Drei Gesetzesänderungen in eineinhalb Jahren, aber nur zwei davon sind schon Pflicht. Die Mietpreisbremse gilt seit dem 23. Juli 2025 bis Ende 2029 weiter. Die Kappungsgrenze ist in immer mehr Städten auf 15 Prozent gesunken. Und seit dem 9. Juli 2026 liegt im Bundestag ein Entwurf, der Indexmieten in angespannten Märkten deckeln soll. Wer als Vermieter jetzt nur "irgendwas mit Mietrechtsreform" im Kopf hat, verwechselt schnell, was schon gilt und was noch Plan ist. Hier ist die Trennung, mit den Zahlen dahinter.
Was hat sich bei der Mietpreisbremse konkret geändert?
Kurz zur Erinnerung, weil das oft durcheinandergeht: Die Mietpreisbremse betrifft die Neuvermietung, nicht die laufende Miete. In Gebieten, die ein Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausweist, darf die Miete bei einer neuen Vermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Sie war bis Ende 2025 befristet, der Bundestag hat die Verlängerung am 26. Juni 2025 mit den Stimmen von CDU/CSU, SPD und Grünen beschlossen, der Bundesrat billigte das Gesetz am 11. Juli 2025. Seit dem 23. Juli 2025 gilt die Regelung damit bis zum 31. Dezember 2029.
Für Dich als Vermieter ändert sich an der Mechanik nichts. Was sich ändert, ist die Fläche, auf der sie greift.
Wo genau die Mietpreisbremse gilt
Ob ein Ort betroffen ist, entscheidet nicht der Bund, sondern das jeweilige Bundesland über eine eigene Rechtsverordnung. Diese Verordnungen werden regelmäßig neu gefasst, meist zum Jahreswechsel. Bayern hat seine Mieterschutzverordnung zum 1. Januar 2026 von 208 auf 285 Gemeinden ausgeweitet. Wenn Du also seit Jahren in derselben Stadt vermietest, lohnt sich ein Blick in die aktuelle Verordnung Deines Bundeslands. Was letztes Jahr nicht betroffen war, kann es dieses Jahr sein.
Warum sinkt die Kappungsgrenze in immer mehr Städten auf 15 Prozent?
Anders als die Mietpreisbremse betrifft die Kappungsgrenze nach § 558 BGB nicht die Neuvermietung, sondern die Mieterhöhung in einem bestehenden Mietverhältnis. Bundesweit darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, unabhängig davon, wie stark die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen ist. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senken die Länder diese Grenze auf 15 Prozent. Auch hier ist die Landesverordnung entscheidend. Auch 2026 ist einiges dazugekommen.
Die konkreten Zahlen aus den Bundesländern
Bayerns Sprung von 208 auf 285 Gemeinden, wie oben beschrieben, betrifft dieselbe Verordnung, die auch die Kappungsgrenze regelt. Andere Länder zeigen die Ausweitung mindestens genauso deutlich. In Baden-Württemberg gilt die abgesenkte Kappungsgrenze inzwischen in 130 Städten und Gemeinden, 84 davon erst seit Anfang 2026 neu dazugekommen. Brandenburg ist von 19 auf 36 Gemeinden gewachsen, ebenfalls seit Januar 2026.
Laut Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) gelten Mietpreisbremse und Kappungsgrenze mit Stand Januar 2026 zusammen in 814 Gemeinden. Damit leben inzwischen etwa 39 Prozent der Bevölkerung, rund 32,2 Millionen Menschen, in einem Gebiet mit einer der beiden Regelungen. Das heißt für Dich: Selbst wenn Deine Immobilie bislang außerhalb jeder Beschränkung lag, ist eine Prüfung der aktuellen Landesverordnung vor der nächsten Mieterhöhung keine schlechte Idee. Eine Mieterhöhung, die nach alter Kenntnislage rechtens war, kann es nach der neuen Verordnung nicht mehr sein.
