Eine Eigentümergemeinschaft in Wuppertal lässt Fenster tauschen und Vordachverglasungen erneuern. Die Angebote liegen bei 4.091,22 und 2.939,30 Euro für die Fensterarbeiten sowie bei 1.564,61 und 1.145,00 Euro für Glas und Maler. Beauftragt werden die Betriebe, die seit Jahrzehnten im Haus arbeiten. Vergleichsangebote holt niemand ein. Ein Eigentümer ficht die Beschlüsse an, bekommt beim Landgericht Düsseldorf teilweise recht und verliert am Ende beim Bundesgerichtshof.
Mit dem Urteil vom 27. März 2026 (Az. V ZR 7/25) hat der BGH die sogenannte Drei-Angebote-Regel gekippt. Vor der Beauftragung einer Erhaltungsmaßnahme müssen nicht mehr zwingend drei Vergleichsangebote vorliegen. An die Stelle der Zahl tritt eine inhaltliche Frage. Für Dich als Eigentümer ist sie unbequemer als die alte Regel.
Was der BGH entschieden hat
Der V. Zivilsenat stellt fest, dass weder das Wohnungseigentumsgesetz noch der Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung eine bestimmte Zahl von Angeboten verlangt. Eine solche Vorgabe lässt sich dem Gesetz nicht entnehmen. Sie wäre außerdem zu schematisch und würde das Ermessen der Eigentümer nach § 18 Abs. 1 und 2 WEG zu stark einschränken.
Entscheidend ist nach dem Urteil, ob ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG) auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruht. Maßgeblich ist, ob die vorhandenen Informationen einem vernünftig und wirtschaftlich denkenden Eigentümer ausreichen, um eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis zu beauftragen. Vergleichsangebote können dafür ein geeignetes Mittel sein. Zwingend sind sie nicht.
Im Wuppertaler Fall trug die jahrzehntelange Zusammenarbeit mit Glaserei und Malerbetrieb diese Grundlage. Die Kläger hatten nicht dargelegt, dass die Angebote objektiv ungeeignet oder überteuert waren. Damit blieben die Beschlüsse bestehen.
Woher die Drei-Angebote-Regel überhaupt kam
Im Gesetz stand sie nie. Sie stammt aus der Praxis der Instanzgerichte. Mehrere Landgerichte, darunter Berlin, Karlsruhe, Dortmund und Frankfurt am Main, verlangten oberhalb einer Bagatellgrenze mindestens drei Vergleichsangebote. Fehlten sie, war der Beschluss in der Regel anfechtbar. Für Verwalter und Selbstverwalter war das bequem, weil sich die Regel abhaken ließ.
Diese Abkürzung hält der BGH für zu grob. Dass eine Maßnahme über einer Bagatellgrenze liegt, heißt nach dem Urteil nicht automatisch, dass Vergleichsangebote eingeholt werden müssen.
Was eine hinreichende Tatsachengrundlage ausmacht
Was neben dem Preis zählt
Der BGH nennt ausdrücklich mehr als die Angebotssumme. Ob ein Betrieb sorgfältig arbeitet, den Zeitplan einhält, qualifiziertes Personal schickt und Mängel zeitnah behebt, gehört zur Wirtschaftlichkeit dazu. Bei einem Betrieb, der die Anlage seit Jahren kennt, lässt sich das einschätzen. Bei einem fremden Anbieter, von dem nur der Preis bekannt ist, fehlt diese Einschätzung.
Wann Du trotzdem Angebote brauchst
Die Tatsachengrundlage fehlt, wenn niemand in der Gemeinschaft einschätzen kann, was die Leistung wert ist. Bei einer Maßnahme, die es im Haus noch nie gab, bei einem Betrieb ohne gemeinsame Vorgeschichte oder bei einem Preis, den niemand einordnen kann, bleiben Vergleichsangebote der naheliegende Weg. Die Gemeinschaft kann die Verwaltung auch per Beschluss damit beauftragen, bevor sie über die Maßnahme selbst abstimmt.
Wer jetzt was darlegen muss
Praktisch am stärksten wirkt das Urteil bei der Begründungslast. Bisher genügte der Hinweis, dass Vergleichsangebote fehlten. Das war ein formaler Mangel und ließ sich in zwei Sätzen vortragen. Jetzt muss ein Anfechtungskläger konkret darlegen, dass das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert war. Das kostet Arbeit, oft ein eigenes Vergleichsangebot oder ein Sachverständigengutachten.
An den Fristen ändert das nichts. Die Anfechtungsklage muss nach § 45 WEG innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht sein und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Eine Klage, die in dieser Zeit nur das Fehlen von Angeboten rügt, hat nach dem neuen Maßstab wenig in der Hand.
