Du hast in einem Mehrfamilienhaus die alten Elektro-Einzelöfen rausgeworfen, eine Zentralheizung eingebaut und den Betrieb an einen Wärmelieferanten übergeben. Die Abrechnung geht raus, die Mieter zahlen ihre Vorauszahlungen, alles läuft. Bis einer die Nachzahlung nicht akzeptiert und vor dem Bundesgerichtshof Recht bekommt. Genau so ist es einer Berliner Vermieterin ergangen. Am 20. Mai 2026 hat der BGH entschieden, dass die Contracting-Kosten in ihrem Fall nicht umlagefähig waren.
Was der BGH am 20. Mai 2026 entschieden hat
Es ging um zwei Parallelverfahren, Az. VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25. Der Sachverhalt ist in beiden gleich. Die Mieter eines Berliner Mehrfamilienhauses heizten jahrzehntelang mit eigenen Elektro-Einzelöfen und Warmwasserboilern. Den Strom dafür bezahlten sie direkt an ihren Versorger, über die Betriebskostenabrechnung lief kein einziger Cent Wärmekosten. 2013 schloss die Vermieterin einen Wärmeversorgungsvertrag, 2015 baute der Lieferant eine zentrale Anlage ein.
Danach forderte die Vermieterin Wärmevorauszahlungen. Die Mieter zahlten. Für die Jahre 2017 bis 2020 rechnete sie ab und verlangte Nachzahlungen, in denen die vollständigen Contracting-Kosten steckten. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und zurückverwiesen. Nach seiner Entscheidung ist § 556c BGB über die Umlage von Wärmelieferungskosten hier weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.
Warum § 556c BGB in diesem Fall nicht greift
Die Norm setzt bestehende Betriebskosten voraus
§ 556c Abs. 1 BGB erlaubt die Umlage nur, wenn der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser vorher schon als Betriebskosten getragen hat. Gemeint ist der klassische Fall, in dem der Vermieter eine Zentralheizung selbst betreibt, die Brennstoff- und Betriebskosten über die Nebenkostenabrechnung laufen und dieser Betrieb an einen gewerblichen Lieferanten wandert.
Betreibt der Mieter seine Heizung dagegen selbst und zahlt den Strom oder das Gas direkt an den Versorger, gibt es keine Wärme-Betriebskosten, die man umstellen könnte. Es fehlt der Anknüpfungspunkt, den die Norm braucht.
Auch die analoge Anwendung ist raus
Der Senat hat zusätzlich geprüft, ob sich § 556c BGB entsprechend anwenden lässt. Auch das hat er verneint. Eine planwidrige Regelungslücke liege nicht vor. Der Gesetzgeber habe bewusst nur den Wechsel vom Eigenbetrieb des Vermieters auf gewerbliche Wärmelieferung geregelt, nicht den Wechsel von der Selbstversorgung des Mieters. Wer diese Konstellation im Bestand hat, kann sich also nicht auf die gesetzliche Umstellungsmöglichkeit stützen.
Was Du trotzdem abrechnen darfst
Ganz leer ist die Vermieterin nicht ausgegangen. Aus dem Verhalten beider Seiten hat der BGH eine stillschweigende Einigung abgeleitet. Die Vermieterin hatte Vorauszahlungen angefordert, die Mieter hatten sie über Jahre geleistet.
Der Umfang dieser Einigung ist allerdings eng. Geschuldet ist nur der Kostenanteil, der auch bei einer zentralen Wärmeversorgung im Eigenbetrieb der Vermieterin angefallen wäre, also die Betriebskosten im Sinne von § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizkostenV. Die kalkulatorischen Bestandteile des Contracting-Entgelts bleiben draußen. Dazu zählen der Investitionsanteil für die neue Anlage, die Kapitalkosten und die Marge des Lieferanten.
In der Praxis muss aus der Rechnung des Wärmelieferanten also der Teil herausgerechnet werden, der bei Eigenbetrieb ebenfalls entstanden wäre. Was darüber hinausgeht, trägt der Vermieter. Wie die Aufteilung zwischen Grund- und Verbrauchskosten funktioniert, steht im Detail in unserem Beitrag zur Heizkostenverordnung.
Diese Rechnung ist kein Automatismus. Der BGH hat den Fall zurückverwiesen, damit das Berufungsgericht genau diesen Anteil ermittelt. Wer eine Contracting-Rechnung ungeteilt in die Betriebskostenabrechnung schreibt, riskiert, dass die gesamte Position kippt.
Kostenneutralität, die zweite Hürde
Der Berliner Fall ist der Extremfall. Auch wenn § 556c BGB greift, weil Deine Mieter die Wärme bisher als Betriebskosten getragen haben, ist die Umstellung an Bedingungen geknüpft.
Die Wärme muss mit verbesserter Effizienz aus einer neu errichteten Anlage des Lieferanten oder aus einem Wärmenetz kommen. Bei einer bestehenden Anlage mit einem Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent reicht alternativ die verbesserte Betriebsführung.