Was die 5 Prozentpunkte Unterschied in Euro bedeuten
An einem Beispiel wird der Unterschied greifbar. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro darf die Miete innerhalb von drei Jahren bei der bundesweiten 20-Prozent-Grenze auf bis zu 960 Euro steigen, sofern die ortsübliche Vergleichsmiete das hergibt. Liegt dieselbe Wohnung dagegen in einem Gebiet mit abgesenkter Kappungsgrenze, endet die Fahnenstange bei 920 Euro, macht 40 Euro monatlich weniger Spielraum. Bei mehreren Einheiten im Portfolio summiert sich das schnell auf einen Betrag, der bei der Kalkulation der nächsten Modernisierung oder Anschlussfinanzierung fehlt. Wird eine Mieterhöhung über der zulässigen Grenze verschickt, ist sie in dem übersteigenden Teil unwirksam, der Mieter zahlt dann weiter nur bis zur zulässigen Grenze.
Was plant der Bundestag beim Indexmiete-Deckel?
Anders als die ersten beiden Themen ist das hier noch kein geltendes Recht, sondern ein laufendes Gesetzgebungsverfahren. Es gehört zum größeren Paket "Mietrecht II" von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig, das unter anderem auch den Möblierungszuschlag und Kurzzeitmietverträge betrifft. Für die Indexmiete allein lohnt sich ein eigener Blick, weil sich die Regel im Verfahren spürbar verändert hat.
Der Referentenentwurf vom 8. Februar 2026 sah zunächst eine starre Kappung vor: Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten sollten pro Jahr um höchstens 3,5 Prozent steigen dürfen, ganz gleich, wie hoch die Inflation tatsächlich war. Das ist im Kabinettsbeschluss vom 29. April 2026 wieder gekippt worden, offenbar auch wegen Widerstands aus der Union und der Immobilienbranche. An die Stelle der starren Grenze trat eine Halbierungsregel.
Wie die Halbierungsregel rechnerisch funktioniert
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll künftig gelten: Steigt der Verbraucherpreisindex (VPI) um bis zu 3 Prozent, wirkt sich das wie bisher voll auf die Indexmiete aus. Der Teil der Steigerung, der über 3 Prozent hinausgeht, zählt nur noch zur Hälfte. Ein Rechenbeispiel macht das greifbar: Steigt der VPI um 5 Prozent, wären das nach der neuen Regel 3 Prozent voll plus die Hälfte der übrigen 2 Prozent, also 1 Prozent. Zulässig wären dann 4 statt 5 Prozent Mieterhöhung. Bei 8 Prozent VPI-Anstieg wären es 3 plus 2,5, also 5,5 statt 8 Prozent.
Die Regel soll sowohl für neue als auch für bestehende Indexmietverträge gelten, maßgeblich ist der Zugang der jeweiligen Änderungserklärung nach § 557b Abs. 3 BGB. Das Bundeskabinett hat den Regierungsentwurf am 29. April 2026 beschlossen, der Bundestag hat ihn am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten (Drucksache 21/6807). Aktuell läuft die Ausschussberatung, ein Datum für das Inkrafttreten steht noch nicht fest. Realistisch ist ein Beschluss im Laufe des Jahres 2026, sicher ist das aber nicht.
Für Dich als Vermieter mit Indexmietvertrag heißt das konkret: Änderungserklärungen, die Du jetzt verschickst, unterliegen noch der alten Rechtslage ohne Deckel. Das kann sich mit dem Inkrafttreten ändern, auch rückwirkend für bereits laufende Verträge. Wer eine größere Indexmieterhöhung plant, behält das Verfahren deshalb besser im Blick.
Was heißt das jetzt konkret für Deine Vermietung?
