Eigenbedarf über die Familien-GbR: Sperrfrist bleibt

Eine Familie überträgt ihr vermietetes Mehrfamilienhaus in eine eigene GbR und geht davon aus, damit freie Hand für den Eigenbedarf der Tochter zu haben. Der Bundesgerichtshof hat dieser Annahme am 21. Januar 2026 eine klare Absage erteilt (Az. VIII ZR 247/24). Der Eigenbedarf war echt, die Kündigung trotzdem unwirksam. Grund war die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, die durch die Übertragung in die GbR neu zu laufen begann. Wer sein Portfolio über eine Familien-GbR ordnet, um Nachfolge oder Steuern zu regeln, sollte diesen Fall kennen, bevor die nächste Kündigung ansteht.

Der Fall vor dem BGH: Wohnungseigentum in der Familien-GbR

Ein Eigentümer hatte ein vermietetes Mehrfamilienhaus gekauft und die Einheiten anschließend nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt. Zusammen mit seiner Frau und den beiden erwachsenen Kindern gründete er eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und übertrug die neu entstandenen Eigentumswohnungen auf diese Familien-GbR. Als eine Tochter eigenen Wohnraum brauchte, kündigte die GbR das bestehende Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs.

Die GbR klagte auf Räumung, der Fall landete beim BGH. Der VIII. Zivilsenat bestätigte den tatsächlichen Eigenbedarf der Tochter und wies die Kündigung trotzdem als unwirksam zurück. Der Grund lag nicht im Eigenbedarf selbst, sondern in einer Sperrfrist, die viele Vermieter bei der Familienplanung übersehen.

Warum eine GbR überhaupt Eigenbedarf geltend machen darf

Dass eine GbR sich auf Eigenbedarf berufen kann, ist seit einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2016 geklärt (Az. VIII ZR 232/15). § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist eigentlich auf natürliche Personen zugeschnitten, denn nur ein Mensch kann Wohnraum für sich oder Angehörige benötigen. Eine GbR kann sich aber in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder von dessen Angehörigen berufen.

Dabei reicht es aus, wenn nur ein einziger Gesellschafter den Wohnraum tatsächlich braucht. Wie viele Personen an der GbR beteiligt sind, spielt für die Wirksamkeit keine Rolle, selbst eine unübersichtlich große Zahl an Gesellschaftern steht einer Eigenbedarfskündigung nicht entgegen. Genau diese Konstruktion nutzen Familien häufig. Eltern und Kinder gründen gemeinsam eine GbR, halten darüber ihre Immobilien und kündigen bei Bedarf über den Eigenbedarf eines Familienmitglieds, ganz ähnlich wie eine Einzelperson.

Der Bundesgerichtshof hat außerdem klargestellt, dass es dabei nicht darauf ankommt, ob der bedürftige Gesellschafter schon bei Gründung der GbR oder bei Abschluss des Mietvertrags dabei war. Auch wer erst später in die Gesellschaft eintritt, kann sich auf seinen eigenen Wohnbedarf berufen. Diese weite Auslegung macht die Familien-GbR als Struktur flexibel, gerade wenn sich die Familienkonstellation über die Jahre ändert.

Was die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB bedeutet

§ 577a BGB schützt Mieter in einer bestimmten Konstellation. Wird eine vermietete Wohnung, in der der Mieter bereits wohnt, in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an einen neuen Eigentümer veräußert, darf dieser wegen Eigenbedarfs oder wegen einer Verwertungshinderung frühestens nach Ablauf einer Sperrfrist kündigen. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass Mieter allein durch einen Eigentümerwechsel nach Umwandlung schnell ihre Wohnung verlieren.

Die Grundfrist beträgt drei Jahre ab der Veräußerung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer diese Frist per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Wie stark sich das von Ort zu Ort unterscheidet, zeigt ein Blick auf die Praxis:

Gebiet	Sperrfrist	Grundlage
Berlin	10 Jahre	Landesverordnung, volle Verlängerung
München	10 Jahre	Landesverordnung, volle Verlängerung
Viele Städte in Baden-Württemberg	5 Jahre	Landesverordnung
Hannover	5 Jahre	Landesverordnung
Gebiete ohne eigene Verordnung	3 Jahre	gesetzliche Grundfrist, § 577a Abs. 1 BGB

Ob und wie lange die verlängerte Frist an einem konkreten Standort greift, steht in der jeweils aktuellen Landesverordnung. Im entschiedenen Fall lag das Mehrfamilienhaus in einem Gebiet mit der vollen zehnjährigen Sperrfrist. Der BGH musste deshalb klären, ob und wann diese Frist überhaupt zu laufen begann.

Warum die Übertragung in die eigene Familien-GbR als Veräußerung zählt

Der BGH wertete die Übertragung der durch die Umwandlung entstandenen Eigentumswohnungen auf die Familien-GbR selbst als Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB. Die Sperrfrist begann damit erst mit dieser Übertragung neu zu laufen, nicht schon mit dem ursprünglichen Kauf des Mehrfamilienhauses vor der Umwandlung.

