Ein Handelsobjekt bildet ein Immobilien-Kauf-/Verkaufsprojekt ab, von der Planung bis zur Realisierung. Anders als beim Bestandsobjekt steht am Ende der Verkauf. Daran hängt auch die steuerliche Rechnung.
So legst Du ein Handelsobjekt an
- Klicke in der Seitenleiste auf Objekte > Handel.
- Klicke auf Neues Handelsobjekt.
- Fülle den Schritt Objektdaten aus:
- Objekttyp: Art der Immobilie (siehe unten).
- Adresse: Straße, Hausnummer, PLZ, Ort.
- Name: Bezeichnung des Projekts. ViVi schlägt aus Adresse und Objekttyp einen Namen vor.
- Einheiten: Anzahl der Einheiten im Objekt.
- Übergang Nutzen/Lasten: Ab diesem Datum rechnet ViVi Kosten und Erträge dem Objekt zu.
- Im Schritt Kosten trägst Du den Kaufpreis ein. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklergebühr) schlägt ViVi aus Kaufpreis und Bundesland vor, Du kannst jeden Wert überschreiben. Unter Investitionen gibst Du bei Handelsobjekten eine Summe an, die Einzelpositionen erfasst Du später im Tab Kosten.
- Speichere das Objekt.
Objekttypen
Handelsobjekte kennen dieselben Objekttypen wie Bestandsobjekte:
- Wohnung
- Einfamilienhaus
- Mehrfamilienhaus
- Gewerbe
- Grundstück
- Sonstiges
Bei Wohnung und Einfamilienhaus setzt ViVi die Einheiten automatisch auf 1.
Einheiten
Die Anzahl der Einheiten legst Du beim Anlegen fest, zum Beispiel für ein Mehrfamilienhaus, das Du in Eigentumswohnungen aufteilst. Aus dieser Zahl entstehen später die Zeilen im Tab Erlöse, in denen Du je Einheit Quadratmeter und Verkaufspreis erfasst.
Gesamtverkauf oder Einzelverkauf
Diese Entscheidung fällt nicht beim Anlegen. Du triffst sie im Tab Erlöse, wenn der Verkauf ansteht. Dort erfasst Du entweder je Einheit einen eigenen Erlös oder wählst den Gesamtverkauf des Objekts. Wie das geht, steht in Erlöse erfassen.
Kosten wirken erst im Verkaufsjahr
Das ist der wichtigste Unterschied zum Bestandsobjekt. Bei einem Handelsobjekt werden die Kosten nicht in dem Jahr steuerlich wirksam, in dem sie anfallen, sondern erst im Jahr des Verkaufs. Solange nichts verkauft ist, taucht das Objekt in der Steuerrechnung also nicht mit seinen Kosten auf.
Verkaufst Du das Objekt komplett, werden alle bis dahin angefallenen Kosten zu 100 Prozent im Verkaufsjahr angesetzt. Verkaufst Du nur einzelne Einheiten, teilt ViVi die Kosten nach Fläche auf. Maßgeblich ist das Verhältnis der verkauften Quadratmeter zur Gesamtfläche des Objekts.
| Beispiel | Rechnung |
|---|---|
| Mehrfamilienhaus mit 300 m², Kosten 90.000 Euro, Gesamtverkauf | 90.000 Euro im Verkaufsjahr |
| Dasselbe Objekt, verkauft wird nur eine Wohnung mit 100 m² | 100 von 300 m² sind 33,3 Prozent, also 30.000 Euro im Verkaufsjahr |
Innerhalb des Verkaufsjahres spielt das genaue Datum keine Rolle. Auch eine Kostenposition, die erst nach dem Verkaufstermin realisiert wurde, zählt noch zu diesem Jahr.
Wichtige Hinweise
- Handelsobjekte haben eine andere Kostenstruktur als Bestandsobjekte. Du arbeitest mit geplanten und realisierten Kosten (siehe Kosten planen und realisieren).
- Einheiten eines Handelsobjekts werden nicht vermietet. Mietverhältnisse und Mieten-Tracker gehören zu den Bestandsobjekten.
- Auch Handelsobjekte zählen mit ihren Einheiten gegen das Einheiten-Limit Deines Tarifs.