Untervermietung mit Gewinn: Wann Du als Vermieter kündigen darfst

Ein Berliner Mieter zahlte 460 Euro Nettokaltmiete und verlangte von seinem Untermieter 962 Euro. Der Bundesgerichtshof hat diesen Fall am 28. Januar 2026 entschieden und die Räumung bestätigt. Wenn Du vermutest, dass in Deiner Wohnung jemand anderes wohnt und beim Mieter jeden Monat ein Aufschlag hängen bleibt, hast Du seitdem eine klarere Grundlage.

Was der BGH am 28. Januar 2026 entschieden hat

Der Mieter hatte die Zweizimmerwohnung seit 2009 gemietet. Für einen befristeten Auslandsaufenthalt erlaubte ihm die Vermieterin die Untervermietung. Er vermietete auch danach weiter und verlangte 962 Euro netto kalt, mit Nebenkosten rund 1.100 Euro im Monat. Seine eigene Nettokaltmiete lag bei 460 Euro. Nach erfolglosen Aufforderungen kündigte die Vermieterin und klagte auf Räumung.

Der VIII. Zivilsenat wies die Revision des Mieters zurück (Az. VIII ZR 228/23). Im Zentrum steht § 553 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift gibt dem Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht. Ein solches Interesse liegt nach dem Urteil nur vor, wenn der Mieter seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen senken will. Wer darüber hinaus verdient, kann sich auf die Vorschrift nicht berufen.

§ 553 BGB soll dem Mieter die Wohnung erhalten, wenn sich seine Lebensumstände wesentlich ändern. Er ist keine Grundlage dafür, aus einem Mietvertrag eine Einnahmequelle zu machen.

Wo verläuft die Grenze zwischen Kostendeckung und Gewinn?

Maßstab sind die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Mieters. Dazu gehört seine eigene Miete für den überlassenen Teil, dazu kommen die Nebenkosten und Kosten, die direkt an der Wohnung hängen, etwa für eine mitvermietete Einrichtung. Solange der Untermietzins diese Posten deckt, bleibt die Untervermietung im Rahmen.

Der BGH stellt außerdem klar, dass es nicht darauf ankommt, ob der Mieter wirtschaftlich auf die Entlastung angewiesen ist. Auch ein gut verdienender Mieter darf seine eigenen Wohnkosten senken. Erst ein Überschuss darüber hinaus fällt aus dem Schutzbereich der Vorschrift heraus.

Im entschiedenen Fall war der Abstand eindeutig, der Untermietzins lag bei mehr als dem Doppelten der eigenen Kaltmiete. Bei kleineren Aufschlägen wird die Beurteilung schwieriger. Wer nur ein Zimmer überlässt, darf dafür auch nur den anteiligen Kostenblock ansetzen. Ein Zuschlag für eine möblierte Überlassung ist nicht automatisch Gewinn, er muss sich aber an tatsächlichen Aufwendungen festmachen lassen.

Reicht das Urteil, um zu kündigen?

Allein reicht es nicht. Der BGH hat entschieden, dass die nicht gestattete gewinnbringende Untervermietung eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung ist. Sie trägt damit eine ordentliche Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Bis dahin sind aber drei Schritte nötig.

1. Abmahnung zuerst. Vor der Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung steht in aller Regel eine Abmahnung. Beschreib darin konkret, was Du beanstandest. Setz eine Frist, bis wann die Untervermietung beendet sein muss. Wie ein solches Schreiben aufgebaut ist, zeigen wir am Beispiel der Mahnbriefe an Mieter.
2. Sachverhalt festhalten. Notier Datum, Inserat, Namen und Beträge, sobald Du sie kennst. Im Prozess musst Du die Pflichtverletzung darlegen, nicht Dein Mieter seine Unschuld.
3. Erst danach kündigen. Bleibt Dein Mieter dabei, kommt die ordentliche Kündigung in Betracht. Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB setzt zusätzlich voraus, dass Dir das Festhalten am Vertrag nicht zuzumuten ist.

In der Praxis bringt ein Punkt Kündigungen immer wieder zu Fall. Hat Dein Mieter die Erlaubnis rechtzeitig erbeten und hast Du sie pflichtwidrig verweigert, obwohl ihm ein Anspruch zustand, ist die darauf gestützte Kündigung rechtsmissbräuchlich. Das hat der BGH schon 2011 entschieden. Auf eine Anfrage zur Untervermietung antwortest Du deshalb besser schriftlich, auch wenn Du ablehnst. Wie eng Fristen und Form bei einer Kündigung sitzen, zeigt auch die Eigenbedarfskündigung über eine Familien-GbR.