Der BGH knüpft an den Eigentumserwerb an. Mit der Eintragung im Grundbuch wurde die GbR neue Eigentümerin und trat als Vermieterin in das Mietverhältnis ein. Dieser Wechsel des Rechtsträgers zählt als Veräußerung, auch wenn dieselben Personen hinter der Gesellschaft stehen. Entscheidend war für den Senat außerdem, dass sich der Kreis möglicher Bedarfspersonen erweitert hat. Vorher zählte nur der Vater als Vermieter mit seinen Angehörigen. Jetzt kann die GbR Eigenbedarf für jeden ihrer vier Gesellschafter und deren Angehörige geltend machen. Genau vor diesem neuen Kündigungsrisiko soll die Sperrfrist den Mieter schützen.

Das "Münchner Modell" und die Familienausnahme

Als "Münchner Modell" bezeichnen Gesetzgeber und BGH eine verwandte Konstruktion. Eine GbR oder eine Miteigentümergemeinschaft kauft ein vermietetes Haus, verzichtet bewusst auf die Aufteilung in Wohnungseigentum und kündigt stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter. Weil § 577a Abs. 1 BGB nur die Umwandlung mit anschließendem Verkauf erfasste, hat der Gesetzgeber diese Lücke 2013 mit dem neuen Absatz 1a geschlossen. Für Familien gibt es dort eine Ausnahme. Gehören die Gesellschafter derselben Familie oder demselben Haushalt an, greift die Sperrfrist nach Absatz 1a nicht (§ 577a Abs. 1a Satz 2 BGB).

Die klagende GbR wollte diese Familienausnahme auf ihren Fall übertragen. Der BGH lehnt das ab. Absatz 1a und sein Familienprivileg betreffen nur Wohnraum, der beim Erwerb noch nicht in Wohnungseigentum umgewandelt ist. Wurde vorher aufgeteilt, gilt allein Absatz 1. Dort gibt es kein Familienprivileg, weder direkt noch analog. Wer die Wohnungen nach der Umwandlung in eine Familien-GbR einbringt, löst deshalb dieselbe Sperrfrist aus wie ein fremder Käufer.

Nicht nur Eigenbedarf: Auch die Verwertungskündigung ist betroffen

§ 577a BGB beschränkt nicht nur die Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern in gleicher Weise die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Wer eine umgewandelte und anschließend veräußerte Wohnung nicht wegen Eigenbedarfs, sondern wegen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung kündigen will, etwa weil eine Sanierung oder ein Verkauf ohne Mieter deutlich mehr einbringt, unterliegt derselben Sperrfrist. Die Übertragung auf eine Familien-GbR blockiert damit beide Kündigungswege gleichermaßen, nicht nur den über den Eigenbedarf eines Gesellschafters.

Ein Rechenbeispiel: Wann die Sperrfrist tatsächlich abläuft

Angenommen, eine Familie kauft 2015 ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Berlin. 2023 lässt sie die Einheiten nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufteilen und überträgt die Wohnungen 2024 auf eine neu gegründete Familien-GbR. 2025 möchte der Sohn in eine der Wohnungen einziehen und braucht dafür eine wirksame Eigenbedarfskündigung.

Wer nur den ursprünglichen Kauf 2015 im Kopf hat, geht davon aus, dass die Sperrfrist längst abgelaufen ist. Nach dem Urteil vom 21. Januar 2026 zählt aber die Übertragung 2024 als maßgebliche Veräußerung. In Berlin mit der vollen zehnjährigen Sperrfrist wäre eine Eigenbedarfskündigung damit frühestens 2034 wirksam, neun Jahre später als gedacht. Maßgeblich für den Fristbeginn ist dabei das Datum des tatsächlichen Eigentumsübergangs, also der Grundbucheintragung, nicht das Datum der notariellen Beurkundung.

Was das für Deine Nachfolge- und Steuerplanung bedeutet

Viele private Vermieter gründen eine Familien-GbR nicht wegen einer geplanten Eigenbedarfskündigung, sondern aus Nachfolge- oder steuerlichen Gründen: Vermögen soll frühzeitig und geordnet auf die nächste Generation übergehen, Schenkungsteuer-Freibeträge sollen genutzt werden oder die Verwaltung mehrerer Objekte soll gebündelt werden. Genau in dieser Konstellation lohnt sich nach dem Urteil ein zweiter Blick auf den Zeitplan.

Planst Du, ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Wohnungseigentum aufzuteilen und anschließend in eine Familien-GbR einzubringen, startet die Kündigungssperrfrist mit genau dieser Übertragung neu, unabhängig davon, wie lange Du das Gebäude vorher schon besessen hast. In einem Gebiet mit zehnjähriger Frist kann sich ein Familienmitglied, das in fünf oder acht Jahren selbst einziehen möchte, trotz eigenem Wohnbedarf möglicherweise nicht auf Eigenbedarf berufen.

