Eine Eigentümerin ließ 129 Wohnungen und 134 Garagen in Düsseldorf und Essen von einer externen Hausverwaltung betreuen. Neben der laufenden Vergütung stand im Vertrag eine Provision von zwei Monatskaltmieten für jede Neuvermietung. Bei 13 Neuvermietungen kamen so 16.815,71 Euro zusammen. Der Bundesgerichtshof hat ihr diesen Betrag am 21. Mai 2026 zugesprochen. Steht in Deinem Verwaltervertrag eine ähnliche Klausel, geht es auch bei Dir um Geld, das Du zurückholen kannst.
Was der BGH entschieden hat
Der Fall lief unter dem Aktenzeichen I ZR 224/25. Es ging um eine Norm, die seit Jahrzehnten im Gesetz steht und bisher unterschiedlich ausgelegt wurde. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG hat ein Wohnungsvermittler keinen Anspruch auf ein Entgelt, wenn er zugleich Verwalter der vermieteten Wohnung ist.
Umstritten war, wen diese Regel schützt. Ein Teil der Gerichte las sie als reinen Mieterschutz, weil das Wohnungsvermittlungsgesetz historisch für Wohnungssuchende gemacht wurde. Der BGH hat sich jetzt anders entschieden. Das Provisionsverbot gilt genauso gegenüber dem Vermieter und dem Eigentümer.
Die Begründung ist knapp. Der Gesetzestext enthält keine Einschränkung auf Ansprüche gegen Mieter. Wirtschaftlich landet die Provision außerdem meist doch beim Mieter, weil Vermieter solche Zusatzkosten über die Miete weitergeben. Genau das soll die gesetzliche Trennung von Vermittlung und Verwaltung verhindern.
Warum die Doppelrolle das eigentliche Problem ist
Wer eine Wohnung verwaltet, kennt sie bereits. Er hat den Grundriss, die Mietdaten, die Schlüssel und den Kontakt zum bisherigen Mieter. Eine Vermittlungsleistung im Sinne des Gesetzes ist das nicht mehr, sondern ein Teil dessen, wofür die laufende Verwaltervergütung gezahlt wird. Das Gesetz zieht deshalb eine harte Grenze zwischen beiden Rollen.
Entscheidend ist die wirtschaftliche Funktion der Zahlung, nicht ihr Name im Vertrag. Aus einer unzulässigen Provision wird keine zulässige Vergütung, nur weil sie als „Vermietungspauschale", „Neuvermietungshonorar" oder „Aufwandsentschädigung" auftaucht. Wer seinen Vertrag umbenennt, hat nichts gewonnen.
Welche Verwalter betroffen sind und welche nicht
Die Entscheidung trifft nicht jede Verwaltung gleich. Ausschlaggebend ist, ob dieselbe Stelle auch das konkrete Mietverhältnis betreut.
- Mietverwalter, die Objekte für Eigentümer bewirtschaften und dabei neu vermieten: voll betroffen.
- Sondereigentumsverwalter, die für einzelne Eigentümer auch die Vermietung übernehmen: betroffen.
- Makler-Verwalter-Hybride mit verbundenen Gesellschaften: heikel. Hier kommt es darauf an, ob die Trennung echt gelebt wird oder nur auf dem Briefkopf steht.
- Reine WEG-Verwalter, die ausschließlich das Gemeinschaftseigentum betreuen: nicht betroffen. Sie verwalten das einzelne Mietverhältnis nicht und dürfen weiterhin als Makler auftreten.
Die reine WEG-Verwaltung folgt eigenen Spielregeln. Wie dort Beschlüsse zustande kommen, steht im Artikel zur virtuellen Eigentümerversammlung.
Erlaubt bleibt eine pauschale Verwaltervergütung, die den Aufwand für Neuvermietungen mit abdeckt. Sie ist keine Vermittlungsprovision und fällt damit nicht unter das Verbot. Viele Verwalter dürften ihre Verträge jetzt auf diesem Weg neu aufsetzen. Prüf bei einem neuen Angebot trotzdem genau, ob die Neuvermietung wirklich in der Grundvergütung steckt oder ob die alte Provision nur ein neues Etikett bekommen hat.
Wie weit reicht die Rückforderung?
Ist die Provisionsklausel unwirksam, hat die Verwaltung das Geld ohne Rechtsgrund bekommen. Der Rückforderungsanspruch folgt aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dass Du damals freiwillig gezahlt hast, ändert daran nichts. Im entschiedenen Fall gingen die vollen 16.815,71 Euro an die Eigentümerin zurück.
