Zwei Wochen können bei einem Immobilienverkauf rund 63.000 Euro kosten. So viel Einkommensteuer fällt an, wenn eine vermietete Wohnung mit 150.000 Euro Wertzuwachs bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent kurz vor Ablauf der Zehn-Jahres-Frist beim Notar verkauft wird. Der Bundesfinanzhof hat im Juni 2026 noch einmal festgehalten, welches Datum dabei zählt. Es ist der Tag der notariellen Beurkundung.
Welches Datum startet und beendet die Zehn-Jahres-Frist?
Steuerpflichtig ist der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind dafür nach ständiger Rechtsprechung die beiden obligatorischen Rechtsgeschäfte, also der notarielle Kaufvertrag beim Erwerb und der notarielle Kaufvertrag beim Verkauf.
Der Bundesfinanzhof hat das mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (Az. IX B 24/26) erneut bestätigt und eine Revision gegen ein Urteil des Finanzgerichts Bremen gar nicht erst zugelassen. Die Rechtsfrage sei durch die bisherige Rechtsprechung geklärt. Wirtschaftlich führt sich der Verkäufer die Wertveränderung schon mit dem Abschluss des bindenden Kaufvertrags zu. Käme es stattdessen auf den Besitzübergang an, könnten die Vertragsparteien den steuerlich maßgeblichen Zeitpunkt durch die Gestaltung des Vertrags selbst verschieben.
Was für die Frist keine Rolle spielt
- Besitzübergang und der Wechsel von Nutzen und Lasten
- Zahlung des Kaufpreises, auch wenn sie sich über Monate zieht
- Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer
- Schlüsselübergabe und Einzug
Diese vier Zeitpunkte liegen in der Praxis oft Monate nach der Beurkundung. Im Gesetz stehen sie nicht, deshalb verschieben sie die Frist auch nicht. Wie der Ablauf von der Kaufzusage bis zur Schlüsselübergabe im Einzelnen aussieht, haben wir in einem eigenen Artikel zum Immobilienkauf beschrieben.
Was ein zu früher Notartermin kostet
Angenommen, Du hast eine vermietete Eigentumswohnung am 15. März 2016 beim Notar gekauft. Zehn Jahre später ist sie 150.000 Euro mehr wert. Ein Käufer drängt, der Notartermin findet am 1. März 2026 statt. Das sind zwei Wochen vor dem Ende der Frist.
Damit liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent zahlst Du auf den Gewinn rund 63.000 Euro Einkommensteuer, dazu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Bei einer Beurkundung zwei Wochen später wäre derselbe Gewinn steuerfrei geblieben.
Der Gewinn ist höher, als viele rechnen
Der Veräußerungsgewinn ist der Verkaufspreis abzüglich der Anschaffungskosten und der Veräußerungskosten. Bei einer vermieteten Wohnung kommt ein weiterer Posten dazu. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um die Abschreibungen, die Du in den Vermietungsjahren als Werbungskosten abgezogen hast (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Bei 300.000 Euro Gebäudeanteil und zwei Prozent linearer AfA über zehn Jahre sind das 60.000 Euro, die den steuerpflichtigen Gewinn zusätzlich erhöhen.
Welche Positionen bei der Vermietung überhaupt in Deine Steuererklärung wandern, steht in unserem Artikel zur Anlage V.
Wann läuft Deine Frist wirklich ab?
Die Frist wird taggenau gerechnet. Sie beginnt mit dem Tag der Beurkundung Deines Kaufvertrags und endet mit Ablauf des Tages, der diesem Tag der Zahl nach entspricht (§ 108 Abs. 1 AO in Verbindung mit § 187 Abs. 1 und § 188 Abs. 2 BGB). Wurde Dein Kaufvertrag am 15. März 2016 beurkundet, ist ein am 15. März 2026 beurkundeter Verkauf noch steuerpflichtig. Ab dem 16. März 2026 bleibt der Gewinn steuerfrei.
Die Anknüpfungspunkte auf einen Blick
- Beim Kauf: das Datum der notariellen Beurkundung Deines Kaufvertrags, nicht der Grundbucheintrag.
- Beim Verkauf: das Datum der notariellen Beurkundung des Verkaufsvertrags, nicht der Zahlungseingang.
- Bei Erbschaft oder Schenkung: das Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers. Ein unentgeltlicher Erwerb setzt keine neue Frist in Gang (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).
- Beim selbst gebauten Haus: das Datum des Kaufvertrags über das Grundstück. Das Gebäude wird in dessen Frist einbezogen.
