Nicht jede Einheit bleibt für immer vermietet. Manchmal ziehst Du selbst ein, manchmal verkaufst Du eine Wohnung aus einem Mehrfamilienhaus. In beiden Fällen hört die Vermietung zu einem Stichtag auf. Ab da rechnet ViVi anders.
Voraussetzungen
- Eine Einheit ohne laufendes Mietverhältnis, also im Leerstand. Läuft noch ein Mietverhältnis, beende es zuerst, siehe Mietverhältnis beenden.
- Eine gepflegte Wohnfläche an der Einheit. ViVi fragt sie sonst im Dialog ab, weil sich sonst nichts anteilig verteilen lässt.
- Als verkauft markieren gibt es nur bei Objekten mit mehr als einer Einheit. Verkaufst Du die einzige Einheit, verkaufst Du das ganze Objekt.
Einheit als Selbstnutzung markieren
Öffne das Objekt, geh in den Tab Mieten und klicke bei der Einheit auf das Stift-Symbol. Wähle Als Selbstnutzung markieren und trag unter Selbstnutzung seit den Stichtag ein. Das Datum darf in der Zukunft liegen. Dann ist die Periode geplant und greift erst, wenn der Tag da ist.
Einheit als verkauft markieren
Denselben Weg nimmst Du für Als verkauft markieren. Hier fragt ViVi mehr ab:
| Feld | Beschreibung |
|---|---|
| Nachname Käufer | Pflicht. Anrede, Titel und Vorname sind optional. |
| Übergang Nutzen und Lasten | Pflicht. Ab diesem Tag gilt die Einheit als verkauft. |
| Monatliches Hausgeld | Pflicht. Der Betrag, den der neue Eigentümer monatlich zahlt. |
| Hausgeld im ersten Monat (optional) | Liegt der Übergang mitten im Monat, rechnet ViVi den ersten Monat tagesanteilig. Hier kannst Du einen abweichenden Betrag setzen. |
| E-Mail Käufer (optional) | Für den Versand der Abrechnung. |
| Anschrift für die Abrechnung (optional) | Ohne Anschrift geht die Abrechnung an die Adresse der Einheit. |
Für eine verkaufte Einheit erzeugt ViVi keine Miet-Sollstellung mehr, sondern monatlich das Hausgeld des neuen Eigentümers. In der Nebenkostenabrechnung zählt dieser Betrag als seine Vorauszahlung, er bekommt also am Jahresende eine Abrechnung wie ein Mieter.
Hausgeld anpassen
Ändert sich das Hausgeld, änderst Du nicht den alten Betrag, sondern legst über Hausgeld anpassen eine Anpassung mit dem Feld Gilt ab an. Im selben Dialog steht der Verlauf aller Anpassungen. Einzelne Einträge lassen sich dort bearbeiten oder entfernen. So bleibt nachvollziehbar, welcher Betrag in welchem Monat galt. Die Nebenkostenabrechnung rechnet dann mit den richtigen Werten.
Periode bearbeiten und beenden
Über dasselbe Stift-Symbol kommst Du an eine bestehende Periode:
- Bearbeiten öffnet die Angaben wieder, etwa um den Käufernamen zu korrigieren.
- Für Vermietung freigeben beendet die Periode. Du trägst den letzten Tag ein, ab dem Folgetag gilt die Einheit wieder als Leerstand und Du kannst ein neues Mietverhältnis anlegen.
- Planung löschen erscheint statt der beiden Punkte, solange die Periode erst in der Zukunft beginnt.
Was steuerlich passiert
Eine selbst genutzte oder verkaufte Einheit ist nicht mehr vermietet. Die Kosten, die auf sie entfallen, darfst Du für diese Zeit nicht mehr absetzen. ViVi rechnet das automatisch heraus, statt dass Du es später von Hand korrigierst.
- Werbungskosten und AfA werden zeitanteilig und flächengewichtet gekürzt. Eine Kostenposition, die nur fremde Einheiten betrifft, bleibt voll stehen. Betrifft sie mehrere Einheiten, verteilt ViVi den Betrag nach Fläche und bewertet jede Einheit einzeln. Gemeinkosten ohne Einheiten-Bezug, etwa die Gebäude-AfA oder Schuldzinsen, kürzt ViVi um den zeitgewichteten Flächenanteil.
- Vorsteuer kürzt ViVi bei einem umsatzsteuerpflichtigen Objekt monatsgenau, siehe Umsatzsteuer.
Im Tab Steuern des Objekts steht dazu ein Hinweisbanner mit dem Prozentsatz, um den gekürzt wird. In der Anlage V taucht die Kürzung als eigene Zeile Kürzung Selbstnutzung/Verkauf im jeweiligen Block auf, mit dem zeitgewichteten Flächenanteil als Zusatz. So siehst Du im Detail, wie der Betrag zustande kommt.
ViVi rechnet und dokumentiert nachvollziehbar. Ob ein Anteil in Deinem Fall wirklich privat veranlasst ist, entscheidet Dein Steuerberater.