Im Tab Steuern eines Objekts steht, wie ViVi das Objekt steuerlich rechnet. Die Abschreibung pflegst Du dort über Abschreibungszeiträume, darüber siehst Du den steuerlichen Überschuss des laufenden Jahres und die geschätzte Steuerwirkung.
Voraussetzungen
- Ein angelegtes Objekt mit Kaufpreis und Übergang Nutzen/Lasten. Aus beidem entsteht die Bemessungsgrundlage der Abschreibung.
- Für die geschätzte Steuerwirkung zusätzlich Deine persönlichen Steuerangaben. Die hinterlegst Du in den Einstellungen: Klick unten in der Seitenleiste auf Deinen Namen, dann auf Zu den Einstellungen und in der Gruppe Allgemein auf Steuern.
Die Kacheln am Kopf des Tabs
| Kachel | Was drinsteht |
|---|---|
| Steuerlicher Überschuss | Einnahmen abzüglich Zinsen, Abschreibung und absetzbarer Kosten, hochgerechnet auf ein volles Jahr. |
| Geschätzte Steuerwirkung | Erstattung oder Nachzahlung pro Jahr. Erscheint nur, wenn Deine Steuereinstellungen hinterlegt sind. |
| Bemessungsgrundlage | Der Betrag, von dem abgeschrieben wird, darunter sein Anteil an den Anschaffungskosten. |
| Abschreibungssatz | Der Satz des laufenden Jahres, darunter der Monatsbetrag. |
Bemessungsgrundlage und Abschreibungssatz zeigen die Werte des laufenden Jahres. Direkt bearbeiten lassen sie sich nicht. Gepflegt wird die Abschreibung ausschließlich über die Zeiträume darunter. Ein Feld „Nutzungsdauer" gibt es am Objekt nicht mehr, es steckt im Satz.
Abschreibungszeiträume
Unter den Kacheln liegt die Liste der Abschreibungszeiträume. Jede Zeile zeigt den Zeitraum, die Methode samt Paragraf, den Satz sowie Bemessungsgrundlage und Gebäudeanteil. Ändert sich der Satz, die Methode oder der Gebäudeanteil, legst Du dafür einen neuen Zeitraum ab einem Jahr an. Der Vorgänger endet automatisch.
Daraus folgt der wichtigste Punkt: Jedes Steuerjahr rechnet mit den Werten, die damals galten. Eine Änderung wirkt ab dem Jahr, das Du wählst. Frühere Jahre bleiben unverändert. Über AfA je Jahr im Kopf der Liste siehst Du den Betrag pro Jahr seit der Anschaffung.
Beim Objekttyp Grundstück entfällt der Bereich, denn Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.
Hinweis bei Selbstnutzung und Verkauf
Sobald eine Einheit des Objekts als selbst genutzt oder verkauft markiert ist, steht oben im Tab ein Hinweisbanner. Es nennt den Prozentsatz, um den ViVi Werbungskosten und Abschreibung kürzt.
Gerechnet wird zeitanteilig: Maßgeblich ist der Flächenanteil der betroffenen Einheiten und wie viele Monate des Jahres der Status gilt. Kosten, die einer betroffenen Einheit direkt zugeordnet sind, fallen in diesen Monaten ganz weg. In der Anlage V taucht die Kürzung als eigene Position „Kürzung Selbstnutzung/Verkauf" auf, sodass der Weg zum gekürzten Betrag nachvollziehbar bleibt.
Steuerkategorien für Kosten
Jede Kostenposition trägt eine Steuerkategorie. Sie entscheidet, ob der Betrag sofort abziehbar ist, abgeschrieben wird oder gar nicht zählt.
| Kategorie | Steuerliche Behandlung in ViVi |
|---|---|
| Erhaltungsaufwand | Vorhandenes reparieren oder erneuern, etwa Bad, Heizung, Fenster, Dach. Sofort abziehbar. Zählt in die 15%-Regel der ersten drei Jahre nach dem Kauf. |
| Herstellungskosten am Gebäude | Anbau, Erweiterung oder deutliche Standard-Anhebung. Wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. |
| Abschreibbare Anschaffung | Küche, Möbel oder Geräte über 1.000 Euro. Läuft über eine eigene Nutzungsdauer, die hier ein Pflichtfeld ist. |
| Sonstige Werbungskosten | Wartung, Versicherungen, Grundsteuer, Verwaltung sowie Anschaffungen bis 1.000 Euro. Sofort abziehbar, zählt nicht in die 15%-Regel. |
| Nicht absetzbar | Privat veranlasste Kosten. Bleiben in der Steuerrechnung außen vor. |
| Hausgeld (WEG) | Der nicht umlagefähige Anteil, zum Beispiel Verwaltung. Absetzbar als Werbungskosten. |
| Hausgeld (Vorauszahlung) | Der umlagefähige Anteil. Absetzbar im Jahr der Zahlung, die Umlagen vom Mieter stehen als Einnahme dagegen. |
| Hausgeld (Rücklage) | Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Erst absetzbar, wenn die WEG das Geld für Erhaltung verwendet. |
So entsteht die Schätzung
Hinter „So entsteht die steuerliche Schätzung" klappst Du die Rechnung auf: Mieteinnahmen abzüglich Kreditzinsen, abzüglich Abschreibung, abzüglich absetzbarer Kosten ergibt den steuerlichen Überschuss. Mit dem Steuersatz aus Deinen Steuereinstellungen wird daraus die geschätzte Erstattung oder Nachzahlung.
Es handelt sich um eine Hochrechnung auf ein volles Jahr auf Basis der aktuellen Mietverhältnisse. Im Jahr der Anschaffung zählt ViVi nur die Monate, die tatsächlich angefallen sind. Den Anteil weist ViVi unter der Rechnung aus.
Umsatzsteuer-Option
Ob ein Objekt zur Umsatzsteuer optiert, stellst Du nicht hier ein, sondern oben rechts im Objekt über Bearbeiten. Im Schritt Objektdaten steht dafür der Schalter Umsatzsteuer. Ist die Option aktiv, rechnet ViVi die Kosten des Objekts netto, die enthaltene Steuer wird als Vorsteuer behandelt. Sind bereits USt-Daten erfasst, lässt sich die Option nicht mehr abschalten. Was daraus in der Steuerseite entsteht, steht unter Umsatzsteuer.
Wichtige Hinweise
- Die Einstellungen wirken auf die Steuerübersicht, die Anlage V und den DATEV-Export.
- Die Abschreibung läuft ab dem Übergang Nutzen/Lasten, im ersten Jahr monatsanteilig.
- Die Zahlen sind eine Orientierung. Für die Steuererklärung besprich die Einstellungen mit Deinem Steuerberater.