Als Vermieter einer Eigentumswohnung zahlst Du jeden Monat Hausgeld an die WEG-Verwaltung. Steuerlich ist dieser Betrag aber nicht aus einem Guss. Ein Teil ist sofort als Werbungskosten absetzbar. Ein Teil wandert in die Erhaltungsrücklage und zählt steuerlich erst später. Der große Rest ist eine Vorauszahlung auf die Betriebskosten, die Du über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter umlegst.
Damit in Deiner Anlage V wirklich nur der absetzbare Teil landet, teilst Du eine Hausgeld-Zahlung beim Verbuchen unter Zahlungen in drei Anteile auf. Diese Anleitung zeigt, wie Du das machst und was mit jedem Anteil steuerlich passiert.
Wie möchtest Du diese Transaktion erfassen?
Wann Du das Hausgeld aufteilst
Die Dreiteilung greift bei einer Eigentumswohnung, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört. Du überweist der Verwaltung ein monatliches Hausgeld als Vorauszahlung. In diesem Betrag stecken sehr unterschiedliche Posten. ViVi bietet die Aufteilung deshalb nur an, wenn Du das Objekt als Eigentumswohnung angelegt hast.
Beim Zuordnen einer Zahlung wählst Du als Steuerkategorie Hausgeld (WEG). Erst dann erscheinen die Felder für die Anteile. Bei einem Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus ohne WEG gibt es kein Hausgeld in diesem Sinn, dort ordnest Du die einzelnen Kosten direkt zu.
Die drei Anteile
ViVi zerlegt das Hausgeld in drei Anteile, die steuerlich jeweils anders behandelt werden. Du trägst nur die ersten beiden ein, den dritten berechnet ViVi automatisch.
Der umlagefähige Anteil ergibt sich von selbst: gesamtes Hausgeld minus nicht umlagefähig minus Erhaltungsrücklage. ViVi zeigt Dir das Ergebnis direkt als Umlagefähig (Rest) an.
In die Werbungskosten laufen der nicht umlagefähige und der umlagefähige Anteil, jeder in seiner eigenen Zeile. Die Erhaltungsrücklage bleibt außen vor, bis die WEG sie verwendet.
Schritt für Schritt
Du findest die Hausgeld-Zahlung in der Seitenleiste unter Finanzen › Zahlungen im Tab Transaktionen. Klicke bei der Buchung auf Manuell verbuchen und arbeite Dich durch die folgenden Schritte.
Nicht umlagefähig und Erhaltungsrücklage zusammen dürfen den Zahlbetrag nicht übersteigen. Trägst Du mehr ein, meldet ViVi: Die Summe darf das gesamte Hausgeld nicht übersteigen.
Wenn eine Zahlung abweicht
Nicht jede Hausgeld-Zahlung trifft auf den Cent genau ein. Für eine Regel legst Du deshalb fest, wie ViVi mit einer Abweichung vom erwarteten Betrag umgeht. Dafür gibt es zwei Modi.
| Modus | Was passiert |
|---|---|
| Nur den umlagefähigen Anteil anpassen | Nicht umlagefähig und Rücklage bleiben wie eingetragen. Die Differenz landet vollständig im umlagefähigen Anteil. Beispiel: 330 statt 300 Euro, dann bleiben 60 und 40 stehen, der umlagefähige Anteil steigt auf 230 Euro. |
| Alle Anteile im Verhältnis anpassen | Alle drei Anteile werden proportional hoch- oder runtergerechnet. Beispiel: 330 statt 300 Euro ist der Faktor 1,1, dann werden 66, 44 und 220 Euro daraus. |
Als Regel speichern
Hausgeld kommt jeden Monat. Bei einer wiederkehrenden Bankzahlung legt ViVi nach dem Speichern automatisch eine Hausgeld-Regel an und verbucht künftige Zahlungen mit derselben Aufteilung. Im Modal siehst Du vorab den Hinweis, dass die Regel angelegt wird. Nach dem Verbuchen erscheint die Bestätigung Hausgeld-Regel erstellt.