Drei Themen, drei unterschiedliche Reifegrade. Die Mietpreisbremse ist seit über einem Jahr geltendes Recht und bleibt es bis 2029, daran ändert sich nichts mehr. Die Kappungsgrenze ist ebenfalls geltendes Recht, nur die Fläche, auf der die 15-Prozent-Grenze statt der 20-Prozent-Grenze gilt, wächst mit jeder neuen Landesverordnung. Der Indexmiete-Deckel dagegen ist ein Gesetzentwurf im Ausschuss, noch nicht beschlossen, mit offenem Zeitplan. Der praktische Teil für Dich ist, vor jeder geplanten Mieterhöhung kurz zu prüfen, ob die eigene Adresse in der aktuellen Landesverordnung als angespannter Wohnungsmarkt geführt wird, weil sich das von Jahr zu Jahr ändert. Wie Du eine Mieterhöhung form- und fristgerecht umsetzt, haben wir an anderer Stelle Schritt für Schritt beschrieben.
Häufige Fragen zu Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und Indexmiete-Deckel
Gilt die Mietpreisbremse jetzt automatisch überall?
Nein. Die Verlängerung bis 2029 ändert nichts daran, dass jedes Bundesland selbst per Rechtsverordnung festlegt, in welchen Städten und Gemeinden ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Nur dort greift die 10-Prozent-Grenze bei der Neuvermietung. Ob eine konkrete Adresse betroffen ist, steht in der jeweils aktuellen Landesverordnung.
Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einer Neuvermietung im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze begrenzt dagegen, wie stark die Miete in einem bestehenden Mietverhältnis innerhalb von drei Jahren steigen darf, unabhängig davon, was ortsüblich wäre. Beide können in derselben Stadt gleichzeitig gelten, betreffen aber unterschiedliche Situationen.
Ist der Indexmiete-Deckel schon geltendes Recht?
Nein, Stand 9. Juli 2026 nicht. Der Regierungsentwurf hat die erste Lesung im Bundestag durchlaufen und liegt aktuell im zuständigen Ausschuss. Bis zur endgültigen Verabschiedung kann sich am Text noch etwas ändern, ein Inkrafttretensdatum gibt es bisher nicht.
Wie wirkt sich der geplante Indexmiete-Deckel konkret auf eine Mieterhöhung aus?
Nach dem aktuellen Entwurf zählt eine jährliche VPI-Steigerung bis 3 Prozent voll, der Teil darüber nur zur Hälfte. Bei einem VPI-Anstieg von 6 Prozent wären das 3 Prozent voll plus die Hälfte der übrigen 3 Prozent, also 1,5 Prozent, macht zusammen 4,5 statt 6 Prozent zulässige Erhöhung. Das gilt nach dem Entwurf nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und soll auch für bestehende Indexmietverträge greifen.
Woher weiß ich, ob meine Immobilie in einem angespannten Wohnungsmarkt liegt?
Maßgeblich ist die aktuelle Rechtsverordnung des jeweiligen Bundeslands, meist beim zuständigen Landesministerium für Bauen und Wohnen veröffentlicht. Da die Gebietslisten regelmäßig erweitert werden, etwa in Bayern, Baden-Württemberg und Brandenburg zum Jahreswechsel 2025/2026, lohnt sich vor jeder Mieterhöhung ein aktueller Blick, statt sich auf den Stand vom Vorjahr zu verlassen.
Was passiert, wenn ich eine Mieterhöhung über der geltenden Kappungsgrenze verschicke?
Der Teil der Erhöhung, der über die zulässige Grenze hinausgeht, ist unwirksam. Der Mieter muss nur bis zur erlaubten Höhe zahlen, unabhängig davon, was im Erhöhungsschreiben stand. Es lohnt sich also, die aktuelle Grenze vorher zu prüfen, statt eine Erhöhung später nachbessern zu müssen.
Betrifft der geplante Indexmiete-Deckel auch Wohnungen außerhalb angespannter Märkte?
Nach dem aktuellen Entwurf nicht. Die Halbierungsregel soll ausschließlich in den Gebieten greifen, die ein Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, genau wie bei der Mietpreisbremse und der abgesenkten Kappungsgrenze. Außerhalb dieser Gebiete bliebe eine Indexmieterhöhung an die volle VPI-Steigerung gekoppelt.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall, insbesondere bei laufenden Indexmietverträgen und der Frage, ob eine bestimmte Adresse als angespannter Wohnungsmarkt gilt, empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.
