt oder über Deine Stadtwerke. Die naheliegende Frage lautet: Musst Du jetzt Deine Heizung austauschen? In den meisten Fällen lautet die Antwort nein, aber es lohnt sich, genau hinzuschauen, wo Dein Grundstück steht und was der Plan Deiner Kommune für Dein Objekt bedeutet.
Was das Wärmeplanungsgesetz überhaupt regelt
Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) ist am 1. Januar 2024 in Kraft getreten und verpflichtet erstmals bundesweit alle Städte und Gemeinden dazu, einen Wärmeplan aufzustellen. Der Plan zeigt, welche Gebiete langfristig eher über Fernwärme oder Wasserstoffnetze versorgt werden sollen und wo eine dezentrale Lösung wie eine Wärmepumpe oder eine Pelletheizung sinnvoller bleibt.
Für die Frist zählt die Einwohnerzahl zum 1. Januar 2024:
| Kommunengröße | Frist für den Wärmeplan |
|---|---|
| Mehr als 100.000 Einwohner | 30. Juni 2026 |
| Bis 100.000 Einwohner | 30. Juni 2028 |
Kleinere Gemeinden dürfen sich zusammenschließen und einen gemeinsamen Wärmeplan erstellen, das Gesetz sieht dafür vereinfachte Verfahren vor, damit auch Kommunen mit wenig Personal die Vorgabe stemmen können.
Sechs Wochen vor dem Stichtag im Juni sah die Bilanz noch gemischt aus. Sechs der zehn größten deutschen Städte hatten ihren Wärmeplan zu diesem Zeitpunkt bereits beschlossen oder steckten in der letzten Öffentlichkeitsbeteiligung, die übrigen lagen knapp davor. Zum Stichtag selbst hatten die allermeisten der betroffenen Großstädte ihren Wärmeplan fristgerecht veröffentlicht.
Was im Wärmeplan Deiner Kommune eingezeichnet ist
Die meisten Kommunen veröffentlichen ihren Wärmeplan als interaktive Karte, häufig unter Namen wie Wärmekataster oder Wärmeplan-Viewer auf der Website des Klimaschutz- oder Stadtplanungsamts. Dort lässt sich die eigene Adresse eingeben und einer von in der Regel drei bis vier Kategorien zuordnen:
- Wärmenetzausbaugebiet. Hier ist ein Fernwärmeanschluss langfristig vorgesehen, aber noch nicht beschlossen. Eine Gebietsausweisung kann folgen, muss aber nicht.
- Wasserstoffnetzausbaugebiet. Ähnliche Logik wie beim Wärmenetz, nur mit Wasserstoff als geplantem Energieträger. Diese Gebiete sind bislang selten.
- Prüfgebiet. Die Kommune hat für diese Fläche noch keine Entscheidung getroffen, ein Netzausbau ist möglich, aber nicht wahrscheinlicher als eine dezentrale Lösung.
- Voraussichtliches Einzelversorgungsgebiet. Hier bleibt es bei dezentraler Wärmeversorgung, also Wärmepumpe, Pelletheizung oder ähnlichen Lösungen im eigenen Haus. Für die meisten Bestandsgebäude außerhalb der Innenstädte trifft das zu.
Die Einordnung Deines Grundstücks zeigt Dir, wie wahrscheinlich ein Fernwärmeanschluss in den nächsten Jahren überhaupt wird. Sie ersetzt aber nicht die förmliche Gebietsausweisung und begründet für sich genommen noch keine Pflicht.
Warum ein veröffentlichter Wärmeplan allein noch keine Pflicht auslöst
Das ist der Punkt, an dem viele Vermieter falsch abbiegen. Ein fertiger Wärmeplan ist für sich genommen rechtlich unverbindlich. Er begründet keine Rechte und keine Pflichten für Eigentümer, er ist eine Orientierung für die Zukunft der Wärmeversorgung in Deiner Kommune. Du bist nach der Veröffentlichung weiterhin frei in der Wahl Deiner Heizung, solange Du die üblichen Regeln des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) einhältst.
Das Kompetenzzentrum Kommunale Wärmewende bezeichnet die Annahme, ein beschlossener Wärmeplan setze die 65-Prozent-Regel des GEG vorzeitig in Kraft, ausdrücklich als Falschinformation. Die 65-Prozent-Pflicht, also die Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien beziehen müssen, greift nach dem gesetzlichen Stichtag Deiner Kommune, unabhängig davon, ob der Wärmeplan früher oder später veröffentlicht wurde.