Woran erkennst Du gewinnbringende Untervermietung?

Rechtlich ist die Lage seit dem Urteil klar. Schwierig bleibt der Nachweis. Diese Anhaltspunkte helfen weiter:

• Inserate auf Buchungs- oder Kleinanzeigenportalen mit Fotos, die zu Deiner Wohnung passen, oft ohne genaue Adresse.
• Wechselnde Namen am Klingelschild oder am Briefkasten.
• Hinweise aus der Nachbarschaft auf ständig neue Bewohner oder auf Koffer im Treppenhaus.
• Ein Mieter, der unter der Adresse gemeldet ist, dort aber erkennbar nicht wohnt.

Du hast außerdem einen Auskunftsanspruch. Frag Deinen Mieter schriftlich, wer in der Wohnung lebt, seit wann und zu welchen Konditionen. Antwortet er nicht oder nachweislich falsch, ist auch das ein Baustein für die Abmahnung.

Seit dem 20. Mai 2026 kommt eine zweite Spur dazu. Die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung verpflichtet Plattformen wie Airbnb und Booking, Buchungsdaten an Behörden zu übermitteln. Kurzzeitige Weitervermietung wird damit für Zweckentfremdungs- und Finanzbehörden sichtbar.

Was in eine Untermieterlaubnis gehört

Die meisten Streitfälle entstehen aus einer zu weit gefassten Erlaubnis. Der Berliner Fall lief genau so, die Erlaubnis galt für einen befristeten Auslandsaufenthalt und der Mieter machte danach weiter. Halte deshalb schriftlich fest:

• Den Namen des Untermieters, nicht nur die Formulierung "eine Person".
• Welcher Teil der Wohnung überlassen wird und welcher nicht.
• Ein konkretes Enddatum statt "bis auf Weiteres".
• Die Höhe des Untermietzinses, die Dein Mieter verlangen darf.
• Den Satz, dass die Erlaubnis nur für diesen Untermieter und diesen Zeitraum gilt.

Nach § 553 Abs. 2 BGB kannst Du die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn Dir die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist. Das ist kein Automatismus. Es braucht eine Begründung, etwa die stärkere Belastung des Hauses durch eine zusätzliche Person. Weitere Spielräume für Vermieter stehen in unserer Übersicht zur Mietrechtsreform 2026.

Wir verwalten unsere Immobilien selbst und sehen den größten Hebel nicht im Streit über den Untermietzins, sondern in der sauberen Erlaubnis. Wer Untermieter, Zeitraum und Betrag von Anfang an schriftlich festhält, muss Jahre später nicht rekonstruieren, was einmal vereinbart war.

Häufige Fragen zur Untervermietung mit Gewinn

Darf mein Mieter überhaupt untervermieten?

Nur mit Deiner Erlaubnis. Nach § 553 Abs. 1 BGB hat er allerdings einen Anspruch auf diese Erlaubnis für einen Teil der Wohnung, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, etwa ein längerer Auslandsaufenthalt oder eine veränderte finanzielle Lage. Für die vollständige Überlassung der Wohnung an einen Dritten gilt dieser Anspruch nicht.

Wie viel darf mein Mieter vom Untermieter verlangen?

Höchstens so viel, dass seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen für den überlassenen Teil gedeckt sind. Dazu zählen die anteilige Miete, die Nebenkosten und Aufwendungen, die direkt an der Wohnung hängen. Alles darüber ist nach dem BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) kein berechtigtes Interesse mehr.

Muss ich vor der Kündigung abmahnen?

In aller Regel ja. Die ordentliche Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB und die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB setzen voraus, dass Du die unerlaubte Untervermietung vorher abgemahnt hast und Dein Mieter sie fortsetzt.

Was gilt, wenn ich die Erlaubnis bereits erteilt habe?

Die Erlaubnis gilt in dem Umfang, in dem Du sie erteilt hast. Vermietet Dein Mieter länger, an andere Personen oder zu einem deutlich höheren Zins weiter, ist das davon nicht gedeckt. Im Berliner Fall lag genau darin der Streitpunkt, denn die Erlaubnis war auf einen befristeten Auslandsaufenthalt beschränkt.

Kann ich für die Untervermietung mehr Miete verlangen?

Nach § 553 Abs. 2 BGB kannst Du die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn Dir die Überlassung ohne diese Erhöhung nicht zuzumuten ist. Der Zuschlag braucht eine Begründung, etwa die stärkere Belastung des Hauses durch eine zusätzliche Person. Ein pauschaler Aufschlag ohne sachlichen Grund trägt nicht.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.