Im Tab Finanzierung eines Objekts liegen alle Darlehen und Sparpläne, die zu diesem Objekt gehören. Aus den Konditionen rechnet ViVi den Tilgungsplan, die Restschuld und den Zinsanteil, der steuerlich als Werbungskosten zählt.
Voraussetzungen
- Ein angelegtes Objekt.
- Für die Erfassung brauchst Du Darlehenssumme, Zinssatz und den Beginn der Finanzierung. Alles Weitere ist optional.
Finanzierung anlegen
Klick im Tab Finanzierung auf Finanzierung hinzufügen. Vor dem Formular fragt ViVi, um welche Art von Erfassung es geht. Die Auswahl sieht anders aus, je nachdem ob es die erste Finanzierung des Objekts ist.
Erste Finanzierung: vollständig oder einfach
| Auswahl | Wofür |
|---|---|
| Vollständige Erfassung (empfohlen) | ViVi berechnet die Darlehenssumme aus Eigenkapital, Nebenkosten und Investitionen. Für die komplette Historie inklusive späterer Anschlussfinanzierungen. |
| Einfache Erfassung | Darlehenssumme und Eigenkapital gibst Du direkt ein. Der schnellste Weg, wenn die Finanzierungshistorie keine Rolle spielt. |
Weitere Darlehen: parallel oder Anschluss
| Auswahl | Wofür |
|---|---|
| Parallele Finanzierung | Ein zusätzliches Darlehen neben den bestehenden, zum Beispiel ein KfW-Darlehen oder ein Renovierungskredit mit eigenen Konditionen. |
| Anschlussfinanzierung | Löst ein bestehendes Darlehen ab, wenn dessen Zinsbindung ausläuft. Du wählst im Formular die Vorgänger-Finanzierung, die Restschuld übernimmt ViVi. |
Die vier Darlehensarten
Ganz oben im Formular steht die Darlehensart. Sie entscheidet, welche Felder darunter erscheinen und wie ViVi den Tilgungsplan rechnet.
| Darlehensart | Wie gerechnet wird |
|---|---|
| Annuitätendarlehen (Standard) | Zins und Tilgung stecken in einer gleichbleibenden Rate. Der Tilgungsanteil wächst über die Laufzeit, der Zinsanteil sinkt. |
| Endfälliges Darlehen | Monatlich zahlst Du nur die Zinsen. Die ganze Darlehenssumme wird am Fälligkeitsdatum in einer Summe getilgt. Statt der Zinsbindung trägst Du deshalb ein Fälligkeitsdatum ein. |
| Tilgungsersatzmodell | Monatlich nur Zinsen, parallel läuft ein Sparvertrag, der das Darlehen später ablöst. |
| Sparplan (ohne Darlehen) | Kein Darlehen, nur eine Sparrate neben dem Objekt, zum Beispiel ein ETF-Sparplan. |
Tilgungssatz oder feste Monatsrate
Beim Annuitätendarlehen schaltest Du am Feld Tilgung zwischen zwei Eingaben um:
- Prozent: der anfängliche Tilgungssatz, zum Beispiel 2,0.
- Feste Rate: die gesamte Bankrate in Euro. ViVi zieht davon die Zinsen ab, der Rest ist Tilgung. Liegt die Rate unter den monatlichen Zinsen, weist ViVi darauf hin, denn die Tilgung wäre dann negativ.
Tilgungsfreie Anfangszeit
Beim Annuitätendarlehen kannst Du Tilgungsfreie Anfangszeit anhaken und die Monate eintragen. In dieser Zeit zahlst Du nur Zinsen, die Tilgung startet danach. ViVi rechnet das Enddatum aus Finanzierungsbeginn und Monaten selbst aus.
Disagio
Ein Disagio ist der Betrag, den die Bank bei der Auszahlung einbehält. Die Darlehenssumme bleibt der volle Nominalbetrag, ausgezahlt wird weniger.
- Setz im Formular den Haken Disagio vereinbart.
- Trag den Betrag ein. Daneben zeigt ViVi, wie viel Prozent der Darlehenssumme das sind. Werte über 99 Prozent der Darlehenssumme nimmt ViVi nicht an.
- Optional trägst Du unter Verteilen auf eine Zahl von 2 bis 30 Jahren ein. Bleibt das Feld leer, wirkt das Disagio komplett im Auszahlungsjahr.