Was die Gebietsausweisung tatsächlich ändert
Damit aus der Planung eine konkrete Pflicht für ein einzelnes Grundstück wird, braucht es einen zweiten, eigenständigen Schritt: die Gebietsausweisung nach Paragraf 26 WPG. Erst darin legt Deine Kommune per Satzung, Rechtsverordnung oder Verwaltungsakt fest, dass ein bestimmtes Gebiet für den Neu- oder Ausbau eines Wärme- oder Wasserstoffnetzes vorgesehen ist.
Liegt Dein Grundstück in einem so ausgewiesenen Gebiet, gilt die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen bereits einen Monat nach Bekanntgabe der Ausweisung, auch in Bestandsgebäuden. Das regelt Paragraf 71 Absatz 8 GEG. In dieser einmonatigen Frist kannst Du als betroffener Eigentümer die Entscheidung außerdem beim Verwaltungsgericht anfechten. Ohne Klage wird sie danach wirksam.
Umgekehrt bleibt es so lange bei den regulären GEG-Fristen, also dem 30. Juni 2026 für Großstädte und dem 30. Juni 2028 für kleinere Kommunen, wie Deine Kommune für Dein Grundstück keine Gebietsausweisung getroffen hat. Und selbst innerhalb eines ausgewiesenen Ausbaugebiets hast Du keinen automatischen Anspruch auf einen tatsächlichen Fernwärmeanschluss. Die Ausweisung verpflichtet Dich nicht zum Anschluss, sie schafft nur die planerische Grundlage dafür. Ob und wann Dein Haus wirklich ans Netz kommt, entscheidet am Ende der Netzbetreiber und dessen Ausbauplanung.
Was das für Sanierung und Förderung bedeutet
Der Wärmeplan verändert nichts an den bestehenden Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude. Dämmung der obersten Geschossdecke, Rohrleitungsdämmung im unbeheizten Keller oder der Austausch alter Konstantheizkessel laufen unabhängig von der kommunalen Wärmeplanung weiter, mit eigenen Fristen aus dem GEG. Wer gerade ein älteres Haus gekauft hat, findet die Details dazu im Artikel zu den technischen Nachrüstpflichten beim Altbau-Erwerb.
Für die Förderung über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) spielt es ebenfalls keine Rolle, ob für Dein Grundstück schon eine Gebietsausweisung existiert. Der Zuschuss der KfW richtet sich nach dem eingebauten Heizsystem und Deinem Einkommen, nicht nach dem Stand der Wärmeplanung Deiner Kommune. Wie sich die Förderquote zusammensetzt und wie der Antrag läuft, steht im Artikel zur Heizungstausch-Förderung 2026. Planst Du eine Sanierung, lohnt sich der Blick in den Wärmeplan trotzdem. Er zeigt Dir, in welche Richtung sich die Wärmeversorgung in Deiner Straße langfristig entwickelt. Das hilft bei der Frage, ob sich eine eigene Wärmepumpe oder eher das Warten auf einen möglichen Netzanschluss stärker rechnet.
Drei Szenarien für Deinen Heizungstausch
Dein Grundstück liegt in keinem ausgewiesenen Gebiet
Das betrifft aktuell die meisten Vermieter. Du entscheidest im Rahmen des GEG weiterhin selbst, mit welchem Wärmeerzeuger Du heizt, solange die neue Anlage ab dem regulären Stichtag Deiner Kommune mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien bezieht. Ob das eine Wärmepumpe, eine Biomasseheizung oder eine Hybridlösung wird, bleibt Deine Entscheidung.
Deine bestehende Heizung geht kaputt
Für den Austausch gilt grundsätzlich eine Übergangsfrist von fünf Jahren, in der Du eine funktionsfähige Übergangslösung, etwa eine gebrauchte oder gemietete Gasheizung, einbauen darfst, bevor die 65-Prozent-Pflicht greift. Panikkäufe sind also in aller Regel nicht nötig, selbst wenn die Heizung mitten im Winter ausfällt.
Du sollst an ein Wärmenetz angeschlossen werden
Hier gilt eine gesonderte, längere Übergangsfrist von bis zu zehn Jahren, um die 65-Prozent-Vorgabe über den Netzanschluss zu erfüllen, statt sie sofort mit dem Heizungstausch selbst nachzuweisen. Diese Frist gibt Netzbetreibern und Eigentümern Zeit, den tatsächlichen Ausbau der Leitungen mit dem Heizungstausch in den Häusern zu synchronisieren.