Dazu kommt die Kostenneutralität. Die Kosten der Wärmelieferung dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Wie dieser Vergleich zu rechnen ist, regeln die §§ 8 bis 10 der Wärmelieferverordnung (WärmeLV). Ergibt die Rechnung ein Plus für den Mieter, ist die Umstellung nicht umlagefähig.
Formal verlangt § 556c Abs. 2 BGB, dass Du die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigst. Was in diese Ankündigung gehört, steht in § 11 WärmeLV. Und nach Absatz 4 ist jede Vereinbarung unwirksam, die davon zum Nachteil des Mieters abweicht. Ein Satz im Mietvertrag, der die Kostenneutralität wegbedingt, hilft Dir also nicht.
Was das für Deine Heizungsumstellung heißt
Mit dem GModG steht bei vielen Vermietern gerade ein Heizungstausch an. Contracting ist dabei ein naheliegender Weg, weil der Lieferant die Investition trägt. Was das neue Gesetz sonst noch ändert, haben wir im Beitrag zum GModG aufgeschrieben. Bevor Du unterschreibst, lohnen sich fünf Prüfungen:
- Bisherige Versorgungsform klären. Wer hat die Heizung betrieben und wer hat sie bezahlt? Diese Frage entscheidet über alles Weitere.
- Bei Selbstversorgung der Mieter keine einseitige Umstellung planen. Hier führt der Weg über eine Zustimmung oder einen Nachtrag zum Mietvertrag, nicht über § 556c BGB.
- Beim Eigenbetrieb den Kostenvergleich nach WärmeLV rechnen, bevor der Wärmeliefervertrag unterschrieben ist. Danach lässt sich die Kalkulation kaum noch drehen.
- Die Ankündigung drei Monate vorher in Textform verschicken, mit den Angaben aus § 11 WärmeLV.
- Die Rechnungen des Lieferanten trennbar halten. Betriebskosten und kalkulatorische Anteile sollten getrennt ausgewiesen sein, sonst rechnest Du sie später mühsam auseinander.
Aus unserer Sicht ist der Blick in den alten Mietvertrag der billigste Teil des ganzen Projekts. Die Frage, wer bisher die Heizung betrieben hat, entscheidet darüber, ob Du zehn oder fünfzehn Jahre Wärmekosten weiterreichen kannst. Wer sie erst nach dem Einbau der Anlage stellt, verhandelt aus der schwächeren Position. Wen die Förderseite interessiert, findet die aktuellen Sätze im Beitrag zur Heizungstausch-Förderung 2026.
Häufige Fragen zu Wärmecontracting bei Heizungsumstellung
Gilt § 556c BGB, wenn meine Mieter bisher mit eigenen Elektroöfen geheizt haben?
Nein. Der BGH hat am 20. Mai 2026 (VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25) entschieden, dass § 556c BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist, wenn die Mieter ihre Wärme vor der Umstellung selbst erzeugt und die Kosten nicht als Betriebskosten getragen haben. Die Norm setzt voraus, dass bereits vorher Wärmekosten über die Betriebskostenabrechnung liefen.
Welche Kosten darf ich nach dem BGH-Urteil trotzdem abrechnen?
Nach der Entscheidung schuldet der Mieter den Kostenanteil, der auch bei einer zentralen Wärmeversorgung im Eigenbetrieb des Vermieters angefallen wäre, also die Betriebskosten nach § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizkostenV. Die kalkulatorischen Bestandteile des Contracting-Entgelts wie Investitionsanteil, Kapitalkosten und Marge des Lieferanten bleiben beim Vermieter.
Was bedeutet Kostenneutralität bei der Umstellung auf Wärmelieferung?
Kostenneutralität heißt, dass die Kosten der Wärmelieferung die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen dürfen. Diese Voraussetzung steht in § 556c Abs. 1 BGB, die Berechnung des Vergleichs regeln die §§ 8 bis 10 der Wärmelieferverordnung. Fällt der Vergleich zulasten des Mieters aus, sind die Kosten nicht umlagefähig.
Wie muss ich die Umstellung auf Wärmelieferung ankündigen?
§ 556c Abs. 2 BGB verlangt eine Ankündigung spätestens drei Monate vor der Umstellung in Textform. Welche Angaben die Umstellungsankündigung enthalten muss, steht in § 11 der Wärmelieferverordnung. Ohne diese Ankündigung fehlt eine Voraussetzung der Umlage.
Kann ich die Umlage über eine Vereinbarung mit dem Mieter absichern?
Eine ausdrückliche Vereinbarung oder ein Nachtrag zum Mietvertrag ist der Weg, wenn § 556c BGB nicht greift. Grenzen setzt § 556c Abs. 4 BGB. Wo die Norm anwendbar ist, sind Abweichungen zum Nachteil des Mieters unwirksam. Eine Klausel, die die Kostenneutralität ausschließt, hält deshalb nicht.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.
