Für Vermieter mit Gewerbe im Haus
Hast Du zur Umsatzsteuer optiert, rechnet ViVi die Betriebskosten Deiner Gewerbemieter netto ab und weist die Umsatzsteuer offen aus. Die Wohnmieter im selben Haus bleiben brutto, in derselben Abrechnung.
7 Tage kostenlos, ohne Zahlungsdaten. ViVi ersetzt keine Steuerberatung.
Kurz erklärt
Hat ein Vermieter für ein Objekt zur Umsatzsteuer optiert, rechnet er die Betriebskosten seiner Gewerbemieter netto ab und weist die Umsatzsteuer offen aus.
Der Mieter zieht diese Steuer als Vorsteuer, der Vermieter zieht die Vorsteuer aus den Rechnungen. Wohnraum bleibt davon unberührt und wird weiter brutto abgerechnet. In einem Haus mit Laden und Wohnungen gilt beides gleichzeitig, in einer Abrechnung. In ViVi entscheidet das über zwei vorhandene Angaben: die Umsatzsteuer am Objekt und den Umsatzsteuersatz auf die Betriebskosten im Mietverhältnis. Den Verteilerschlüssel ändert das nicht. Fläche bleibt Fläche, nur die Rechnungsgrundlage wechselt zwischen netto und brutto.
Das Problem
Der Gewerbemieter zahlt seine Vorauszahlung netto, die Kosten stehen brutto in der Abrechnung. Der Saldo stimmt nicht. Der Brief taugt auch nicht als Rechnung.
Ohne ViVi
Mit ViVi
Was ViVi übernimmt
Von der Kostenerfassung bis zum Brief bleibt alles im gewohnten Assistenten. ViVi trennt die beiden Kreise, Du änderst nichts an Deinem Ablauf.
Der Brief ist eine Rechnung
Rechnungsnummer, Steuernummer und Leistungszeitraum stehen drin, die Summe läuft über netto, Umsatzsteuer und brutto.
Zusammenfassung
Kein eigener Typ
Der Netto-Kreis hängt am Steuersatz des Mietverhältnisses, nicht an einer neuen Abrechnungsart.
USt 19 %
Eine Pille am Mieter zeigt, dass seine Beträge netto zu lesen sind.
Netto, Satz, Brutto
Drei Felder im Kosten-Dialog. Ein Wert fehlt, ViVi rechnet ihn aus.
0 Prozent erlaubt
Grundsteuer und Versicherung tragen keine Vorsteuer. Netto ist dort gleich brutto.
Vorsteuer sichtbar
Eigene Spalte im Assistenten, eigene Zeile in der Zusammenfassung. Kein Phantom-Leerstand.
Neue Vorauszahlung
Beim Abschluss steht der Vorschlag als netto, zuzüglich USt.
ab 12 €
pro Monat bei jährlicher Abrechnung, mit allen Funktionen. Die Abrechnung mit Umsatzsteuer ist in jedem Plan dabei.
Alle Preise ansehenBeispiel aus dem Alltag
Das Haus hat 400 Quadratmeter. Im Erdgeschoss sitzt ein Laden mit 100 Quadratmetern, darüber wohnt eine Familie auf 300 Quadratmetern. Die Hausmeisterrechnung über 10.000 Euro netto zuzüglich 19 Prozent trägst Du mit Netto, Satz und Brutto ein. ViVi verteilt nach Fläche und rechnet für den Laden mit dem Nettobetrag. Auf seinen Anteil entfallen 2.500 Euro netto, die Wohnung trägt 8.925 Euro brutto. Die 475 Euro Vorsteuer stehen in der Spalte daneben bei Dir. Zusammen sind das wieder die 11.900 Euro der Rechnung. Die Grundsteuer läuft mit 0 Prozent durch, dort ist nichts zu ziehen. In der Übersicht siehst Du die Vorsteuer als eigene Zeile, der Saldo geht auf. Beim Abschließen schlägt ViVi dem Laden eine neue Vorauszahlung als Nettobetrag vor. Der Brief an den Laden ist dann eine Rechnung mit Nummer, Steuernummer und Leistungszeitraum. Der Brief an die Familie sieht aus wie im Jahr davor.
Häufige Fragen
Hat ein Vermieter für ein Objekt zur Umsatzsteuer optiert, rechnet er die Betriebskosten seiner Gewerbemieter netto ab und weist die Umsatzsteuer offen aus. Der Mieter zieht diese Steuer als Vorsteuer, der Vermieter zieht die Vorsteuer aus den Rechnungen. Wohnraum bleibt davon unberührt und wird weiter brutto abgerechnet. In einem Haus mit Laden und Wohnungen gilt beides gleichzeitig, in einer Abrechnung.
Wenn zwei Dinge zusammenkommen. Die Umsatzsteuer ist am Objekt aktiv. Im Mietverhältnis steht ein Umsatzsteuersatz auf die Betriebskosten, in der Regel 19 Prozent. Fehlt eines von beidem, rechnet ViVi wie bisher brutto. Einen eigenen Abrechnungstyp für Gewerbe gibt es nicht, beide Kreise laufen in derselben Abrechnung.
Der Anteil eines Gewerbemieters wird vom Nettobetrag der Position berechnet. Die darin steckende Vorsteuer steht im Assistenten in einer eigenen Spalte „Vorsteuer (Vermieter)" und in der Zusammenfassung als Zeile „Vorsteuer (kein Aufwand)". Damit geht die Abrechnung auf: Netto-Anteile, Brutto-Anteile und Vorsteuer ergeben zusammen wieder den Rechnungsbetrag. Als Leerstand taucht sie nicht mehr auf, auch nicht bei extern abgerechneten Positionen.
Nein. Solange am Mietverhältnis kein Umsatzsteuersatz auf die Betriebskosten steht, rechnet ViVi brutto wie vorher. Abrechnung und Mieterbrief sehen unverändert aus, auch wenn im selben Haus ein Gewerbemieter netto abgerechnet wird.
Ja, sie ist zugleich eine Rechnung nach § 14 UStG. ViVi setzt deshalb eine automatisch vergebene Rechnungsnummer, Deine Steuernummer oder USt-IdNr und den Leistungszeitraum in den Brief. Die Kostenaufstellung weist „Ihr Anteil netto" aus, die Zusammenfassung nennt Kosten netto, Umsatzsteuer, Bruttobetrag, Vorauszahlungen brutto und den Saldo brutto mit der darin enthaltenen Umsatzsteuer.
Unter Einstellungen und Briefkopf trägst Du das Feld „Steuernummer oder USt-IdNr" ein. Ohne diese Angabe erzeugt ViVi keine Abrechnung mit Umsatzsteuer, sondern weist Dich an der Stelle darauf hin, an der Du den Brief erstellen willst. Die Briefe Deiner Wohnmieter entstehen trotzdem.
Für Objekte mit Umsatzsteuer nimmst Du den Assistenten. Fragst Du Vivienne, den KI-Assistenten von ViVi, im Chat nach einer Nebenkostenabrechnung, rechnet der Chat weiter brutto. Der Weg über den Assistenten deckt den Netto-Kreis vollständig ab, von der Kostenerfassung bis zum Brief.
Leerstandsanteile bleiben brutto, die darin steckende Vorsteuer weist ViVi nicht gesondert aus. Eine elektronische Rechnung im XRechnungs-Format erzeugt ViVi nicht, der Brief entsteht als PDF. Beides ist bewusst nicht Teil dieser Funktion.
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