Der Bescheid vom Finanzamt liegt seit Wochen im Stapel. Die Zahl darauf ist höher als erwartet. Die Einspruchsfrist von einem Monat läuft derweil still vor sich hin. Genau hier entscheidet sich, ob Du von einer späteren Entscheidung aus Karlsruhe überhaupt etwas hast. Gegen das Grundsteuer-Bundesmodell sind zwei Verfassungsbeschwerden anhängig. Wer seinen Bescheid bestandskräftig werden lässt, profitiert von einem Erfolg dort nicht.
Was der Bundesfinanzhof entschieden hat
In drei Musterverfahren hat der Bundesfinanzhof die Bewertungsregeln des Bundesmodells für verfassungsgemäß gehalten. Es geht um die Aktenzeichen II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25. Streitgegenstand waren die §§ 252 bis 257 des Bewertungsgesetzes, also das Ertragswertverfahren, nach dem Wohngrundstücke seit dem 1. Januar 2025 bewertet werden.
Der BFH bestätigte die Vorinstanzen und wies die Revisionen in der Sache zurück. Von einer Verfassungswidrigkeit der Vorschriften war er nicht überzeugt. Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Artikel 100 Absatz 1 des Grundgesetzes kam deshalb nicht in Betracht.
Warum die Sache damit nicht erledigt ist
Ein Fachgericht kann eine Norm nur dann nach Karlsruhe vorlegen, wenn es selbst von ihrer Verfassungswidrigkeit überzeugt ist. Diese Einschätzung des BFH bindet das Bundesverfassungsgericht aber nicht. Wer die Bewertung weiter für gleichheitswidrig hält, kann Verfassungsbeschwerde erheben.
Das haben der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund Deutschland getan. Sie unterstützen seit dem 27. Februar 2026 zwei Musterverfahren von Eigentümern. Die Verfassungsbeschwerden sind unter den Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 anhängig. Angegriffen wird vor allem der allgemeine Gleichheitssatz. Die stark pauschalierte Bewertung führe dazu, dass sehr unterschiedliche Grundstücke steuerlich gleich behandelt werden.
Wie lange das dauert, lässt sich nicht seriös vorhersagen. Bis zu einer Entscheidung bleibt Dein Bescheid wirksam.
Welcher Bescheid überhaupt gemeint ist
An dieser Stelle gehen viele Einsprüche daneben. Zur Grundsteuer bekommst Du nicht einen Bescheid, sondern drei.
- Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt. Hier steht der Wert Deines Grundstücks. Das ist der Bescheid, auf den es ankommt.
- Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt. Er multipliziert den Grundsteuerwert mit der Steuermesszahl.
- Grundsteuerbescheid von der Gemeinde. Sie wendet ihren Hebesatz an und fordert das Geld ein.
Die drei hängen als Grundlagen- und Folgebescheide zusammen. Einwände gegen die Bewertung gehören deshalb in den Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid. Wer stattdessen den Bescheid der Gemeinde angreift und dort die Bewertung rügt, läuft in § 351 Absatz 2 der Abgabenordnung. Einwendungen gegen einen Grundlagenbescheid können nur durch Anfechtung dieses Bescheids geltend gemacht werden. Der Einspruch bei der Gemeinde geht ins Leere.
Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe. Bei einem Bescheid per Post gilt die Bekanntgabe am vierten Tag nach der Aufgabe zur Post als erfolgt. Viele Grundsteuerwertbescheide kamen schon 2022 oder 2023. Für den ursprünglichen Wert ist die Frist dort längst abgelaufen. Ein neuer Einspruch ist nur gegen einen neuen Bescheid möglich, etwa nach einer Fortschreibung.
Betrifft Dich das Bundesmodell überhaupt?
Das Bundesmodell gilt in elf Bundesländern. Fünf Länder haben eigene Bewertungsregeln beschlossen: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.
Liegt Deine Immobilie in einem dieser fünf Länder, helfen Dir die Aktenzeichen 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 nicht weiter. Sie betreffen ausschließlich die Bewertung nach dem Bundesmodell. Gegen die Landesmodelle laufen eigene Verfahren mit eigenen Aktenzeichen. Ein Einspruch, der sich auf das falsche Verfahren stützt, ruht nicht.
So hältst Du das Einspruchsverfahren offen
Hast Du einen aktuellen Bescheid in der Hand, ist der Weg klar. Leg Einspruch ein und beantrage das Ruhen des Verfahrens unter Hinweis auf die beiden Verfassungsbeschwerden.
Der entscheidende Punkt steht in § 363 Absatz 2 Satz 2 der Abgabenordnung. Ist wegen der Verfassungsmäßigkeit einer Norm ein Verfahren beim Bundesverfassungsgericht anhängig und wird der Einspruch darauf gestützt, ruht das Einspruchsverfahren kraft Gesetzes. Das Finanzamt hat dabei kein Ermessen. Es muss das Verfahren ruhen lassen, sobald Du Dich auf die anhängigen Aktenzeichen berufst.
