Am 10. Juli 2026 haben Bundestag und Bundesrat das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen. Es löst das Gebäudeenergiegesetz von 2024 ab, das seit seiner Einführung für Verunsicherung bei privaten Vermietern gesorgt hat. Die wichtigste Neuerung zuerst. Die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungseinbau ist vollständig gestrichen.
Für Dich als Eigentümer bedeutet das nicht, dass ab sofort alles anders läuft. Viele Grundprinzipien aus dem GEG bleiben inhaltlich bestehen, nur unter neuem Namen und mit angepassten Fristen. Was sich für Bestandsheizungen ändert, welche Regeln bei einem Heizungstausch künftig gelten und wo bei der EU-Vorgabe häufig falsch informiert wird, gehen wir hier durch.
Stell Dir vor, Deine 24 Jahre alte Gastherme im Mehrfamilienhaus fällt im Januar aus. Bislang musstest Du Dich mit dem GEG und seinen Ausnahmeregeln herumschlagen, um herauszufinden, was jetzt erlaubt ist. Mit dem GModG gilt für genau diesen Fall ein eigenes, klareres Regelwerk, das wir weiter unten durchgehen.
Warum wurde das GEG abgelöst?
Grundlage für die Reform war ein Eckpunktepapier vom 24. Februar 2026. Das Kabinett beschloss den Gesetzentwurf am 13. Mai 2026. Das ursprüngliche GEG 2024 hatte schon bei seiner Einführung heftige öffentliche Debatten ausgelöst, viele Eigentümer empfanden die 65-Prozent-Pflicht als starr und die Ausnahmen als unübersichtlich. Das GModG greift diese Kritik auf und baut die Vorgaben rund um Heizungen neu.
Gleichzeitig setzt das Gesetz die europäische Gebäuderichtlinie EPBD 2024/1275 in deutsches Recht um. Diese Doppelfunktion, nationale Nachbesserung und EU-Umsetzung in einem Gesetz, erklärt, warum die Regeln in zwei Artikeln mit unterschiedlichen Zeitplänen stehen.
In der öffentlichen Debatte hatte sich für das GEG 2024 schnell der Begriff Heizungshammer eingebürgert, weil viele Eigentümer eine kurzfristige Austauschpflicht für ihre bestehende Heizung befürchteten. Das GModG korrigiert genau diesen Punkt am deutlichsten. Der Bestandsschutz für funktionierende Heizungen wird gestärkt, während die neuen Vorgaben ausschließlich an den Neueinbau anknüpfen.
Was passiert mit der 65-Prozent-Pflicht?
Die zentrale Regel des alten GEG war die Pflicht, jede neu eingebaute Heizung zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben. Das GModG streicht diese Pflicht ersatzlos. Wer eine Wärmepumpe, einen Fernwärmeanschluss oder eine Pelletheizung einbaut, muss künftig keine Prozentzahl mehr nachweisen. Nur für neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen gilt ab sofort ein neues Modell, die sogenannte Bio-Treppe.
Das klingt zunächst nach mehr Freiheit, verschiebt die eigentliche Entscheidung aber nur. Wer sich für eine fossile Heizung entscheidet, unterliegt einem eigenen Zeitplan, der erst in einigen Jahren beginnt und dann stetig strenger wird.
Wie funktioniert die neue Bio-Treppe?
Die Bio-Treppe schreibt vor, welchen Anteil klimaneutraler Brennstoffe eine neu eingebaute fossile Heizung im Lauf der Jahre nutzen muss. Ab 2029 sind es 10 Prozent, ab 2030 steigt die Quote auf 15 Prozent, ab 2035 auf 30 Prozent und ab 2040 auf 60 Prozent. Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Als klimaneutral gelten unter anderem Biomethan, Bio-Öl, Bio-Flüssiggas sowie grüner, blauer, türkiser oder oranger Wasserstoff.
Baust Du 2026 eine neue Gasheizung ein, bleiben Dir bis zur ersten Stufe drei Jahre Vorlauf. Wartest Du dagegen mit dem Einbau bis 2035, greift für Dich direkt die 30-Prozent-Stufe, ohne die günstigeren Einstiegsjahre dazwischen. Der Zeitpunkt des Einbaus entscheidet also mit, wie schnell die Vorgaben für Dich strenger werden.
Ab 2028 gilt zusätzlich eine eigene Quote für Anbieter, die Grüngas und Grünheizöl auf den Markt bringen. Das soll das Angebot rechtzeitig aufbauen, bevor die Nachfrage aus der Bio-Treppe steigt.
Musst Du Deine bestehende Heizung austauschen?
Nein. Für funktionierende Bestandsheizungen gibt es weiterhin keine Austauschpflicht. Sie dürfen weiterlaufen, repariert und mit Ersatzteilen versorgt werden, unabhängig vom Alter. Die im alten GEG diskutierte Austauschpflicht für 30 Jahre alte Gas- und Ölheizungen ist mit dem GModG endgültig vom Tisch.