Handelt es sich um eine einmalige Sache wie eine WEG-Nachzahlung, setzt Du das Häkchen bei Einmalige Zahlung. Dann verbucht ViVi nur diese eine Zahlung und legt keine Regel an. Für manuell erfasste Transaktionen entsteht ebenfalls keine automatische Regel.
Was in der Anlage V ankommt
Ein Beispiel macht die Wirkung klar. Dein Hausgeld beträgt 300 Euro im Monat, davon 60 Euro nicht umlagefähig und 40 Euro Erhaltungsrücklage. Übrig bleiben 200 Euro umlagefähig.
| Anteil | Betrag | Steuerlich |
|---|---|---|
| Nicht umlagefähig | 60 € | Sonstige Kosten, Anlage V Zeile 80 bis 82 |
| Erhaltungsrücklage | 40 € | Noch nicht absetzbar, taucht in den Werbungskosten nicht auf |
| Umlagefähig (Rest) | 200 € | Umgelegte Betriebskosten, Anlage V Zeile 73 bis 75 |
In Deiner Anlage V stehen damit 60 Euro unter den sonstigen Kosten und 200 Euro unter den umgelegten Betriebskosten. Beides sind Werbungskosten im Jahr der Zahlung, weil für sie das Abflussprinzip nach § 11 EStG gilt. Die 40 Euro Rücklage bleiben außen vor, bis die WEG sie tatsächlich für eine Maßnahme einsetzt.
Der umlagefähige Teil läuft über die Nebenkostenabrechnung an Deine Mieter weiter. Was sie dafür zahlen, steht auf der Einnahmenseite Deiner Anlage V. Unterm Strich hebt sich der durchlaufende Posten damit auf.
Guthaben aus der Hausgeld-Jahresabrechnung
Rechnet Deine WEG das Jahr ab und zahlt Dir Geld zurück, ist das keine Hausgeld-Zahlung, sondern eine Einnahme. Beim Verbuchen des Eingangs wählst Du dafür die Kategorie Hausgeld-Erstattung (WEG). ViVi bietet sie nur bei Objekten an, die als Eigentumswohnung angelegt sind.
Häufige Fragen zur Hausgeld-Aufteilung
Warum ist die Erhaltungsrücklage nicht sofort absetzbar?
Weil Du mit der Rücklage zunächst nur ansparst. Steuerlich absetzbar wird dieser Anteil erst, wenn die WEG das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verwendet. Bis dahin bleibt er in ViVi als eigener Anteil erfasst und taucht nicht in Deinen Werbungskosten auf.
Welche Anteile landen in den Werbungskosten?
Der nicht umlagefähige Anteil und der umlagefähige Anteil, jeder in seiner eigenen Zeile der Anlage V. Für beide gilt das Abflussprinzip nach § 11 EStG, angesetzt wird also das Jahr der Zahlung. Die Erhaltungsrücklage bleibt außen vor, bis die WEG sie verwendet.
Wie wird der umlagefähige Anteil berechnet?
Automatisch. ViVi zieht vom gesamten Hausgeld den nicht umlagefähigen Anteil und die Erhaltungsrücklage ab. Was übrig bleibt, gilt als umlagefähige Vorauszahlung auf die Betriebskosten und wird über die Nebenkostenabrechnung auf Deine Mieter umgelegt.
Muss ich die Aufteilung bei jeder Zahlung neu eintragen?
Nein. Sobald Du eine wiederkehrende Hausgeld-Zahlung aufgeteilt hast, legt ViVi eine Hausgeld-Regel an und verbucht künftige Zahlungen automatisch. Nur bei einer einmaligen Zahlung wie einer WEG-Nachzahlung setzt Du das Häkchen bei Einmalige Zahlung, dann wird keine Regel erstellt.
Dieser Artikel erklärt die Funktion in ViVi und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.