Musterformulierung für die Begründung:
„Gegen den Bescheid über den Grundsteuerwert vom [Datum], Steuernummer [Nummer], lege ich Einspruch ein. Die Bewertung beruht auf den §§ 252 bis 257 BewG. Gegen deren Verfassungsmäßigkeit sind beim Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerden 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 anhängig. Ich stütze meinen Einspruch auf diese Verfahren und beantrage das Ruhen des Einspruchsverfahrens nach § 363 Abs. 2 Satz 2 AO.“
Der Einspruch stoppt die Zahlung nicht
Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Die festgesetzte Grundsteuer bleibt zu den üblichen Terminen fällig, sonst entstehen Säumniszuschläge. Eine Aussetzung der Vollziehung wird allein wegen Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit in der Regel nicht gewährt. Rechne also damit, dass Du zunächst zahlst und erst nach einer Entscheidung aus Karlsruhe etwas zurückbekommen könntest.
Wenn die Einspruchsfrist schon abgelaufen ist
Für viele Eigentümer ist das der Regelfall. Der Grundsteuerwertbescheid ist bestandskräftig, ein Einspruch also nicht mehr möglich. Eine Möglichkeit bleibt Dir trotzdem.
§ 222 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes erlaubt eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung. Sie greift, wenn der bisherige Bescheid objektiv fehlerhaft ist und sich der Fehler auf das Ergebnis ausgewirkt hat. Fehler meint dabei jede sachliche Unrichtigkeit, also sowohl falsch erfasste Tatsachen als auch eine falsche Rechtsanwendung. Einen Antrag kannst Du jederzeit stellen.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Die Fortschreibung wirkt frühestens ab Beginn des Kalenderjahres, in dem das Finanzamt von dem Fehler erfährt. Für die Vergangenheit bekommst Du also nichts zurück. Sie setzt außerdem einen konkreten Fehler in Deinem Bescheid voraus, etwa eine falsche Wohnfläche oder ein falsches Baujahr. Allgemeine Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit reichen dafür nicht aus.
Was dabei auf dem Spiel steht
Die Bewertung ist nur der eine Faktor. Über den zweiten, den Hebesatz der Gemeinde, entscheidet kein Gericht.
Der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B lag zuletzt bei 568 Prozent, nach 554 Prozent im Jahr davor. Nach oben geht es weiter. Der Bund der Steuerzahler hat für 2026 allein in Nordrhein-Westfalen gezählt, dass 140 von 396 Kommunen ihren Hebesatz angehoben haben. Drei haben ihn gesenkt.
Für Vermieter kommt hinzu, dass die Grundsteuer über die Betriebskosten weitergereicht wird. Wie das seit der Reform funktioniert, steht in unserem Artikel zur Umlage der Grundsteuer auf Mieter.
Wir verwalten unsere Immobilien selbst und legen jedes Schreiben vom Finanzamt zusammen mit dem Datum der Bekanntgabe beim Objekt ab. Wer im Zweifel nachsehen kann, wann welcher Bescheid gekommen ist, verpasst die Monatsfrist nicht. Mehr Aufwand ist dafür nicht nötig.
Häufige Fragen zum Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid
Lohnt sich ein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid noch?
Wenn Du einen aktuellen Bescheid in der Hand hältst und die Monatsfrist noch läuft, ja. Beim Bundesverfassungsgericht sind unter 1 BvR 472/26 und 1 BvR 551/26 zwei Verfassungsbeschwerden gegen das Bundesmodell anhängig. Nur ein offenes Einspruchsverfahren nimmt an einer für Eigentümer günstigen Entscheidung teil. Ein bestandskräftiger Bescheid bleibt davon unberührt.
Muss das Finanzamt mein Einspruchsverfahren ruhen lassen?
Ja, sofern Du Dich ausdrücklich auf die anhängigen Verfahren berufst. Nach § 363 Absatz 2 Satz 2 der Abgabenordnung ruht das Verfahren kraft Gesetzes, sobald wegen der Verfassungsmäßigkeit einer Norm ein Verfahren beim Bundesverfassungsgericht anhängig ist und der Einspruch darauf gestützt wird. Ein Ermessen des Finanzamts gibt es dabei nicht.
Gegen welchen Bescheid muss ich Einspruch einlegen?
Gegen den Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts. Er ist der Grundlagenbescheid für den Messbescheid und für den Grundsteuerbescheid der Gemeinde. Nach § 351 Absatz 2 der Abgabenordnung können Einwendungen gegen einen Grundlagenbescheid nur durch Anfechtung dieses Bescheids geltend gemacht werden. Ein Einspruch bei der Gemeinde gegen die Bewertung bleibt erfolglos.
Gilt das auch in Bayern oder Baden-Württemberg?
Nein. Die beiden Verfassungsbeschwerden richten sich gegen das Bundesmodell, das in elf Bundesländern gilt. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen bewerten nach eigenen Landesmodellen. Dort laufen eigene Verfahren mit eigenen Aktenzeichen, auf die Du Dich stützen müsstest.
Muss ich die Grundsteuer trotz Einspruch zahlen?
Ja. Der Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Die festgesetzte Grundsteuer bleibt zu den üblichen Terminen fällig, andernfalls entstehen Säumniszuschläge. Eine Aussetzung der Vollziehung wird allein wegen Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit in der Regel nicht gewährt.
Was kann ich tun, wenn mein Bescheid schon bestandskräftig ist?
Enthält der Bescheid einen konkreten Fehler, etwa eine falsche Wohnfläche oder ein falsches Baujahr, kannst Du nach § 222 Absatz 3 des Bewertungsgesetzes eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung beantragen. Sie wirkt frühestens ab Beginn des Kalenderjahres, in dem das Finanzamt von dem Fehler erfährt. Rückwirkend erstattet wird nichts.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, Deinen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht zu konsultieren.
