Unter den Balkonen Deiner Wohnanlage ist die Grünfläche gesperrt, weil Betonteile herunterfallen können. In der Eigentümerversammlung liegen drei Sanierungsvarianten eines Sachverständigen auf dem Tisch. Keine findet eine Mehrheit, denn in der Teilungserklärung steht, dass jeder Eigentümer seinen Balkon auf eigene Kosten instand hält. Genau dieser Fall lag dem Bundesgerichtshof vor. Am 24. April 2026 hat er festgehalten, dass die Gemeinschaft trotzdem beschließen darf. Bei mehreren sanierungsbedürftigen Balkonen muss sie es sogar.
Was der BGH am 24. April 2026 entschieden hat
Das Verfahren lief unter dem Aktenzeichen V ZR 102/24 (Pressemitteilung Nr. 072/2026). Geklagt hat ein einzelnes Mitglied der Gemeinschaft. An mehreren Balkonen drohte die Ablösung und der Absturz von Betonteilen. Abgestimmt wurde über drei vom Sachverständigen ausgearbeitete Varianten A, B und C. Keine erreichte eine Mehrheit.
Der Kläger hat die Negativbeschlüsse angefochten und zusätzlich verlangt, dass das Gericht einen Beschluss über Variante B ersetzt. Beim Amtsgericht Oldenburg in Holstein (22. Mai 2023, 16 C 20/22) und beim Landgericht Itzehoe (26. April 2024, 11 S 31/23) hatte er keinen Erfolg. Die Vorinstanzen folgten der damals verbreiteten Auffassung, die Gemeinschaft habe ihre Beschlusskompetenz durch die Vereinbarung verloren.
Der V. Zivilsenat hat beide Urteile geändert und der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Er hat die Negativbeschlüsse für ungültig erklärt und einen Beschluss über die Sanierung der Balkone und Balkonbrüstungen dem Grunde nach ersetzt. Ergangen ist die Entscheidung als Versäumnisurteil, ausführlich begründet ist sie trotzdem. Alle Vorschläge des eigens beauftragten Sachverständigen abzulehnen und es dauerhaft bei der Sperrung der Grünfläche zu belassen, entspricht nach dem Senat nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.
Warum die Teilungserklärung die Zuständigkeit nicht verschiebt
Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, abgekürzt GdWE. Dazu gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsmäßige Erhaltung. Von dieser gesetzlichen Aufgabenverteilung dürfen die Eigentümer durch Vereinbarung abweichen. Genau das tun viele Teilungserklärungen, wenn sie Balkone, Fenster oder Terrassen dem jeweiligen Nutzer zuschlagen.
Der tragende Teil eines Balkons bleibt dabei Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur eine Wohnung ihn betreten kann. Eine Teilungserklärung kann die Erhaltungslast verschieben. Am Eigentum selbst ändert sie nichts.
Delegieren ja, entledigen nein
Die Gemeinschaft kann die Erhaltungslast delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Der Senat begründet das mit der Verantwortung für den baulichen Zustand der Anlage. Allein die Gemeinschaft muss die Verkehrssicherungspflichten am gemeinschaftlichen Eigentum erfüllen. Dafür darf sie nicht darauf beschränkt sein, jeden Eigentümer einzeln auf die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands seines Balkons in Anspruch zu nehmen. Beschließt die Gemeinschaft eine Erhaltungsmaßnahme, endet damit spiegelbildlich die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Eigentümers.
Wer selbst keinen Balkon hat, will mit dessen Lasten nichts zu tun haben. Der BGH hält dem die Haftungsrisiken entgegen, die aus maroden Balkonen für alle bleiben. Umgekehrt verfügt in größeren Anlagen meist nur die Gemeinschaft über die Möglichkeiten für ein koordiniertes Vorgehen.
