Du kaufst eine Wohnung, die ein paar Jahre auf dem Buckel hat. Neue Heizung, neues Bad, neue Elektrik, neue Fenster. Rund 60.000 Euro, die Du in der Steuererklärung als Werbungskosten sofort gegen Deine Mieteinnahmen rechnest. So war der Plan.
Dann kommt der Bescheid, und das Finanzamt hat aus Deinem Sofortabzug eine Abschreibung über 50 Jahre gemacht. Statt der Steuerersparnis noch in diesem Jahr bekommst Du sie in Zwei-Prozent-Häppchen zurück. Der Unterschied liegt schnell im fünfstelligen Bereich. Seit dem neuen BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 passiert das häufiger als früher, und die Regel dahinter ist einfacher zu reißen, als die meisten denken.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten: warum dieser Unterschied über Tausende Euro entscheidet
Für das Finanzamt fällt jede Baumaßnahme an einer vermieteten Immobilie in eine von zwei Schubladen.
Reparaturen und der Austausch von etwas Vorhandenem sind Erhaltungsaufwand. Die kannst Du im Jahr der Zahlung komplett als Werbungskosten in Deiner Anlage V abziehen. 20.000 Euro neue Fenster bei 42 Prozent Grenzsteuersatz sind rund 8.400 Euro Steuerersparnis, sofort.
Alles, was den Wohnwert deutlich anhebt, sind dagegen Herstellungskosten. Die darfst Du nicht sofort abziehen, sondern nur über die Abschreibung (AfA) verteilt. Bei den meisten Bestandsgebäuden sind das zwei Prozent pro Jahr, also über 50 Jahre. Bei Altbauten mit Baujahr vor 1925 sind es 2,5 Prozent (40 Jahre), bei ganz neuen Wohngebäuden drei Prozent (rund 33 Jahre). Aus 20.000 Euro werden dann 400 Euro Abschreibung im Jahr, gut 168 Euro Steuervorteil. Der Rest kommt, Jahr für Jahr, über ein halbes Menschenleben.
Das Geld ist nicht weg. Aber der Liquiditätsunterschied im Jahr der Rechnung ist gewaltig, und genau darüber entscheidet die neue Regel.
Was ist die neue 3-von-4-Regel?
Das Bundesfinanzministerium hat mit dem Schreiben vom 26. Januar 2026 (Az. IV C 1 - S 2253/00082/001/064) neu sortiert, wann eine Modernisierung als wesentliche Verbesserung gilt und damit zu Herstellungskosten wird. Es ersetzt die alten Schreiben von 2003 und 2017.
Der Kern: Entscheidend sind vier zentrale Ausstattungsmerkmale einer Wohnung. Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Wertest Du mindestens drei dieser vier Bereiche gleichzeitig deutlich auf und hebst dadurch den Standard der Wohnung auf die nächste Stufe, liegt eine sogenannte Standardhebung vor. Und die macht aus Deiner Sanierung Herstellungskosten.
Das Finanzamt denkt dabei in drei Standardstufen, von sehr einfach über mittel bis sehr anspruchsvoll. Springt eine Wohnung durch die Arbeiten von einer Stufe auf die nächste, ist der Standard gehoben. Bleibst Du innerhalb einer Stufe, weil Du Altes einfach durch Gleichwertiges ersetzt, bleibt es Erhaltungsaufwand.
Wichtig ist, was nicht mitzählt. Für die Standardhebung schaut das Finanzamt ausschließlich auf diese vier Bereiche. Neue Bodenbeläge, frische Farbe, eine schönere Küche, ein anderer Grundriss der Möbel: alles egal für die 3-von-4-Frage. Es geht nur um Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster.