Aus diesen Angaben bucht ViVi automatisch eine Ausgabe mit der Bezeichnung „Disagio" und dem Namen des Darlehens, datiert auf den Finanzierungsbeginn, in der Steuerkategorie Sonstige Werbungskosten. Erfass sie nicht zusätzlich von Hand, sonst steht sie doppelt in den Kosten.
Die Ausgabe bleibt synchron: Änderst Du Betrag, Verteilung oder Startdatum, zieht ViVi sie nach. Löschst Du die Finanzierung, verschwindet sie mit.
In der Anlage V steht das Disagio in Zeile 46-48 bei den Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten, nicht bei den sonstigen Kosten. Hast Du es verteilt, steht dort der Jahresanteil mit dem Vermerk, das wievielte von wie vielen Jahren gerade läuft.
Bis 5 Prozent Disagio bei mindestens 5 Jahren Zinsbindung gilt allgemein als marktüblich. Darüber kann das Finanzamt die gleichmäßige Verteilung über die Zinsbindung verlangen. Bespreche den Fall mit Deinem Steuerberater.
Tilgungsplan
Nach dem Speichern rechnet ViVi den Tilgungsplan Monat für Monat: Datum, Rate, Zinsen, Tilgung und Restschuld. Es gibt ihn als Tabelle und als Kurve. Beim Tilgungsersatzmodell und beim Sparplan kommen die Spalten Sparrate und Vermögensaufbau dazu.
Einzelne Raten überschreiben
Weicht ein einzelner Monat vom Plan ab, etwa weil die Bank später abgebucht hat, kannst Du ihn überschreiben. In der Zeile des Tilgungsplans öffnest Du Rate anpassen, trägst Zinsen und Tilgung ein und siehst die Summe als Rate. Ein Notizfeld gibt es dazu, zum Beispiel für „Auszahlung erst am 27.03.". Hat das Objekt mehrere Darlehen, wählst Du zuerst, welches gemeint ist.
Sondertilgungen
Im Formular legst Du mit Sondertilgung erlaubt fest, wie viel pro Jahr möglich ist. Prozentsatz und Betrag rechnen sich gegenseitig um. Geleistet wird eine Sondertilgung über das Menü der Finanzierungskarte unter Sondertilgungen mit Datum und Betrag. Der Tilgungsplan rechnet danach neu, die Restschuld sinkt entsprechend. Eingerechnet wird die Sondertilgung beim Annuitätendarlehen.
Ein Darlehen auf mehrere Objekte verteilen
Finanzierst Du mehrere Wohnungen über ein Darlehen, erfasst Du es einmal und verteilst es anteilig. ViVi nennt das Sammelfinanzierung.
Danach erscheint das Darlehen auf jedem beteiligten Objekt als gewöhnliche Finanzierungskarte, markiert mit „Sammelfinanzierung" und dem Anteil dieses Objekts. Beim Zeigen auf die Markierung siehst Du alle beteiligten Objekte mit ihrem Anteil und springst von dort in deren Finanzierungs-Tab. Bearbeiten, Aufteilung ändern, Beenden und Löschen geht von jedem beteiligten Objekt aus.
Angezeigt wird überall der Anteil dieses Objekts: Rate, Zinsen, Tilgung, Restschuld und der Tilgungsplan. In der Anlage V stehen die Schuldzinsen des Objekts ebenfalls anteilig, über alle beteiligten Objekte zusammen ergibt das wieder den vollen Zins.
Beteiligen lassen sich nur eigene Objekte desselben Rechtsträgers. Gelöscht wird eine Sammelfinanzierung immer ganz, also aus allen beteiligten Objekten.
Finanzierung beenden
Ist ein Darlehen getilgt oder abgelöst, wählst Du im Menü der Karte Darlehen beenden und trägst das Enddatum ein. Beendete Darlehen bleiben erhalten und liegen im Tab hinter Beendete Darlehen.
Was aus der Finanzierung in die Auswertungen läuft
- Die Zinsen behandelt ViVi als Werbungskosten. In der Anlage V stehen sie in Zeile 46-48 zusammen mit den Geldbeschaffungskosten.
- Die Tilgung ist keine Ausgabe im steuerlichen Sinn. Sie senkt die Restschuld, nicht das steuerliche Ergebnis.
- Rate und Restschuld fließen in den Cashflow des Objekts, ins Dashboard und in die Berichte.
Die Werte in ViVi sind eine Orientierung. Für die Steuererklärung gilt die Zinsbescheinigung Deiner Bank.