Ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus kostet Dich 50 bis 100 Euro. Ein Bedarfsausweis für dasselbe Haus beginnt bei rund 300 Euro. Ab dem 1. Januar 2027 entscheidest nicht mehr Du, welche der beiden Varianten Du bekommst, sondern die Nutzungsart Deines Gebäudes. Wer bis Silvester einen gültigen Ausweis in der Hand hat, ist von dieser Umstellung zehn Jahre lang nicht betroffen.
Für ein reines Wohngebäude ist das eine überschaubare Frage. Für ein Büro, eine Praxis oder ein Haus mit Laden im Erdgeschoss geht es je Objekt um einen Betrag im mittleren dreistelligen bis vierstelligen Bereich.
Was ändert sich am 1. Januar 2027?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat im Sommer 2026 das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt. Der erste Teil mit der Umbenennung und den Heizungsregeln gilt bereits. Die Vorschriften zum Energieausweis stehen dagegen in Artikel 2 und treten erst zum 1. Januar 2027 in Kraft. Bis dahin werden Ausweise weiter nach den Regeln des GEG 2024 ausgestellt. Was sich am Heizungsteil geändert hat, haben wir im Artikel GModG statt GEG aufgeschrieben.
Ab dem Stichtag ändern sich vier Punkte, die Vermieter unmittelbar treffen.
Der Verbrauchsausweis wird auf Wohngebäude beschränkt
Bisher kannst Du für fast jedes Gebäude zwischen dem günstigen Verbrauchsausweis (rechnet mit den tatsächlichen Abrechnungen der letzten Jahre) und dem teureren Bedarfsausweis (rechnet das Gebäude technisch durch) wählen. Ab 2027 ist der Verbrauchsausweis nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Nichtwohngebäude bekommen ihren Kennwert dann ausschließlich über eine energetische Bilanzierung.
Bei gemischt genutzten Häusern fällt die Möglichkeit weg, den Wohn- und den Gewerbeteil getrennt zu behandeln. Es entsteht ein gemeinsamer Ausweis, eingeordnet nach der überwiegenden Nutzung. Überwiegt der gewerbliche Teil, landest Du damit automatisch beim Bedarfsausweis.
Die Datengrundlage für den Verbrauchsausweis wird enger
Statt drei aufeinanderfolgender Jahresabrechnungen brauchst Du künftig zwei Jahre mit Verbrauchswerten, die nach Energieträgern getrennt ausgewiesen sind. Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Für Vermieter, die ihre Abrechnungen sauber ablegen, ist das kein Problem. Wer die Unterlagen erst beim Versorger anfordern muss, sollte den Aufwand einplanen.
Nichtwohngebäude bekommen erstmals eine Effizienzklasse
Büro-, Gewerbe- und Verwaltungsgebäude werden künftig auf der EU-einheitlichen Skala von A bis G eingeordnet. Klasse A steht dabei für das Nullemissionsgebäude, Klasse G für den schlechtesten Bestand. Wohngebäude behalten die gewohnte Skala von A+ bis H.
Gerechnet wird nach einer neuen Norm
Die Berechnung wechselt auf die überarbeitete DIN/TS 18599:2025-10. Dazu kommen neue Primärenergiefaktoren. Netzstrom wird mit 1,5 angesetzt, Holz und feste Biomasse mit 0,7. Eine Wärmepumpe steht damit besser da als bisher, eine Pellet- oder Scheitholzheizung schlechter. Für dasselbe Gebäude kann ab 2027 also eine andere Klasse herauskommen als heute.
Warum ein Ausweis aus 2026 zehn Jahre lang zählt
Ein Energieausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig. An dieser Frist ändert das GModG nichts. Ein Ausweis, der am 1. Dezember 2026 ausgestellt wird, gilt bis Ende November 2036. Er behält dabei die Rechtslage, unter der er entstanden ist. Eine vorzeitige Neuausstellung verlangt niemand von Dir.
Maßgeblich ist allein das Ausstellungsdatum. Trägt der Ausweis den 1. Januar 2027 oder ein späteres Datum, gilt das neue Recht vollständig.
In der Praxis heißt das, dass der Auftrag beim Aussteller früh genug liegen muss. Ein Verbrauchsausweis ist bei vollständigen Unterlagen in wenigen Tagen fertig. Ein Bedarfsausweis mit Objektaufnahme dauert je nach Auslastung mehrere Wochen. Die Terminkalender der Energieberater füllen sich zum Jahresende erfahrungsgemäß.
