Die Anlage V ist das Steuerformular für Deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. ViVi stellt Dir daraus je Objekt eine Aufstellung zusammen: Mieteinnahmen, umgelegte Nebenkosten, AfA, Schuldzinsen und weitere Werbungskosten landen in den passenden Zeilen, die Summen und Dein Ergebnis rechnet ViVi automatisch. Die Anlage-V-Vorbereitung ist als Beta für private Vermieter verfügbar; sie ist eine Ausfüllhilfe und ersetzt keine Steuerberatung.
Größeren Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre verteilen
Größere Erhaltungsaufwendungen, etwa eine umfangreiche Instandsetzung oder eine Sanierung, kannst Du im Jahr der Zahlung komplett absetzen (Anlage V, Zeile 55-72). § 82b EStDV gibt Dir ein Wahlrecht: Du verteilst den Betrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre. Der Zeitraum beginnt im Jahr der Zahlung. Pro Jahr setzt ViVi nur den Jahresanteil an. Nach Ablauf des Zeitraums kommt nichts mehr dazu.
Das Wahlrecht gilt nur für Erhaltungsaufwand. Andere Kostenarten wie AfA oder Schuldzinsen bleiben davon unberührt. Ein Beispiel: 9.000 Euro Erhaltungsaufwand, verteilt auf 3 Jahre.
| Jahr | Angesetzter Anteil |
|---|---|
| 2024 | 3.000 € |
| 2025 | 3.000 € |
| 2026 | 3.000 € |
§ 82b EStDV: Sinnvoll, wenn Dein Einkommen in den Folgejahren höher ist. Dann wirkt der Abzug dort, wo Dein Steuersatz höher liegt.
Die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Kaufst Du eine Immobilie und steckst kurz danach viel Geld in Reparaturen, greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Deine Erhaltungsaufwendungen (netto) in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, zählen sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der Sofortabzug fällt dann weg.
ViVi überwacht diese 3 Jahre automatisch. Ein Chip im Kopf der Aufstellung zeigt „15%-Grenze · N %" und damit, wie weit die Grenze schon ausgeschöpft ist. Bei einem Gebäudewert von 160.000 Euro liegt die Grenze zum Beispiel bei 24.000 Euro netto.
Umgelegte, wiederkehrende Betriebskosten zählt ViVi in der Anlage V (Zeile 73-75) genau einmal. Ein früherer Fehler, der sie doppelt erfasst hat, ist behoben.
Diese Aufstellung ist eine Ausfüllhilfe und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Häufige Fragen zur Anlage V
Kann ich größeren Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen?
Ja. Nach § 82b EStDV verteilst Du größere Erhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre statt sie komplett im Jahr der Zahlung abzusetzen. In ViVi wählst Du den Zeitraum direkt an der Position, den Jahresanteil rechnet ViVi automatisch.
Was ist die 15%-Grenze bei der Anlage V?
Übersteigen Deine Erhaltungsaufwendungen netto in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wandern in die Gebäude-AfA statt in den Sofortabzug. ViVi überwacht die Grenze und zeigt die Ausschöpfung als Chip an.