Das gilt für alle Bestandsheizungen, egal ob Gasetagenheizung, Ölkessel oder Nachtspeicherofen. Solange das Gerät läuft und sich reparieren lässt, musst Du nicht handeln. Erst wenn ein Handwerker die Reparatur als technisch nicht mehr möglich einstuft, greifen die neuen Übergangsregeln.
Was gilt, wenn Deine Heizung kaputtgeht?
Fällt eine bestehende Heizung irreparabel aus, greift wie bisher eine mehrjährige Übergangsfrist, in der Regel fünf Jahre, um eine den neuen Vorgaben entsprechende Lösung einzubauen. In dieser Zeit darfst Du übergangsweise auch wieder eine fossile Heizung nutzen, etwa gebraucht oder gemietet.
Eine Sonderregel betrifft das Jahr 2027. Fällt Deine Heizung 2027 aus und ersetzt Du sie durch eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, musst Du Dich erst zwölf Monate nach dem Einbau an CO2-Kosten und Gasnetzentgelten beteiligen. Für den Fall aus unserem Einstieg, die 24 Jahre alte Gastherme, die im Januar 2027 den Dienst quittiert, heißt das konkret. Du kannst kurzfristig eine neue Gasheizung einbauen lassen und hast ein Jahr Zeit, bevor die Kostenteilung mit Deinem Mieter greift.
Wie lang die reguläre Übergangsfrist außerhalb dieser Sonderregel tatsächlich ausfällt, hängt vom Stand der kommunalen Wärmeplanung Deiner Gemeinde ab. Liegt dort bereits ein fertiger Wärmeplan vor, steht meist schon fest, ob in absehbarer Zeit ein Fernwärme- oder Wärmenetzanschluss möglich wird. Das verkürzt die Frist in der Praxis häufig, weil Du dann direkt planen kannst, statt auf eine noch offene kommunale Entscheidung zu warten. Frag im Zweifel bei Deinem zuständigen Bauamt nach, ob für Dein Grundstück bereits eine Wärmeplanung vorliegt.
Wer trägt die CO2-Kosten bei einer neuen Gas- oder Ölheizung?
Baust Du künftig eine neue fossile Heizung ein, teilst Du Dir als Vermieter die Hälfte des CO2-Preises, der Netzentgelte und der Kosten für Bio-Brennstoffe mit Deinem Mieter. Diese Kostenteilung ergänzt das bereits bestehende CO2-Kostenaufteilungsgesetz, das die Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Vermieter und Mieter nach der energetischen Qualität des Gebäudes regelt. Sie soll den Anreiz erhalten, auf klimafreundlichere Heizungen umzusteigen, ohne Mieter mit den vollen Folgekosten fossiler Energie allein zu lassen.
Für Deine Kalkulation heißt das. Eine neue Gas- oder Ölheizung ist zwar weiter erlaubt, aber über die Lebensdauer gerechnet nicht automatisch die günstigere Wahl. Die steigende CO2-Bepreisung und die wachsende Bio-Quote treiben die Betriebskosten Jahr für Jahr nach oben, während eine Wärmepumpe davon unberührt bleibt.
Was bedeutet das für Deine Modernisierungsplanung?
Weil eine neue Gas- oder Ölheizung durch die Bio-Treppe über die Jahre spürbar teurer wird, lohnt sich vor der nächsten Investitionsentscheidung ein Blick auf die Gesamtkosten und nicht nur auf den Anschaffungspreis. Eine Wärmepumpe kostet in der Regel mehr beim Einbau, bleibt von CO2-Preis und Bio-Quote aber unberührt. Bei einer Nutzungsdauer von 15 bis 20 Jahren gleicht sich der anfängliche Mehrpreis für viele Objekte über die laufenden Kosten wieder aus.
Fördermittel für den Heizungstausch laufen unabhängig vom GModG parallel weiter, etwa über die KfW. Prüf vor einer größeren Entscheidung die aktuell gültigen Fördersätze, sie ändern sich regelmäßig und stehen nicht im GModG selbst. Einen Überblick über die aktuellen Programme gibt unser Artikel zur Heizungstausch-Förderung 2026. Wer eine Anschlussfinanzierung plant, kann den Heizungstausch sinnvoll mit der Umschuldung verbinden.
Was ändert sich beim Energieausweis?
Die Regeln zum Energieausweis stehen in Artikel 2 des GModG und treten zum 1. Februar 2027 in Kraft. Der Effizienzmaßstab wird EU-weit auf eine einheitliche Skala von A bis G umgestellt. Bei Wohngebäuden bleibt die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis bestehen, bei Nichtwohngebäuden wird der Bedarfsausweis verpflichtend.
Neu hinzu kommen Angaben zu CO2-Emissionen, zum Anteil erneuerbarer Energien und zu Lebenszykluswerten. Ein bereits ausgestellter Energieausweis bleibt für seine ursprüngliche Gültigkeit von zehn Jahren gültig. Eine vorzeitige Neuausstellung ist nicht nötig, auch wenn die alte Skala dann von der neuen abweicht. Relevant wird der neue Ausweis für Dich vor allem dann, wenn Du ein Objekt neu vermietest, verkaufst oder der alte Ausweis nach zehn Jahren ausläuft.
