Als Vermieter einer Eigentumswohnung zahlst Du jeden Monat Hausgeld an die WEG-Verwaltung. Steuerlich ist dieser Betrag aber nicht aus einem Guss. Ein Teil ist sofort als Werbungskosten absetzbar. Ein Teil wandert in die Erhaltungsrücklage und zählt steuerlich erst später. Der große Rest ist eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten, die Du über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter umlegst.
Damit in Deiner Anlage V wirklich nur der absetzbare Teil landet, teilst Du eine Hausgeld-Zahlung beim Zuordnen im Banking in drei Anteile auf. Diese Anleitung zeigt, wie Du das machst und was mit jedem Anteil steuerlich passiert.
Wie möchtest Du diese Transaktion erfassen?
Wann Du das Hausgeld aufteilst
Die Dreiteilung greift bei einer Eigentumswohnung, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört. Du überweist der Verwaltung ein monatliches Hausgeld als Vorauszahlung. In diesem Betrag stecken sehr unterschiedliche Posten. ViVi bietet die Aufteilung deshalb nur an, wenn Du das Objekt als Eigentumswohnung angelegt hast.
Beim Zuordnen einer Zahlung wählst Du als Steuerkategorie Hausgeld (WEG). Erst dann erscheinen die Felder für die Anteile. Bei einem Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus ohne WEG gibt es kein Hausgeld in diesem Sinn, dort ordnest Du die einzelnen Kosten direkt zu.
Die drei Anteile
ViVi zerlegt das Hausgeld in drei Anteile, die steuerlich jeweils anders behandelt werden. Du trägst nur die ersten beiden ein, den dritten berechnet ViVi automatisch.
Der umlagefähige Anteil ergibt sich von selbst: gesamtes Hausgeld minus nicht umlagefähig minus Erhaltungsrücklage. ViVi zeigt Dir das Ergebnis direkt als Umlagefähig (Rest) an.
Absetzbar ist nur der nicht umlagefähige Anteil. Die Rücklage zählt erst, wenn die WEG sie verwendet.
Schritt für Schritt
Du findest die Hausgeld-Zahlung im Bereich Zahlungen unter Umsätze. Klicke bei der Buchung auf Manuell verbuchen und arbeite Dich durch die folgenden Schritte.
Nicht umlagefähig und Erhaltungsrücklage zusammen dürfen den Zahlbetrag nicht übersteigen. Trägst Du mehr ein, meldet ViVi: Die Summe darf das gesamte Hausgeld nicht übersteigen.
Wenn eine Zahlung abweicht
Nicht jede Hausgeld-Zahlung trifft auf den Cent genau ein. Für eine Regel legst Du deshalb fest, wie ViVi mit einer Abweichung vom erwarteten Betrag umgeht. Dafür gibt es zwei Modi.
| Modus | Was passiert |
|---|---|
| Nur den umlagefähigen Anteil anpassen | Nicht umlagefähig und Rücklage bleiben wie eingetragen. Die Differenz landet vollständig im umlagefähigen Anteil. Beispiel: 330 statt 300 Euro, dann bleiben 60 und 40 stehen, der umlagefähige Anteil steigt auf 230 Euro. |
| Alle Anteile im Verhältnis anpassen | Alle drei Anteile werden proportional hoch- oder runtergerechnet. Beispiel: 330 statt 300 Euro ist der Faktor 1,1, dann werden 66, 44 und 220 Euro daraus. |
Als Regel speichern
Hausgeld kommt jeden Monat. Bei einer wiederkehrenden Bankzahlung legt ViVi nach dem Speichern automatisch eine Hausgeld-Regel an und verbucht künftige Zahlungen mit derselben Aufteilung. Im Modal siehst Du vorab den Hinweis, dass die Regel angelegt wird. Nach dem Verbuchen erscheint die Bestätigung Hausgeld-Regel erstellt.
Handelt es sich um eine einmalige Sache wie eine WEG-Nachzahlung, setzt Du das Häkchen bei Einmalige Zahlung. Dann verbucht ViVi nur diese eine Zahlung und legt keine Regel an. Für manuell erfasste Transaktionen entsteht ebenfalls keine automatische Regel.
Was in der Anlage V ankommt
Ein Beispiel macht die Wirkung klar. Dein Hausgeld beträgt 300 Euro im Monat, davon 60 Euro nicht umlagefähig und 40 Euro Erhaltungsrücklage. Übrig bleiben 200 Euro umlagefähig.
| Anteil | Betrag | Steuerlich |
|---|---|---|
| Nicht umlagefähig | 60 € | Sonstige Werbungskosten, Anlage V Zeile 76 bis 82 |
| Erhaltungsrücklage | 40 € | Noch nicht absetzbar, taucht in den Werbungskosten nicht auf |
| Umlagefähig (Rest) | 200 € | Umgelegte Betriebskosten-Vorauszahlung, Anlage V Zeile 73 bis 75 |
In Deiner Anlage V stehen also nur die 60 Euro als absetzbare Werbungskosten und die 200 Euro als umgelegte Vorauszahlung. Die 40 Euro Rücklage bleiben außen vor, bis die WEG sie tatsächlich für eine Maßnahme einsetzt. Über die Nebenkostenabrechnung gibst Du den umlagefähigen Teil am Jahresende an Deine Mieter weiter. So bleibt Deine Steuer sauber und Du zahlst keine Steuer auf Beträge, die eigentlich nur durchlaufen.
Häufige Fragen zur Hausgeld-Aufteilung
Warum ist die Erhaltungsrücklage nicht sofort absetzbar?
Weil Du mit der Rücklage zunächst nur ansparst. Steuerlich absetzbar wird dieser Anteil erst, wenn die WEG das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet. Bis dahin bleibt er in ViVi als eigener Anteil erfasst und taucht nicht in Deinen Werbungskosten auf.
Wie wird der umlagefähige Anteil berechnet?
Automatisch. ViVi zieht vom gesamten Hausgeld den nicht umlagefähigen Anteil und die Erhaltungsrücklage ab. Was übrig bleibt, gilt als umlagefähige Vorauszahlung auf die Betriebskosten und wird über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter umgelegt.
Muss ich die Aufteilung bei jeder Zahlung neu eintragen?
Nein. Sobald Du eine wiederkehrende Hausgeld-Zahlung aufgeteilt hast, legt ViVi eine Hausgeld-Regel an und verbucht künftige Zahlungen automatisch. Nur bei einer einmaligen Zahlung wie einer WEG-Nachzahlung setzt Du das Häkchen bei Einmalige Zahlung, dann wird keine Regel erstellt.
Dieser Artikel erklärt die Funktion in ViVi und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.