Wann Deine Modernisierung nicht unter die Regel fällt
Nicht jede Handwerkerrechnung ist gleich eine Standardhebung. Tauschst Du eine 20 Jahre alte Gastherme gegen eine neue Gastherme, ersetzt Du Vorhandenes durch technisch Zeitgemäßes. Das hebt den Standard nicht, das hält ihn. Solche Erneuerungen bleiben Erhaltungsaufwand, auch wenn das neue Gerät natürlich moderner ist als das alte. Entscheidend ist der Sprung auf eine höhere Stufe, nicht der bloße Austausch.
Es gibt aber einen dritten Fall, der immer teuer wird: die Erweiterung. Baust Du an, setzt eine Gaube aufs Dach, vergrößerst die Wohnfläche oder ergänzt etwas, das vorher gar nicht da war, sind das von vornherein Herstellungskosten. Egal, wie viele der vier Kernbereiche Du dabei anfasst und egal, wie viel Zeit seit dem Kauf vergangen ist. Bei der Erweiterung hilft Dir kein zeitliches Strecken.
Für den Alltag heißt das: Reine Reparaturen und der gleichwertige Ersatz sind Deine sichere Zone. Sobald Du mehrere Gewerke bündelst und dabei spürbar besser wirst als vorher, wird es heikel.
Und die 15-Prozent-Grenze? Die zweite Falle
Neben der Standardhebung gibt es eine zweite Falltür, und viele Vermieter verwechseln die beiden. Das sind die anschaffungsnahen Herstellungskosten nach § 6 Absatz 1 Nummer 1a Einkommensteuergesetz.
Die Regel geht so: Gibst Du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf für Instandsetzung und Modernisierung mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes aus (netto, ohne Umsatzsteuer), gelten diese Kosten insgesamt als Herstellungskosten. Auch dann, wenn es an sich reine Reparaturen waren.
Zwei Dinge machen diese Grenze so tückisch. Erstens wirkt sie nach dem Alles-oder-nichts-Prinzip. Ein Euro über der Grenze, und nicht nur der eine Euro, sondern der gesamte Betrag wandert in die Abschreibung. Zweitens rechnet das Finanzamt den Dreijahreszeitraum seit dem neuen Schreiben taggenau ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, meist dem im Kaufvertrag vereinbarten Datum. Nicht großzügig aufs Jahr gerundet, sondern auf den Tag.
Merk Dir den Unterschied so: Die 15-Prozent-Grenze schaut auf den Betrag in den ersten drei Jahren. Die 3-von-4-Regel schaut auf die Qualität der Arbeiten, und die gilt zeitlich unbegrenzt. Beide führen ans selbe Ziel, die Herstellungskosten. Du kannst also in die eine Falle tappen, in die andere, oder in beide.
Ein Rechenbeispiel
Sagen wir, auf das Gebäude entfallen 300.000 Euro Deines Kaufpreises (den Grund und Boden rechnet das Finanzamt raus). Die 15-Prozent-Grenze liegt damit bei 45.000 Euro netto.
Du machst im ersten Jahr Bad, Elektrik und Fenster neu, zusammen 60.000 Euro netto. Damit reißt Du beide Regeln auf einmal: Du bist über den 45.000 Euro, und Du hast drei der vier Kernbereiche gleichzeitig angefasst.
Ergebnis: Die vollen 60.000 Euro sind Herstellungskosten. Statt in diesem Jahr rund 25.200 Euro Steuern zu sparen (bei 42 Prozent Grenzsteuersatz), bekommst Du zwei Prozent AfA, also 1.200 Euro im Jahr, gut 500 Euro Steuervorteil. Der Liquiditätsnachteil allein im Jahr der Zahlung liegt bei rund 24.000 Euro.
Hättest Du dieselben Arbeiten anders getaktet, sähe die Rechnung völlig anders aus.
Gilt das auch rückwirkend?
Ja, und das ist der Punkt, den man leicht übersieht. Das BMF-Schreiben ist auf alle offenen Fälle anzuwenden. Läuft Dein Steuerbescheid für ein zurückliegendes Jahr noch, etwa weil er unter Vorbehalt der Nachprüfung steht oder Du Einspruch eingelegt hast, kann das Finanzamt die neue Sichtweise nachträglich anlegen.