Musst Du jetzt sanieren, weil die EU es verlangt?
An dieser Stelle kursiert viel Halbwissen. Die zugrunde liegende EU-Gebäuderichtlinie verpflichtet nicht jedes einzelne Wohngebäude zur Sanierung. Deutschland schuldet der EU lediglich einen nationalen Pfad, den Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands bis 2030 um 16 Prozent und bis 2035 um 20 bis 22 Prozent zu senken, jeweils gegenüber 2020.
Wie dieser Pfad erreicht wird, entscheidet Deutschland über Förderprogramme, den Neubaustandard und einzelne Sanierungen. Für Dein konkretes Bestandsgebäude ergibt sich daraus keine gesetzliche Sanierungspflicht. Einzelne Bundesländer oder Kommunen können eigene Förderanreize setzen, eine bundesweite Pflicht zur energetischen Sanierung bestehender Wohngebäude ist das aber nicht.
Eine Photovoltaik-Pflicht kommt ab 2027 zunächst nur für neue öffentliche Nichtwohngebäude, ab 2030 dann auch für neue Wohngebäude, jeweils nur im Neubau und nicht für Bestandsobjekte, die Du schon vermietest.
Die Verwechslung kommt meist daher, dass die EPBD in der öffentlichen Debatte oft mit den strengsten denkbaren Einzelmaßnahmen gleichgesetzt wird, etwa einer Pflichtsanierung für jedes Gebäude unterhalb einer bestimmten Effizienzklasse. Diese Auslegung galt zwischenzeitlich als Vorschlag auf EU-Ebene, wurde in der finalen Fassung der Richtlinie aber zugunsten des nationalen Gesamtpfads verworfen. Für Dich als Vermieter zählt, was im GModG tatsächlich steht. Nicht, was in älteren Kommentaren zur ursprünglichen EU-Diskussion noch kursiert.
Wer mehrere Objekte verwaltet, verliert bei so vielen neuen Stichtagen leicht den Überblick. Ein Werkzeug wie ViVi kann dabei helfen, objektbezogene Fristen wie die Übergangsfrist nach einem Heizungsausfall oder die Restlaufzeit eines Energieausweises im Blick zu behalten.
Wann genau tritt das GModG in Kraft?
Artikel 1 mit den Heizungsregeln gilt unmittelbar nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt. Die Verkündung war zum Zeitpunkt dieses Artikels noch nicht erfolgt, Fachmedien rechneten Ende Juli oder Anfang August 2026 damit. Artikel 2 mit den Regeln zu Energieausweis und Photovoltaik-Pflicht folgt zum 1. Februar 2027, sechs Monate nach der Verkündung.
Parallel bleibt die bereits bestehende Pflicht zur Heizungsprüfung nach Paragraf 60b GEG zunächst bestehen. Wer sie noch nicht erledigt hat, kann sie bis zum 30. Juli 2027 nachholen. Prüf das genaue Datum der GModG-Verkündung vor wichtigen Entscheidungen noch einmal im Bundesgesetzblatt, weil sich Verkündungstermine kurzfristig verschieben können.
Häufige Fragen zum GModG
Muss ich meine alte Gas- oder Ölheizung wegen des GModG austauschen?
Nein. Für funktionierende Bestandsheizungen gibt es keine Austauschpflicht, unabhängig vom Alter. Sie dürfen weiterlaufen und repariert werden.
Gilt die neue Bio-Treppe auch für meine bestehende Heizung?
Nein. Die Quote betrifft ausschließlich neu eingebaute Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Die erste Stufe greift frühestens 2029.
Was passiert, wenn meine Heizung 2027 kaputtgeht und ich sie durch eine neue Gasheizung ersetze?
Du hast zwölf Monate ab dem Einbau, bevor Du Dich an CO2-Kosten und Netzentgelten beteiligen musst. Danach greift die reguläre Kostenteilung mit Deinem Mieter.
Muss ich mein Haus jetzt sanieren, weil die EU das verlangt?
Nein, nicht pro Gebäude. Deutschland muss nur einen nationalen Zielpfad einhalten, eine Pflicht für einzelne Bestandsgebäude gibt es daraus nicht.
Wann muss ich einen neuen Energieausweis mit der A-bis-G-Skala vorlegen?
Erst wenn Dein aktueller Ausweis nach zehn Jahren ausläuft oder Du ihn neu erstellen lässt. Bestehende Ausweise bleiben bis zum Ende ihrer Laufzeit gültig.
Gilt die Heizungsprüfpflicht nach Paragraf 60b weiterhin?
Ja, sie läuft parallel zum GModG weiter. Wer sie noch nicht durchgeführt hat, kann das bis zum 30. Juli 2027 nachholen.
Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Das GModG wurde erst kurz vor Veröffentlichung dieses Artikels beschlossen, einzelne Übergangsregeln und der genaue Verkündungstermin standen zum Redaktionsschluss noch nicht abschließend fest. Prüf die für Dein Objekt geltenden Fristen vor größeren Entscheidungen mit einem Energieberater oder Fachanwalt.