Für wen sich das Vorziehen wirklich rechnet
Gewerbe und gemischt genutzte Objekte
Hier ist der Unterschied am größten. Für ein Bürogebäude oder eine Gewerbeeinheit kannst Du 2026 noch einen Verbrauchsausweis erstellen lassen. Ab 2027 ist das ausgeschlossen. Der Bedarfsausweis verlangt die Erfassung der kompletten Gebäudehülle und der Anlagentechnik. Bei Wohngebäuden bewegt er sich marktüblich zwischen 300 und 800 Euro, bei größeren Objekten liegt er deutlich darüber. Ein Verbrauchsausweis für ein Mehrfamilienhaus kostet dagegen meist 150 bis 250 Euro.
Wenn Du ein Haus mit Wohnungen und einer Gewerbeeinheit besitzt, lohnt sich vorab die Frage, welcher Nutzungsanteil überwiegt. Davon hängt ab, ob Du ab 2027 überhaupt noch eine Wahl hast.
Reine Wohngebäude
Der Vorteil ist kleiner, aber vorhanden. Die Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bleibt Dir erhalten. Eng wird es bei der Datenlage. Wenn Du nur drei ältere Abrechnungen im Ordner hast und keine nach Energieträgern getrennten Werte der letzten beiden Jahre, wird die Beschaffung ab 2027 aufwendiger. Ein Ausweis nach heutiger Datenlage nimmt Dir diese Recherche für zehn Jahre ab.
Denkmalgeschützte Objekte
Baudenkmäler waren bisher pauschal von der Ausweispflicht ausgenommen. Diese allgemeine Ausnahme entfällt. Ab 2027 brauchst Du auch für ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis, sobald Du verkaufst, neu vermietest oder einen Vertrag verlängerst und kein gültiger Ausweis vorliegt.
Wann Warten die bessere Wahl ist
Es gibt auch den umgekehrten Fall. Wenn Du 2026 saniert hast oder Dein Objekt mit einer Wärmepumpe beheizt wird, kann der neue Primärenergiefaktor von 1,5 für Netzstrom zu einer besseren Einordnung führen. Ein Ausweis vom Januar 2027 zeigt dann ein günstigeres Bild im Exposé als einer vom Dezember 2026. Wer gerade eine Heizung tauscht, sollte die Reihenfolge deshalb bewusst wählen. Welche Zuschüsse dabei noch drin sind, steht in unserem Überblick zur Heizungsförderung 2026.
Alte und neue Regeln nebeneinander
| Punkt | Bis 31.12.2026 | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Verbrauchsausweis zulässig für | Wohn- und Nichtwohngebäude | nur reine Wohngebäude |
| Verbrauchsdaten | drei Jahresabrechnungen | zwei Jahre, nach Energieträgern getrennt, jüngste Periode höchstens 18 Monate alt |
| Nichtwohngebäude | keine einheitliche Effizienzklasse | Skala A bis G |
| Gemischte Nutzung | Wohn- und Gewerbeteil getrennt möglich | ein Ausweis nach überwiegender Nutzung |
| Baudenkmal | generell ausgenommen | Ausweispflicht bei Verkauf, Neuvermietung und Vertragsverlängerung |
| Ausstellung | auch rein online möglich | Besichtigung oder geeignete Bildaufnahme vorgeschrieben |
Was der neue Ausweis zusätzlich ausweist
Das Dokument selbst wird ausführlicher. Neu aufgenommen werden die Energieeffizienzklasse für den Primär- und den Endenergiekennwert, die absoluten Energiewerte in Megawattstunden pro Jahr, die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen und der Anteil erneuerbarer Energie, die am Gebäude selbst erzeugt wird.
Die Modernisierungsempfehlungen bleiben nicht bei allgemeinen Hinweisen. Sie müssen künftig schätzen, wie viel Energie und wie viele Emissionen eine einzelne Maßnahme einspart. Für Kaufinteressenten wird das Dokument damit zu einer Entscheidungsgrundlage mit belastbaren Zahlen.
Ausgestellt wird er digital in einem maschinenlesbaren Format. Bei Bestandsgebäuden ist zusätzlich eine Besichtigung oder eine geeignete Bildaufnahme vorgeschrieben. Der reine Online-Ausweis ohne jeden Blick auf das Objekt fällt damit weg.
Was passiert, wenn der Ausweis fehlt?
Der Energieausweis ist keine Formalie, die erst beim Notartermin auftaucht. Er muss einem Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden. Ab 2027 greift die Vorlagepflicht zusätzlich, wenn ein bestehendes Mietverhältnis verlängert oder fortgesetzt wird. Das ist neu und betrifft Bestandsvermieter, die bisher nie einen Anlass hatten, einen Ausweis erstellen zu lassen.