Wann die Gemeinschaft handeln muss
Die Beschlusskompetenz allein verpflichtet die Gemeinschaft noch nicht. Besteht zwingender Erhaltungsbedarf an Balkonen, sind nach dem Urteil an den Anspruch der Eigentümer auf ein Tätigwerden der Gemeinschaft aber eher niedrige Anforderungen zu stellen. Wann aus dem Dürfen ein Müssen wird, hängt am Schadensbild.
| Zustand der Balkone | Pflicht der Gemeinschaft |
|---|---|
| Mehrere Balkone müssen zwingend saniert werden | Die Gemeinschaft muss selbst Erhaltungsmaßnahmen ergreifen |
| Nur ein Balkon ist betroffen | Pflicht, wenn es dem Eigentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden, etwa wegen der Art der Schäden |
| Es drohen Schäden für sonstiges Eigentum, die übrigen Eigentümer oder Dritte | Die Gemeinschaft muss zweifelsohne selbst tätig werden |
Im entschiedenen Fall griff die erste Zeile. Schon die Vielzahl der betroffenen Balkone machte ein koordiniertes Vorgehen unumgänglich. Davon war die beklagte Gemeinschaft selbst ausgegangen und hatte eigens eine Rücklage gebildet. Unsicher war sie nur über ihre Beschlusskompetenz.
Wer zahlt die Balkonsanierung?
Diesen Teil lassen Zusammenfassungen des Urteils gern weg. Die Zuständigkeit wandert zur Gemeinschaft, die Kostenlast nicht. Wer nach der Teilungserklärung die Sanierung seines Balkons allein tragen muss, trägt sie weiter, auch wenn die Gemeinschaft die Maßnahme beschließt und organisiert.
Wer entscheidet und wer zahlt, sind zwei verschiedene Fragen. Die Beschlusskompetenz steht im Gesetz, die Kostenverteilung in der Teilungserklärung. Ein Sanierungsbeschluss der Gemeinschaft verschiebt sie nicht mit.
Enthält Deine Teilungserklärung keine abweichende Kostenregelung, gilt der gesetzliche Normalfall aus § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Lies deshalb die Urkunde, bevor in der Versammlung die erste Zahl fällt.
Der Hebel für eine andere Verteilung
Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dürfen die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen, auch abweichend von einer Vereinbarung. Eine Balkonsanierung ließe sich damit per Beschluss auf alle verteilen. Ob so ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hat der BGH hier nicht entschieden. Offen bleibt auch, wie sich eine nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG angesammelte Erhaltungsrücklage mit einer Einzelkostenlast verträgt. Wer Rücklagenmittel für Balkone einsetzen will, lässt das besser vorher anwaltlich prüfen.
Trägst Du die Kosten und ist die Wohnung vermietet, entscheidet die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten darüber, ob der Aufwand sofort abzieht oder über die Abschreibung läuft. Wann der Sofortabzug kippt, steht im Beitrag zur 3-von-4-Regel. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft sie verwendet, mehr dazu im Beitrag zum Hausgeld.
Was Du jetzt tun kannst
Sind an Deiner Anlage Balkone marode und die Versammlung bewegt sich nicht, geh in dieser Reihenfolge vor.
- Teilungserklärung lesen. Erhaltungslast und Kostenlast stehen oft in verschiedenen Absätzen. Die Übertragung der Erhaltungslast bleibt wirksam, sie sperrt aber keinen Beschluss der Gemeinschaft mehr.
- Zustand belegen. Fotos, Schadensmeldungen, Absperrungen und wenn möglich ein Sachverständigengutachten. Der zwingende Sanierungsbedarf ist die Voraussetzung für alles Weitere.
- Grundlagenbeschluss auf die Tagesordnung setzen. Zuerst die Frage, ob die Gemeinschaft selbst saniert. Die Variante kommt danach. Wie Du die Versammlung dafür nutzt, auch rein virtuell, steht im Beitrag zur virtuellen Eigentümerversammlung.
- Negativbeschlüsse fristgerecht anfechten. § 45 WEG gibt Dir einen Monat nach der Beschlussfassung für die Klage und zwei Monate für die Begründung.