Für die Mehrheit in der Versammlung bedeutet das schneller bestandskräftige Beschlüsse. Ein Freibrief für unkritische Auftragsvergaben ist es nicht. Anfechtbar bleibt ein Beschluss, wenn das Angebot ungeeignet oder der Preis nicht marktgerecht ist und sich das belegen lässt.
Was vor der nächsten Versammlung ins Protokoll gehört
Der größere Spielraum verlangt mehr Dokumentation. Wenn die Entscheidungsgrundlage nicht aus drei Angeboten besteht, muss erkennbar sein, woraus sie sonst besteht.
- Vorgeschichte benennen. Welche Arbeiten hat der Betrieb im Haus schon ausgeführt, wann und mit welchem Ergebnis?
- Preis einordnen. Ein Hinweis auf vergleichbare Arbeiten im Haus oder auf einen Kostenrahmen aus der Verwaltung reicht oft schon.
- Umstände festhalten. Dringlichkeit, Art der Maßnahme und die Lage am Handwerkermarkt gehören zur Grundlage. Auf einer Nordseeinsel mit drei Dachdeckern ist eine andere Informationslage normal als in Köln.
- Unterlagen ablegen. Angebot, Rechnung und Abnahme gehören zusammen in die Objektakte, nicht in drei verschiedene Postfächer.
Die Form der Versammlung ändert daran nichts. Auch bei einer virtuellen Eigentümerversammlung zählt am Ende, was im Protokoll nachlesbar ist. Dasselbe gilt für die Finanzierung aus der Erhaltungsrücklage, deren Behandlung Du beim steuerlichen Ansatz des Hausgelds wiederfindest.
Wir verwalten unsere Immobilien selbst und halten den letzten Punkt für den unterschätzten. Eine Entscheidung, die zwei Jahre später niemand mehr belegen kann, hilft im Streitfall nicht. Deshalb gehören Angebote und Handwerkeraufträge dorthin, wo auch die Rechnung und die Abnahme liegen.
Der BGH hat die Gemeinschaften nicht von der Prüfung befreit, sondern von der Zahl drei. Wenn Du begründen kannst, warum ein Angebot passt, stehst Du nach diesem Urteil besser da als mit drei eingeholten Angeboten, von denen das günstigste ungeprüft genommen wurde.
Häufige Fragen zu Vergleichsangeboten in der WEG
Müssen in der WEG noch drei Vergleichsangebote eingeholt werden?
Nein. Der BGH hat am 27. März 2026 (V ZR 7/25) entschieden, dass es keine generelle Pflicht gibt, vor der Beauftragung einer Erhaltungsmaßnahme drei Vergleichsangebote einzuholen. Der Beschluss muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage beruhen. Vergleichsangebote sind dafür ein mögliches Mittel, aber nicht das einzige.
Gilt die Bagatellgrenze von 3.000 Euro noch?
Eine feste Bagatellgrenze hat der BGH verworfen. Sie stand nie im Gesetz, sondern kam aus der Praxis einzelner Landgerichte. Dass ein Auftrag über einer bestimmten Summe liegt, löst nach dem Urteil keine automatische Pflicht zu Vergleichsangeboten aus. Umgekehrt schützt auch ein kleiner Betrag nicht davor, dass die Informationsgrundlage im Einzelfall zu dünn ist.
Kann ich einen Beschluss noch anfechten, wenn Vergleichsangebote fehlen?
Der bloße Hinweis auf fehlende Angebote genügt dafür nicht mehr. Du musst konkret darlegen, dass das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert war, in der Praxis meist über ein eigenes Vergleichsangebot oder ein Gutachten. Die Fristen aus § 45 WEG bleiben unverändert: Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung, Begründung innerhalb von zwei Monaten.
Was muss ins Protokoll, wenn die WEG ohne Vergleichsangebote beauftragt?
Nachvollziehbar sein sollte, worauf die Entscheidung beruht. Dazu gehören frühere Arbeiten des Betriebs im Haus und ihr Ergebnis, eine Einordnung des Preises, die Dringlichkeit der Maßnahme und die Lage am regionalen Handwerkermarkt. Angebot, Rechnung und Abnahme gehören anschließend gemeinsam in die Objektakte.
Gilt das Urteil auch für Verwalter und Selbstverwalter?
Ja, der Maßstab ist derselbe. Die Verwaltung muss Angebote weiterhin auf Plausibilität und Angemessenheit prüfen, die Eigentümer informieren und bei Bedarf Alternativangebote einholen. Der Unterschied liegt darin, dass ein fehlender Angebotsvergleich allein keinen Pflichtverstoß mehr begründet.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für Deinen konkreten Fall empfehlen wir, einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.