Vor einer Eigenbedarfskündigung über eine Familien-GbR lohnen sich deshalb drei konkrete Prüfschritte:

Datum der letzten Veräußerung feststellen. Im Sinne des § 577a BGB ist das meist das Datum der Grundbucheintragung bei der Übertragung auf die GbR.
Geltende Sperrfrist nachschlagen. Die aktuelle Landesverordnung des Standorts nennt drei, fünf oder zehn Jahre je nach Gebiet.
Beide Daten schriftlich dokumentieren. Grundbuchauszug und Übertragungsvertrag griffbereit halten, damit die Frist im Streitfall eindeutig nachweisbar ist.

Der Zeitpunkt der Übertragung sollte damit fester Teil der Nachfolgeplanung sein, nicht nur eine steuerliche Randnotiz. Wie dringend der Wohnbedarf eines Gesellschafters auch ist, ohne abgelaufene Sperrfrist bleibt eine Eigenbedarfskündigung über die Familien-GbR unwirksam.

Das gilt auch umgekehrt. Wer eine Familien-GbR bereits vor Jahren gegründet und die Wohnungen damals übertragen hat, sollte das genaue Datum dieser Übertragung nicht nur in der eigenen Erinnerung, sondern schriftlich in den Objektunterlagen führen. Notarielle Urkunden und Grundbuchauszüge sind über Jahrzehnte relevant, gerade wenn ein Familienmitglied erst in ferner Zukunft selbst einziehen möchte. Wer die Frist kennt, kann eine Eigenbedarfskündigung frühzeitig terminieren, statt sie im entscheidenden Moment am fehlenden Datum scheitern zu sehen.

Häufige Fragen zu Eigenbedarf über die Familien-GbR

Kann eine GbR überhaupt wegen Eigenbedarfs kündigen?

Ja. Seit einer BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2016 kann sich eine GbR in entsprechender Anwendung von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen. Es reicht, wenn ein einziger Gesellschafter den Wohnraum tatsächlich benötigt, die Anzahl der übrigen Gesellschafter spielt keine Rolle.

Was hat der BGH am 21. Januar 2026 entschieden?

Der BGH hat entschieden, dass die Übertragung von durch WEG-Umwandlung entstandenen Eigentumswohnungen auf eine Familien-GbR eine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB ist. Die Kündigungssperrfrist beginnt damit erst mit dieser Übertragung neu zu laufen. Im entschiedenen Fall (Az. VIII ZR 247/24) war der Eigenbedarf zwar echt, die Kündigung wegen der noch laufenden Sperrfrist aber trotzdem unwirksam.

Wie lange gilt die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB?

Die gesetzliche Grundfrist beträgt drei Jahre nach der Veräußerung. Bundesländer können die Frist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Berlin und München nutzen die volle Zehn-Jahres-Frist, in vielen Städten Baden-Württembergs und in Hannover gelten fünf Jahre. Maßgeblich ist die aktuelle Verordnung des jeweiligen Bundeslands.

Gilt die Sperrfrist auch bei einer reinen Familien-GbR?

Ja, wenn die Wohnungen vor der Übertragung in Wohnungseigentum aufgeteilt wurden. Der BGH wertet die Einbringung in die Familien-GbR als Veräußerung, weil die GbR neue Eigentümerin wird und sich der Kreis möglicher Bedarfspersonen erweitert. Die Familienausnahme in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB hilft hier nicht. Sie gilt nur für Wohnraum, der beim Erwerb noch nicht in Wohnungseigentum umgewandelt war.

Was ist das "Münchner Modell"?

Als „Münchner Modell“ gilt der Kauf eines vermieteten Hauses durch eine GbR oder Miteigentümergemeinschaft, die auf die Aufteilung in Wohnungseigentum verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigt. Seit 2013 erfasst § 577a Abs. 1a BGB diese Fälle, mit einer Ausnahme für Familien. Nach dem Urteil vom 21. Januar 2026 hilft diese Familienausnahme nicht, wenn vor der Übertragung schon in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde.

Ab wann beginnt die Kündigungssperrfrist bei einer Übertragung auf die GbR konkret zu laufen?

Maßgeblich ist das Datum des tatsächlichen Eigentumsübergangs, also der Grundbucheintragung der Übertragung auf die GbR, nicht das Datum des notariellen Vertrags. Zwischen Beurkundung und Grundbucheintrag liegen in der Praxis oft mehrere Monate, sodass die Frist tatsächlich später beginnt, als es das Datum des Übertragungsvertrags vermuten lässt.

Quellen

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deine konkrete Nachfolge- oder Übertragungsplanung, insbesondere bei der Frage, wann die Kündigungssperrfrist an Deinem Standort abläuft, empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht oder Erbrecht zu konsultieren.

Eigenbedarf über die Familien-GbR: Warum die Kündigungssperrfrist trotzdem gilt