Ein Objekt steht im Portal, der Preis klingt machbar. Du willst wissen, ob sich das trägt. Der Bierdeckelrechner nimmt Kaufpreis und Fläche und rechnet Dir daraus die Gesamtinvestition, die monatliche Rate und die Rendite aus. Er liegt außerhalb Deines Bestands und dient der Überschlagsrechnung vor dem Kauf.
Wo der Rechner liegt
Öffne ihn in der Seitenleiste unter Sonstiges mit dem Eintrag Bierdeckelrechner. Oben stehen zwei Reiter: Rechner und Gespeicherte Kalkulationen.
Schritt 1: Immobilien-Details
Die linke Kachel sammelt alles, was das Objekt kostet. Kaufpreis und Wohnfläche sind der Einstieg, ohne beides bleiben die Szenarien weiter unten gesperrt.
Kaufnebenkosten
ViVi rechnet sie aus dem Kaufpreis, Du stellst nur zwei Dinge ein.
| Position | Wie sie entsteht |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Über die Auswahl Bundesland. Der Satz steht im Namen mit dabei. |
| Notar & Grundbuch | Eine Position, pauschal 2 % des Kaufpreises. Nicht änderbar. |
| Maklergebühr | Feste Auswahl: 3,57 % (Standard), 5,95 % (Klassisch), 7,14 % (Maximum) oder keine Maklergebühr. |
Unter Details zu Nebenkosten klappst Du die drei Beträge in Euro auf. Sie sind gesperrt, weil sie sich aus Deinen Eingaben ergeben.
Sanierungskosten
Was Du nach dem Kauf hineinsteckst, gehört mit in die Rechnung. Über Details bearbeiten öffnest Du eine Liste, in der Du Posten einzeln anlegst: eine Kategorie, eine Beschreibung und ein Betrag. Zur Auswahl stehen Allgemein, Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Sanitär, Böden, Wände/Decken und Außenanlage. ViVi gruppiert die Posten nach Kategorie, zeigt je Gruppe eine Zwischensumme und unten die Gesamtsumme. Das Feld im Formular bleibt gesperrt, es zieht die Summe aus Deinen Posten.
Am Fuß der Kachel stehen Gesamtinvestition, die Summe der Kaufnebenkosten und die Gesamtinvestition pro m². Die Gesamtinvestition ist Kaufpreis plus Kaufnebenkosten plus Sanierung. Sie ist der Bezugswert für alles Weitere.
Schritt 2: Finanzierung
Die rechte Kachel rechnet die Rate. Den Eigenkapitalanteil stellst Du über einen Regler von 0 bis 100 Prozent ein oder tippst ihn als Prozentwert oder als Eurobetrag daneben ein. Beide Felder hängen zusammen, der Prozentsatz bezieht sich auf die Gesamtinvestition.
Die Darlehenssumme ergibt sich daraus und ist gesperrt. Dazu trägst Du Zinssatz und Tilgung in Prozent ein. Unten stehen die monatliche Rate und die Aufteilung in Zinsen und Tilgung.
Schritt 3: Szenarien
Unten legst Du Szenarien an und vergleichst sie nebeneinander. Über Szenario hinzufügen wählst Du eine Vorlage:
Dazu kommt Eigenes Szenario, ein leeres Vermietungsszenario. Jeden Namen änderst Du über den Stift. Höchstens sechs Szenarien liegen nebeneinander.
In einem Vermietungsszenario trägst Du Miete/m² oder Gesamtmiete ein, das jeweils andere Feld rechnet ViVi aus der Wohnfläche mit. Dazu die monatlichen Kosten, gemeint sind die nicht umlagefähigen: Instandhaltungsrücklage, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten. Im Verkaufsszenario stehen stattdessen Verkaufspreis, Sanierungsmonate, Maklerkosten und Haltedauer.
Der Vergleich
Ab dem zweiten Szenario erscheint darüber die Tabelle Szenarien-Vergleich mit einer Spalte je Szenario:
- Mietrendite. Jahresnettoertrag im Verhältnis zur Gesamtinvestition. Sie steht grün, sobald sie Zins plus Tilgung übersteigt, sonst rot.
- Monatlicher Cashflow. Miete minus laufende Kosten minus Finanzierungsrate. Grün ab null.
- Gewinn/Verlust (Verkauf). Nur für Verkaufsszenarien, nach Abzug von Gesamtkosten, Maklerkosten und der Finanzierung während der Sanierungsmonate.
Liegt nur ein Szenario vor, stehen Mietrendite und Cashflow direkt in seiner Karte.
Kalkulationen speichern
Oben rechts sicherst Du die Rechnung über Kalkulation speichern unter einem Namen, zum Beispiel der Adresse des Objekts. Hast Du eine gespeicherte Kalkulation geladen, heißt der Knopf Kalkulation aktualisieren, daneben steht Neue Kalkulation für einen leeren Start.
Im Reiter Gespeicherte Kalkulationen liegen sie als Liste mit Name, Datum, Kaufpreis, Fläche, Mietrendite und Rate. Von dort lädst Du eine Kalkulation zurück in den Rechner oder löschst sie nach einer Rückfrage.