Schon im Inserat müssen fünf Angaben stehen: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlt eine davon, ist das eine Ordnungswidrigkeit. Der Bußgeldrahmen reicht bis 10.000 Euro, in der Praxis liegen die verhängten Beträge bei Erstverstößen meist deutlich darunter. Dazu kommt das wettbewerbsrechtliche Risiko, weil unvollständige Anzeigen abgemahnt werden können.
So gehst Du bis Jahresende vor
- Bestand durchgehen. Für welche Objekte liegt ein gültiger Ausweis vor und wann läuft er ab? Ein Ausweis, der 2027 oder 2028 ausläuft, ist der erste Kandidat fürs Vorziehen.
- Nutzungsart klären. Reines Wohngebäude, Nichtwohngebäude oder Mischnutzung? Bei gemischt genutzten Häusern entscheidet der überwiegende Anteil darüber, welcher Ausweistyp ab 2027 zulässig ist.
- Anlässe abschätzen. Steht in den nächsten Jahren ein Verkauf, eine Neuvermietung oder eine Vertragsverlängerung an? Nur dann brauchst Du den Ausweis überhaupt.
- Verbrauchsdaten zusammenstellen. Für einen Verbrauchsausweis brauchst Du die Heiz- und Energieabrechnungen der letzten drei Jahre. Fehlende Jahre fordert Du beim Versorger oder beim Messdienst an.
- Termin vereinbaren. Für einen Bedarfsausweis solltest Du spätestens im Oktober anfragen, damit die Ausstellung noch 2026 erfolgt.
Bei Gewerbe- und Mischobjekten halten wir die Entscheidung für eindeutig, weil der Verbrauchsausweis dort ab 2027 ersatzlos wegfällt. Bei reinen Wohngebäuden ist es eine Abwägung zwischen dem Aufwand heute und der Klasse, die später im Exposé steht. Wer bis Jahresende handelt, hat die Frage für die kommenden zehn Jahre vom Tisch.
Häufige Fragen zum Energieausweis ab 2027
Muss ich meinen bestehenden Energieausweis ab 2027 ersetzen lassen?
Nein. Ein Energieausweis bleibt zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum gültig. Das GModG ändert daran nichts und verlangt keine vorzeitige Neuausstellung. Erst wenn die zehn Jahre ablaufen oder Du ein Objekt ohne gültigen Ausweis verkaufst, neu vermietest oder einen Vertrag verlängerst, brauchst Du einen neuen. Der wird dann nach der ab 2027 geltenden Fassung erstellt.
Gilt ein Energieausweis vom Dezember 2026 auch nach dem 1. Januar 2027?
Ja. Maßgeblich ist das Ausstellungsdatum. Ein Ausweis, der noch 2026 ausgestellt wird, bleibt zehn Jahre lang gültig und behält die Rechtslage, unter der er entstanden ist. Erst ein Ausweis mit Ausstellungsdatum ab dem 1. Januar 2027 fällt unter die neuen Regeln.
Für welche Gebäude ist der Verbrauchsausweis ab 2027 noch erlaubt?
Nur noch für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Nichtwohngebäude wie Büros, Praxen oder Ladenflächen bekommen ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich einen Bedarfsausweis auf Basis einer energetischen Bilanzierung. Bei gemischt genutzten Häusern wird ein Ausweis nach der überwiegenden Nutzung erstellt, eine getrennte Behandlung von Wohn- und Gewerbeteil ist dann nicht mehr vorgesehen.
Was kostet ein Energieausweis für ein Wohngebäude?
Ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus liegt marktüblich bei 50 bis 100 Euro, für ein Mehrfamilienhaus meist bei 150 bis 250 Euro. Ein Bedarfsausweis beginnt bei etwa 300 Euro und reicht bei Wohngebäuden bis rund 800 Euro, bei größeren Objekten auch darüber. Der Unterschied kommt daher, dass der Bedarfsausweis die Gebäudehülle und die Anlagentechnik erfassen muss, während der Verbrauchsausweis mit vorhandenen Abrechnungen arbeitet.
Welche Angaben zum Energieausweis muss eine Immobilienanzeige enthalten?
Fünf Angaben: die Art des Ausweises, den Energiekennwert, den wesentlichen Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse. Fehlt eine davon in einem Inserat für Verkauf oder Vermietung, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro. Dazu kommt das Risiko einer wettbewerbsrechtlichen Abmahnung.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Energieberatung. Die Vorschriften des GModG treten gestaffelt in Kraft, einzelne Punkte werden in Verwaltungspraxis und Rechtsprechung erst noch ausgelegt. Für Dein konkretes Objekt sprich mit einem ausstellungsberechtigten Energieberater oder einem Fachanwalt.