Was Du jetzt tun solltest
Für die meisten Objekte gibt es keinen akuten Handlungsdruck. Trotzdem lohnen sich vier Schritte, vor allem wenn Du mehrere Objekte in unterschiedlichen Kommunen hältst.
- Direkt bei Deiner Stadt oder Gemeinde nachfragen, ob für Dein Grundstück bereits eine Gebietsausweisung vorliegt oder geplant ist, nicht nur, ob überhaupt ein Wärmeplan existiert. Diese Information steht meist im Amtsblatt oder auf der Website des zuständigen Klimaschutz- oder Stadtplanungsamts.
- Fristen objektweise notieren. Bei mehreren Objekten in unterschiedlichen Kommunen greifen unter Umständen unterschiedliche Stichtage, je nach Einwohnerzahl und Stand der jeweiligen Gebietsausweisung.
- Bei einem anstehenden Heizungstausch die Förderung prüfen, statt allein wegen der Wärmeplanung vorzuziehen oder abzuwarten. Die BEG-Förderung läuft unabhängig vom Wärmeplan Deiner Kommune.
- Die Einstufung nach jeder Fortschreibung erneut prüfen. Weil Wärmepläne regelmäßig aktualisiert werden, kann sich die Einordnung Deines Grundstücks über die Jahre ändern, auch ohne dass Du direkt davon erfährst.
Für die meisten Objekte bleibt es dabei. Der 30. Juni 2026 war ein Stichtag für die Kommunen, nicht automatisch für Dich als Vermieter. Konkret wird es erst, wenn Deine Kommune Dein Grundstück förmlich als Ausbaugebiet ausweist. Bis dahin entscheidest Du im Rahmen der regulären GEG-Fristen weiter selbst, wie Du heizt.
Häufige Fragen zur kommunalen Wärmeplanung
Muss ich meine Heizung tauschen, sobald meine Stadt einen Wärmeplan veröffentlicht?
Nein. Der Wärmeplan selbst ist rechtlich unverbindlich und begründet keine Pflicht zum Heizungstausch. Eine konkrete Pflicht entsteht erst, wenn Deine Kommune Dein Grundstück zusätzlich förmlich als Ausbaugebiet für ein Wärme- oder Wasserstoffnetz ausweist.
Welche Fristen gelten für die kommunale Wärmeplanung?
Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern mussten ihren Wärmeplan bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, alle anderen Kommunen haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Maßgeblich für die Einordnung ist die Einwohnerzahl zum 1. Januar 2024.
Was passiert, wenn meine Kommune die Frist verpasst hat?
Die allermeisten Großstädte haben ihren Wärmeplan fristgerecht veröffentlicht. Verzögert sich ein Plan dennoch, ändert das an den GEG-Fristen für Heizungen zunächst nichts, diese hängen am gesetzlichen Stichtag, nicht am Zeitpunkt der Veröffentlichung.
Was ist eine Gebietsausweisung und wie erfahre ich, ob sie mein Grundstück betrifft?
Eine Gebietsausweisung nach Paragraf 26 WPG ist die förmliche Entscheidung Deiner Kommune, ein bestimmtes Gebiet für den Ausbau eines Wärme- oder Wasserstoffnetzes vorzusehen. Sie wird per Satzung, Rechtsverordnung oder Verwaltungsakt bekannt gegeben, meist im Amtsblatt oder auf der Website des zuständigen Amts. Frag im Zweifel direkt bei Deiner Stadt oder Gemeinde nach, ob für Dein Grundstück eine Ausweisung vorliegt oder geplant ist.
Wie lange darf ich eine alte Heizung noch nutzen, wenn sie kaputtgeht?
Grundsätzlich gilt eine Übergangsfrist von fünf Jahren, in der Du eine funktionsfähige Übergangslösung einbauen darfst, bevor die 65-Prozent-Regel greift. Bei geplantem Anschluss an ein Wärmenetz kann sich diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Beeinflusst die Wärmeplanung meine Förderung für den Heizungstausch?
Nein. Die BEG-Förderung der KfW richtet sich nach dem eingebauten Heizsystem und Deinem Einkommen, nicht nach dem Stand der kommunalen Wärmeplanung. Du kannst die Förderung unabhängig davon beantragen, ob für Dein Grundstück bereits ein Wärmeplan oder eine Gebietsausweisung vorliegt.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, Dich an Deine Kommune oder einen Fachanwalt für Bau- und Energierecht zu wenden.