Die Grenze setzt die Verjährung. Es gilt die Regelfrist von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB. Sie beginnt am Schluss des Jahres, in dem Du gezahlt und von den Umständen erfahren hast. Eine Provision aus dem Jahr 2023 kannst Du damit noch bis zum 31. Dezember 2026 geltend machen, danach ist sie weg.
Über ältere Zahlungen lässt sich streiten. Nach ständiger Rechtsprechung kann der Verjährungsbeginn hinausgeschoben sein, solange die Rechtslage unsicher und zweifelhaft ist. Genau das war hier über Jahre der Fall, weil die Instanzgerichte uneinheitlich entschieden haben. Manche Gerichte könnten deshalb erst das Urteil vom 21. Mai 2026 als Startpunkt ansehen. Gesichert ist das nicht. Rechne im Zweifel mit der kurzen Frist und hol Dir für weiter zurückliegende Zahlungen anwaltlichen Rat. Die absolute Obergrenze liegt bei zehn Jahren ab Entstehung des Anspruchs (§ 199 Abs. 4 BGB).
Wie die laufenden Kosten der Verwaltung steuerlich einzuordnen sind, erklären wir im Artikel Hausgeld steuerlich absetzen.
So prüfst Du Deinen Verwaltervertrag
- Klausel suchen. Geh den Verwaltervertrag nach Regelungen zur Neuvermietung durch. Die Begriffe wechseln von Vertrag zu Vertrag: Vermittlungsprovision, Courtage, Vermietungshonorar, Neuvermietungspauschale.
- Rolle klären. Betreut dieselbe Verwaltung auch das Mietverhältnis selbst? Bei reiner WEG-Verwaltung greift das Urteil nicht.
- Zahlungen zusammenstellen. Nimm die Abrechnungen und Kontoauszüge der letzten drei Jahre und schreib jede gezahlte Provision mit Datum und Betrag auf.
- Schriftlich zurückfordern. Fordere den Betrag mit einer konkreten Frist zurück, zwei Wochen sind üblich. Nenn dabei das Urteil des BGH vom 21. Mai 2026 (I ZR 224/25). Ab Fristablauf laufen Verzugszinsen nach §§ 286, 288 BGB.
- Nicht bis Silvester warten. Die Verjährung endet zum Jahresende. Zahlt die Verwaltung nicht, brauchst Du davor noch Zeit für den nächsten Schritt über einen Fachanwalt.
Für Vermieter mit externer Verwaltung ist das eine der wenigen Entscheidungen, bei denen am Ende Geld zurückfließt und keine neue Pflicht dazukommt. Der Aufwand beschränkt sich auf einen Blick in den Vertrag und ein Schreiben. Aus unserer Sicht lohnt sich dieser Blick bei jedem Bestand, der in den letzten drei Jahren neu vermietet wurde. Wer die Bestandsmieten im selben Zug prüfen will, findet das Vorgehen im Artikel Mieterhöhung richtig umsetzen.
Häufige Fragen zur Verwalter-Provision
Gilt das Urteil auch, wenn ich die Provision freiwillig gezahlt habe?
Ja. Die Provisionsklausel ist kraft Gesetzes unwirksam, deshalb hat die Verwaltung das Geld ohne Rechtsgrund erhalten. Zurückgefordert wird über § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Auf eine freiwillige Zahlung kommt es dabei nicht an.
Mein Verwalter betreut nur das Gemeinschaftseigentum. Muss er zurückzahlen?
Nein. Ein reiner WEG-Verwalter, der ausschließlich das Gemeinschaftseigentum betreut und nicht das einzelne Mietverhältnis, fällt nicht unter das Provisionsverbot des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG. Er darf für die Vermittlung einer Wohnung weiterhin eine Provision nehmen.
Wie weit kann ich rückwirkend zurückfordern?
Es gilt die Regelverjährung von drei Jahren nach §§ 195, 199 BGB, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem Du gezahlt hast. Eine Zahlung aus 2023 verjährt damit am 31. Dezember 2026. Bei älteren Zahlungen kann sich der Fristbeginn wegen der früher unsicheren Rechtslage verschoben haben, gesichert ist das aber nicht.
Darf mein Verwalter die Neuvermietung überhaupt nicht mehr berechnen?
Er darf sie nicht als Vermittlungsprovision berechnen, auch nicht unter einem anderen Namen. Eine pauschale Verwaltervergütung, die den Aufwand für Neuvermietungen mit abdeckt, bleibt zulässig. Entscheidend ist die wirtschaftliche Funktion der Zahlung, nicht ihre Bezeichnung im Vertrag.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.