Welche Sonderfälle den Stichtag verschieben
Die Regel ist eindeutig, sie kennt aber Ausnahmen. Der Bundesfinanzhof nennt ausdrücklich Konstellationen, in denen die beiderseitige Bindung später eintritt als die Beurkundung.
Eine aufschiebende Bedingung gehört für sich genommen nicht dazu. Es genügt, dass beide Vertragsparteien ihre bindenden Erklärungen innerhalb der Frist abgegeben haben. Tritt die Bedingung erst danach ein, verschiebt das den Stichtag nicht. Anders sieht es aus, wenn ein Vertrag eine behördliche Genehmigung braucht, wenn ein Beteiligter ohne wirksame Vollmacht gehandelt hat und erst nachträglich genehmigt oder wenn ein Benennungsrecht noch ausgeübt werden muss. Dann kann der Zeitpunkt der Bindung tatsächlich nach hinten rücken.
Diese Sonderfälle wirken in beide Richtungen. Eine nachträgliche Genehmigung kann einen Verkauf aus der Frist herausschieben, sie kann beim Kauf aber auch den Fristbeginn nach hinten verlegen. Trägt Dein Vertrag einen Genehmigungsvorbehalt oder einen Vollmachtmangel, lass den Stichtag vor dem Notartermin von Deinem Steuerberater prüfen.
Wann der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei bleibt
Selbst bewohnt statt vermietet
Der Gewinn bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken gedient hat. Daneben gibt es eine zweite Variante, die für Vermieter interessanter ist. Es reicht auch, wenn Du sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hast (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Diese Nutzung muss zusammenhängen, sie muss aber keine drei vollen Kalenderjahre umfassen. Ein Jahr und zwei Tage genügen, solange sie über drei Kalenderjahre reichen, etwa vom 30. Dezember 2024 bis zum 1. Januar 2026.
Eine durchgehend vermietete Wohnung fällt nicht darunter. Wer sie vor Ablauf der zehn Jahre verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer.
Die Freigrenze von 1.000 Euro
Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, fällt keine Steuer an (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG). Seit dem Veranlagungszeitraum 2024 liegt die Grenze bei 1.000 Euro, vorher waren es 600 Euro. Es handelt sich um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag. Bei genau 1.000 Euro Gewinn ist der volle Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Bei einem Immobilienverkauf ist diese Grenze praktisch immer überschritten. Relevant wird sie eher bei kleineren privaten Veräußerungsgeschäften im selben Kalenderjahr.
Wir verwalten unsere Immobilien selbst und schlagen das Beurkundungsdatum des eigenen Kaufvertrags deshalb nach, bevor ein Notartermin für den Verkauf feststeht. Das kostet fünf Minuten in den Unterlagen und entscheidet bei einem größeren Wertzuwachs über einen fünfstelligen Steuerbetrag.
Häufige Fragen zur Spekulationsfrist bei Immobilien
Welches Datum zählt für die Spekulationsfrist bei einer Immobilie?
Maßgeblich sind die notariellen Kaufverträge, also der Tag der Beurkundung beim Kauf und der Tag der Beurkundung beim Verkauf. Der Bundesfinanzhof hat das mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (Az. IX B 24/26) bestätigt. Besitzübergang, Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag spielen für die Zehn-Jahres-Frist keine Rolle.
Wann genau endet die Zehn-Jahres-Frist?
Mit Ablauf des Tages, der dem Beurkundungstag des Kaufvertrags der Zahl nach entspricht. Wurde am 15. März 2016 beurkundet, ist ein am 15. März 2026 beurkundeter Verkauf noch steuerpflichtig. Ab dem 16. März 2026 bleibt der Gewinn steuerfrei.
Zählt bei einer geerbten Immobilie das Datum des Erbfalls?
Nein. Bei unentgeltlichem Erwerb wird Dir die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Für die Frist zählt der notarielle Kaufvertrag des Erblassers oder des Schenkers, nicht der Erbfall und nicht die Berichtigung des Grundbuchs.
Erhöht die Abschreibung den steuerpflichtigen Gewinn?
Ja. Bei einer vermieteten Immobilie mindern sich die Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die Abschreibungen, die Du als Werbungskosten abgezogen hast (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Zehn Jahre lineare AfA von zwei Prozent auf 300.000 Euro Gebäudeanteil erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn dadurch um 60.000 Euro.
Wann ist der Verkauf innerhalb der zehn Jahre steuerfrei?
Wenn die Immobilie seit der Anschaffung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken gedient hat oder wenn Du sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hast (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Eine durchgehend vermietete Wohnung fällt nicht darunter.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, Deinen Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht zu konsultieren.
