Die Anlage V ist das Steuerformular für Deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. ViVi stellt Dir daraus je Objekt eine Aufstellung zusammen: Mieteinnahmen, umgelegte Nebenkosten, AfA, Schuldzinsen und weitere Werbungskosten landen in den passenden Zeilen, die Summen und Dein Ergebnis rechnet ViVi automatisch. Die Ansicht gibt es bei transparent besteuerten Strukturen, also für privat gehaltene Objekte und für die GbR. Sie ist eine Ausfüllhilfe und ersetzt keine Steuerberatung.
Wie die AfA-Zeile zustande kommt
Zeile 33-35 trägt die Gebäude-AfA des Jahres. Der Betrag kommt aus dem Abschreibungsverlauf des Objekts, also aus den Zeiträumen, die dort gepflegt sind. Klickst Du die Zeile auf, zeigt ViVi den Rechenweg in Einzelschritten.
- Berechneter Wert: Kaufpreis, Anschaffungsnebenkosten, daraus die Bemessungsgrundlage über den Gebäudeanteil, dann die Jahres-AfA mit dem Satz des Zeitraums. Fällt die AfA nicht auf ein volles Jahr, steht darunter der Monatsanteil nach § 7 Abs. 1 EStG.
- Degressive Abschreibung: Statt einer festen Grundlage steht dort der Restwert zu Jahresbeginn und die Jahres-AfA als Prozentsatz davon.
- Manuell gesetzter Jahresbetrag: Hast Du ein Jahr überschrieben, stellt ViVi beides nebeneinander, den berechneten Wert laut Verlauf und den gesetzten Betrag. Angesetzt wird Dein Wert.
Greifen in einem Jahr mehrere Zeiträume, etwa eine Sonderabschreibung neben der laufenden AfA, steht jede Position mit eigener Zeile und eigenem Rechenweg da. Wie die Zeiträume entstehen, steht in Abschreibung im Zeitverlauf.
Schuldzinsen, Geldbeschaffungskosten und Disagio
Zeile 46-48 heißt „Schuldzinsen, Geldbeschaffungskosten". Dort stehen die Zinsen aller Darlehen des Objekts und daneben ein vereinbartes Disagio. ViVi bucht das Disagio beim Anlegen der Finanzierung automatisch und weist es hier aus, nicht bei den sonstigen Kosten. Hast Du es über mehrere Jahre verteilt, steht der Jahresanteil mit dem Vermerk, das wievielte von wie vielen Jahren läuft. Details dazu in Finanzierung.
Zur Zeile gehört ein Hinweis: Der berechnete Zins kann leicht von der Zinsbescheinigung Deiner Bank abweichen. Für die Steuererklärung empfehlen wir den Wert aus der Bescheinigung.
Kürzung bei Selbstnutzung und Verkauf
Ist eine Einheit des Objekts selbst genutzt oder verkauft, gehört dieser Teil nicht zur Vermietung. ViVi kürzt Werbungskosten und AfA deshalb automatisch und macht das sichtbar: In den betroffenen Blöcken erscheint die Position „Kürzung Selbstnutzung/Verkauf" als Abzug, mit dem zeitgewichteten Flächenanteil als Zusatz.
Gerechnet wird monatsgenau. Maßgeblich ist, welcher Flächenanteil betroffen ist und ab wann. Kosten, die direkt einer betroffenen Einheit zugeordnet sind, fallen in deren Monaten ganz weg. Bei den Schuldzinsen zeigt ViVi bereits den gekürzten Betrag, den Wert aus der Bankbescheinigung musst Du also entsprechend selbst kürzen.
Die Umsatzsteuer-Zeilen
Hat das Objekt zur Umsatzsteuer optiert, kommen zwei Zeilen dazu. Ohne Option bleiben sie ausgeblendet.
| Zeile | Inhalt |
|---|---|
| 27 | Vereinnahmte Umsatzsteuer aus den Mieteinnahmen des Jahres. |
| 79 | Gezahlte Umsatzsteuer, also die Vorsteuer aus den Kosten des Jahres. |
Bei selbst genutzten und verkauften Anteilen kürzt ViVi die Vorsteuer in Zeile 79 monatsgenau mit. Die laufende Auswertung nach Monat, Quartal oder Jahr steht unter Umsatzsteuer.
Größeren Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre verteilen
Größere Erhaltungsaufwendungen, etwa eine umfangreiche Instandsetzung oder eine Sanierung, kannst Du im Jahr der Zahlung komplett absetzen (Anlage V, Zeile 55-72). § 82b EStDV gibt Dir ein Wahlrecht: Du verteilst den Betrag gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre. Der Zeitraum beginnt im Jahr der Zahlung. Pro Jahr setzt ViVi nur den Jahresanteil an. Nach Ablauf des Zeitraums kommt nichts mehr dazu.
Das Wahlrecht gilt nur für Erhaltungsaufwand. Andere Kostenarten wie AfA oder Schuldzinsen bleiben davon unberührt. Ein Beispiel: 9.000 Euro Erhaltungsaufwand, verteilt auf 3 Jahre.
| Jahr | Angesetzter Anteil |
|---|---|
| 2024 | 3.000 € |
| 2025 | 3.000 € |
| 2026 | 3.000 € |
§ 82b EStDV: Sinnvoll, wenn Dein Einkommen in den Folgejahren höher ist. Dann wirkt der Abzug dort, wo Dein Steuersatz höher liegt.
Die 15%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Kaufst Du eine Immobilie und steckst kurz danach viel Geld in Reparaturen, greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Übersteigen Deine Erhaltungsaufwendungen (netto) in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, zählen sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Der Sofortabzug fällt dann weg.
ViVi überwacht diese 3 Jahre automatisch. Ein Chip im Kopf der Aufstellung zeigt „15%-Grenze · N %" und damit, wie weit die Grenze schon ausgeschöpft ist. Bei einem Gebäudewert von 160.000 Euro liegt die Grenze zum Beispiel bei 24.000 Euro netto.
Umgelegte, wiederkehrende Betriebskosten zählt ViVi in der Anlage V (Zeile 73-75) genau einmal. Ein früherer Fehler, der sie doppelt erfasst hat, ist behoben.
Diese Aufstellung ist eine Ausfüllhilfe und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Häufige Fragen zur Anlage V
Kann ich größeren Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen?
Ja. Nach § 82b EStDV verteilst Du größere Erhaltungsaufwendungen gleichmäßig auf 2 bis 5 Jahre statt sie komplett im Jahr der Zahlung abzusetzen. In ViVi wählst Du den Zeitraum direkt an der Position, den Jahresanteil rechnet ViVi automatisch.
Was ist die 15%-Grenze bei der Anlage V?
Übersteigen Deine Erhaltungsaufwendungen netto in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und wandern in die Gebäude-AfA statt in den Sofortabzug. ViVi überwacht die Grenze und zeigt die Ausschöpfung als Chip an.