- Beschlussersetzung beantragen. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht den Beschluss nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG selbst fassen. Erreichbar ist die Richtung, nicht die Ausführung.
Die Monatsfrist aus § 45 WEG ist eine Klagefrist, kein Widerspruch beim Verwalter. Läuft sie ab, steht der Negativbeschluss bestandskräftig gegen Dich, selbst wenn Du inhaltlich im Recht wärst.
Worauf das Urteil noch ausstrahlt
Balkone sind nur der entschiedene Fall. Dieselbe Konstruktion steckt in vielen Teilungserklärungen auch bei Fenstern, Dächern sowie Zu- und Ableitungen. Dort tragen die Erwägungen des Senats genauso. Die Gemeinschaft behält ihre Beschlusskompetenz, die vereinbarte Kostenlast bleibt beim einzelnen Eigentümer.
Wir verwalten unsere Immobilien selbst und sehen dieses Muster oft. Die Teilungserklärung regelt die Kosten. Die Versammlung liest daraus eine Zuständigkeit, die dort nie gestanden hat. Seit dem 24. April 2026 ist beides getrennt. Wer zwingenden Sanierungsbedarf an mehreren Balkonen hat, braucht sich von einer unklaren Beschlusskompetenz nicht länger aufhalten zu lassen.
Häufige Fragen zur Balkonsanierung in der WEG
Muss die WEG Balkone sanieren, wenn die Teilungserklärung das den Eigentümern zuweist?
Nach dem BGH-Urteil vom 24. April 2026 (V ZR 102/24) behält die Gemeinschaft ihre Beschlusskompetenz für Erhaltungsmaßnahmen, auch wenn eine Vereinbarung die Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer überträgt. Müssen mehrere Balkone zwingend saniert werden, ist sie zum Handeln verpflichtet. Bei einem einzelnen Balkon besteht die Pflicht, wenn es dem Eigentümer unzumutbar erscheint, selbst tätig zu werden.
Wer zahlt die Balkonsanierung, wenn die Gemeinschaft sie beschließt?
Die Kostenregelung der Teilungserklärung bleibt unberührt. Der betroffene Eigentümer trägt die Kosten für seinen Balkon weiter allein, obwohl seine Erhaltungszuständigkeit mit dem Beschluss endet. Ohne abweichende Vereinbarung gilt § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, dann verteilen sich die Kosten nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer.
Was ist ein Grundlagenbeschluss zur Balkonsanierung?
Ein Grundlagenbeschluss legt nur fest, dass die Sanierung durch die Gemeinschaft selbst vorgenommen wird. Wie saniert wird, bleibt Sache der Eigentümerversammlung. Genau diesen Grundlagenbeschluss hat der BGH ersetzt, die Festlegung auf eine der drei Varianten hat er abgelehnt.
Wie lange habe ich Zeit, einen Negativbeschluss anzufechten?
Die Anfechtungsklage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Beide Fristen laufen ab dem Tag der Beschlussfassung, nicht ab dem Zugang des Protokolls.
Gilt das Urteil auch für Fenster und Dächer?
Entschieden sind Balkone und Balkonbrüstungen. Die Begründung knüpft aber an die Verantwortung der Gemeinschaft für das gemeinschaftliche Eigentum und an ihre Verkehrssicherungspflichten an. Diese Erwägungen tragen überall dort, wo eine Teilungserklärung die Erhaltungslast für Fenster, Dächer oder Leitungen auf einzelne Eigentümer überträgt.
Quellen
- BGH, Pressemitteilung Nr. 072/2026: Zuständigkeit für Balkonsanierungen in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
- BGH, Versäumnisurteil vom 24. April 2026, V ZR 102/24
- § 18 WEG: Verwaltung und Benutzung
- § 16 WEG: Nutzungen und Kosten
- § 45 WEG: Fristen der Anfechtungsklage
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.