Auch für Sanierungen in Raten, die am 26. Januar 2026 noch nicht abgeschlossen waren, greifen die neuen Betrachtungszeiträume. Wer also gerade mitten in einer über mehrere Jahre gestreckten Modernisierung steckt, rechnet besser noch einmal nach, bevor die nächste Rechnung kommt.
Wie Du den Sofortabzug rettest
Die gute Nachricht: Beide Regeln lassen sich planen, wenn Du sie vorher kennst.
Fass nicht mehr als zwei der vier Kernbereiche in einem Zug an. Machst Du Heizung und Bad neu, die Fenster und die Elektrik aber erst ein paar Jahre später, fehlt dem Finanzamt der dritte Bereich für die Standardhebung. Streck größere Vorhaben zeitlich, statt alles im ersten Jahr durchzuziehen. Gerade beim Kauf eines älteren Objekts, wo neben der Steuerfrage oft auch technische Nachrüstpflichten warten, lohnt sich der Blick auf die Reihenfolge.
Behalte die 15-Prozent-Grenze im Blick, solange die drei Jahre nach dem Kauf noch laufen. Bleib bewusst darunter, oder warte mit den größeren Posten, bis die Frist taggenau abgelaufen ist. Danach zählt die 15-Prozent-Regel nicht mehr, nur noch die Standardhebung.
Trenne außerdem sauber, was gar nicht in die Rechnung gehört. Ein Anbau, eine neue Einbauküche oder Außenanlagen werden steuerlich eigenständig behandelt und zählen nicht in den 15-Prozent-Topf.
Und dokumentiere. Wer welche Rechnung wann für welchen Bereich bezahlt hat, entscheidet am Ende über die Schublade. Wenn Du Deine Modernisierungskosten pro Objekt und Jahr sauber erfasst, siehst Du früh, wann Du Dich der 15-Prozent-Grenze näherst und ob Du gerade dabei bist, den dritten Kernbereich anzufassen. Genau diese laufende Übersicht über Kosten, Belege und Fristen je Objekt nimmt Dir eine Verwaltung wie ViVi ab.
Am Ende geht es nicht darum, ob Du Deine Wohnung herrichtest, sondern wann. Zwei Bereiche jetzt, zwei später, und aus einem fünfstelligen Steuernachteil wird ein normaler Sofortabzug.
Häufige Fragen zur 3-von-4-Regel und zu anschaffungsnahen Herstellungskosten
Zählt eine neue Küche zur 3-von-4-Regel?
Nein. Für die Standardhebung schaut das Finanzamt nur auf Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Eine Einbauküche wird steuerlich ohnehin eigenständig behandelt und fällt nicht in diese Betrachtung.
Was, wenn ich die 15-Prozent-Grenze nur knapp überschreite?
Dann ist trotzdem der volle Betrag betroffen, nicht nur der Teil über der Grenze. Die Regel wirkt nach dem Alles-oder-nichts-Prinzip. Schon ein Euro zu viel schiebt die gesamten Kosten in die Abschreibung.
Gilt die 15-Prozent-Grenze ewig?
Nein. Sie greift nur für Modernisierungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf. Seit dem neuen Schreiben rechnet das Finanzamt diese Frist taggenau ab dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Danach kann eine Sanierung nur noch über die Standardhebung zu Herstellungskosten werden.
Ich sitze mitten in einer Sanierung über mehrere Jahre. Betrifft mich das neue Schreiben?
Vermutlich ja. Für Maßnahmen, die am 26. Januar 2026 noch nicht abgeschlossen waren, gelten die neuen Betrachtungszeiträume. Rechne durch, wie viele der vier Kernbereiche Du schon angefasst hast, bevor Du die nächsten Gewerke beauftragst.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Ob eine konkrete Maßnahme als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten gilt, hängt vom Einzelfall ab. Sprich vor größeren Sanierungen mit Deinem Steuerberater.
